Как отразится на рынке недвижимости вступление России в ВТО?

С каждым годом Россия все больше интегрируется в глобальные бизнес-процессы. В 2007 году очередным шагом на этом пути должно стать вступление страны в ВТО. Это событие заставит обратить внимание на Россию те международные компании, которые по каким-либо причинам до сих пор откладывали свой приход на российский рынок. В числе прочих интерес к России проявляют зарубежные девелоперские, строительные и инвестиционные компании. Участники Экспертного совета RealEstate.ru поделились своими мнениями о том, каким образом этот очередной шаг интеграции в международную экономику отразится на российском и, в первую очередь, московском рынке жилой и коммерческой недвижимости.

Сергей Гипш, управляющий партнер Colliers International

Вступление России в ВТО в целом дает стране множество преимуществ, но большинство из них затрагивает интересы компаний, занимающихся международной торговлей. Это доступ российской продукции на иностранные рынки, четкая регуляция торговых отношений, создание благоприятного климата для иностранных инвестиций, приведение законодательной системы в соответствие с нормами ВТО, повышение  конкурентоспособности российской продукции и т. д.
Таким образом, вступление в ВТО косвенно может способствовать ускорению развития рынка коммерческой недвижимости.
Но, тем не менее,  нет оснований ожидать стремительного развития рынка, ведь уже сегодня высокий уровень деловой активности и рост благосостояния населения обеспечивает бурное развитие различных сегментов коммерческой недвижимости, как в Москве, так и в регионах. Часть локальных рынков уже близится к насыщению. Например, в Казани на 1 000 жителей приходится 178 кв. м современных торговых площадей. В Москве данный показатель составляет 147 кв. м, а пять лет назад он составлял менее 10 кв. м.

Однако говорить о насыщении рынка в масштабах всей страны в ближайшие годы пока не приходится. Высокий уровень доходности относительно многих развивающихся рынков при снижающихся рисках привлекает международных игроков: крупные западные  инвестиционные фонды и девелоперы (Fleming Family and Partners, Rodamco Europe, Immoeast, Ovental Investments и др.) уже осуществили несколько крупных сделок и сделали заявления о дальнейшей экспансии. Крупнейшие западные ритейлеры вышли на отечественный рынок (Auchan, IKEA, Debenhams) или планируют свой выход на ближайшее время (Wal-Mart, Carrefour, H&M и др.). Они учитывают растущий последние шесть лет уровень потребления, обеспечиваемый благоприятной макроэкономической ситуацией в стране.

Скорее можно предполагать, что вступление в ВТО положительно отразится на имидже России в мире. Наша страна станет полноправным участником международной торговли, и это сделает ее более привлекательной в глазах иностранных компаний, в том числе игроков рынка недвижимости. Увеличение объема инвестиций со стороны европейских и других международных фондов, появление новых игроков (инвесторов, девелоперов), снижение рисков и ставок капитализации станут косвенными следствиями вступления России в ВТО.

Снижение рисков и повышение инвестиционной привлекательности страны в целом будет способствовать постепенному снижению ставок капитализации, что при стабильных или плавно растущих арендных ставках приведет к повышению цен на объекты коммерческой недвижимости. Также возможно усиление конкуренции среди инвестиционных фондов, которые будут бороться за приобретение качественных проектов.

Однако, стоит еще раз подчеркнуть, что эти факторы оказывают влияние на рынок независимо от вступления России в ВТО, и оно может обеспечить лишь некоторый дополнительный прирост к бурному развитию российского рынка коммерческой недвижимости.

Натела Климова, директор департамента развития компании «Региональные девелоперские решения»

За последние несколько лет активность международных инвестиционных компаний приобрела широчайшие масштабы. Голландия, Германия, Англия, Китай, Венгрия – вот перечень только нескольких стран, представляющих наиболее активные компании. Вход на рынок осуществляется не только самостоятельно, используя связи в администрации городов, но также и приобретением так называемого «входного билета» на рынок, т.е. покупкой существующих российских компаний в девелоперском бизнесе.

Однако, приход западных девелоперов на российский рынок осложнен следующими аспектами:
- отсутствие у иностранного менеджмента  понимания  принципов взаимодействия с государственными органами;
- размытым (нечетким) законодательством в сфере земельных отношений;
- относительной непрозрачности строительного рынка России.

К последнему можно отнести высокую монополизацию этого рынка, особенно в части строительных материалов.
По нашему мнению, приход определенных западных девелоперов (инвесторов) будет серьезным образом блокироваться, причем  на самом высоком уровне. Очевидно, что приход компаний с «длинными» и «дешевыми» деньгами повлечет за собой в лучшем случае стагнацию цен на рынке недвижимости, что не может «радовать» всех отечественных участников этого рынка. (см. аналогию с западными банками и западными страховыми компаниями, которые предлагают более расширенный и дешевый продукт). Маловероятно, что вновь прибывшие западные девелоперы получат возможность активно выйти на московский рынок, который ультрамонополизирован и на сегодняшний день практически не имеет свободных площадок.

Привлекательность отечественного рынка для западных инвесторов заключается прежде всего в темпах роста цен на недвижимость, что наглядно продемонстрировал 2006 год, спрос на недвижимость и конечно же, маржи, т.е. разницы между себестоимостью и реализацией.

К сожалению, данная оценка складывается из анализа нескольких городов, в том числе таких, как Москва, Питер, Екатеринбург, Томск, Воронеж  и другие, где население приближается или превышает миллион человек. Другие города и регионы не дают такой разницы между себестоимостью и реализацией, по очевидной причине низкой платежеспособности населения и неразвитости института ипотечного кредитования. Та же ситуация существует не только в бизнесе жилой недвижимости, но и в коммерческой. На сегодняшний день крупные сетевые ритейлеры (такие как IKEA, Auchan) сталкиваются с проблемами прихода в регионы.

Местные власти и союз предпринимателей активно противодействуют организации бизнеса таких компаний, разумеется, осознавая, что их приход повлечет серьезную конкурентность местным ритейлерам, которым практически нечего противопоставить уровню предлагаемого ассортимента, качеству обслуживания, ценовой политике.
Девелоперы, приходя на отечественный рынок, в самом ближайшем будущем будут вынуждены приводить за собой банковские структуры для обеспечения последующей реализации площадей путем внедрения ипотечного кредитования. Таким образом, можно сделать вывод, что приход иностранных девелоперских и инвестиционных компаний  будет связан с решением многих комплексных проблем.

Ваагн Мартиросян, генеральный директор «Центрального Телеграфа»

Безусловно, с вступлением России в ВТО на ряде рынков, в том числе и на рынке строительства недвижимости, усилится конкуренция. У покупателей жилья (арендаторов коммерческой недвижимости) значительно возрастет выбор объектов, которые наиболее соответствуют их запросам и возможностям. Увеличение предложения, в свою очередь, со стороны клиентов приведет к ужесточению требований по качеству сервисов, оказываемых в зданиях.
Думаю, что приход зарубежных компаний на российский рынок значительно ускорит процесс развития и повсеместного распространения элементов «интеллектуального здания», таких сервисов, как автоматическая регулировка света, температуры, повсеместное распространение видеонаблюдения и охраны и т.д. Ведь если вчера арендаторам в офисе было необходимо лишь иметь телефон, то сегодня этого явно недостаточно. Для полноценного функционирования бизнеса нужна и телефонная связь, и высокоскоростной доступ в Интернет, и, нередко, цифровое телевидение. В дальнейшем требования к инфраструктуре будут расти, активное развитие получат сервисы на базе IP-технологии.

С экспертами беседовала Вера КОВАЛЕВА