Переуступка прав на квартиру в новостройке: подводные камни и риски

Стоимость квадратного метра в строящемся доме гораздо дешевле, чем в уже готовой новостройке. На этапе котлована самая низкая цена. Именно в это время инвесторы чаще всего покупают квадратные метры, чтобы позже их более выгодно перепродать. Именно такой договор - перепродажа квартиры во время строительства и называется переуступка прав.

Главное, что нужно понимать покупателю, что он приобретает не само жилье, а право владеть им, так же к нему переходят все риски и обязательства, связанные с имуществом.

Кто продает права владения квартирой

Чаще всего это оптовые инвесторы, которые вкладывают средства в объекты на этапе котлована. Потом они перепродают права на квартиры физлицам, когда дом на финальных этапах строительства или уже полностью достроен, и на разнице имеют заработок.

Также это могут быть обычные физлица или частные инвесторы, приобретающие квадратные метры на первых этапах строительства, потом продают жилье в стадии готовности дома.

Если дольщик во время строительства дома понял, что может приобрести другое жилье с улучшенными условиями, тогда права владения этой квартирой он готов переуступить. 

Часто случается, когда человек купил 1-комнатную квартиру на этапе котлована, позже ее продает по высокой цене, и на вырученные средства покупает более просторное жилье в следующей очереди.

Чтобы получить максимальную прибыль, инвесторы стараются перепродать квартиру уже перед началом ввода дома в эксплуатацию еще до того, как застройщик передаст квартиры владельцам. После подписания акта приема-передачи в течение 3-5 месяцев никаких манипуляций с правами на объект нельзя будет проводить.

Какие могут быть подводные камни

Первые риски - это покупка квартиры в проблемном доме, который в результате могут и не достроить вовсе. Возможно, первый владелец обнаружил какие-то технические недостатки в объекте и решил от него избавиться. Поэтому перед принятием прав лучше тщательно изучить договор ДДУ и выяснить всю информацию о компании-застройщике. 

Скорее всего на покупателя будут возложены следующие статьи расходов:

• оплата расходов за оформление переуступки прав, которые составляют от 30 до 50 тыс. руб.;
• если жилье было оформлено в ипотеку, то сотрудники банка могут запросить оплату комиссии за снятие обременения с объекта;
• оплата услуг нотариуса - примерно 3 тыс. руб.

Нужно ли брать разрешение у застройщика, чтобы оформить переуступку

Все условия указаны в договоре ДДУ. Иногда застройщик требует оформить разрешение в том случае, если покупатель хочет оформить переуступку прав. По оплате застройщик обычно берет фиксированную сумму 30-50 тыс. руб. или до 4% от суммы сделки. 

Но некоторые застройщики не дают разрешения на переуступку, так как это может породить массовые предложения от дольщиков на рынке недвижимости. Но если в договоре нет пункта о запрете, то после заключения сделки дольщик должен выслать копию документа застройщику с целью оповещения.

Зачем застройщику брать комиссию за переуступку прав

Все дело в том, что инвесторы могут массово покупать квартиры по дешевой цене на этапе котлована, потом спустя время пытаются их перепродать по цене на 5-10% ниже, чем у строительной компании, таким образом, возникает конкуренция.

Если речь идет о крупных застройщиках, которые пользуются спросом на рынке у покупателей, тогда подобные сделки мало влияют на их деятельность. Но для мелких девелоперов, которые планируют продать всего несколько сотен квартир в месяц, подобные махинации могут быть чреваты снижением количества сделок.

Когда можно передавать права на владения жильем

Оформить переуступку прав можно только в определенный промежуток: с момента подписания договора ДДУ и до того, как оформят акт приема-передачи. Если объект недвижимости находится уже в собственности, тогда придется оформлять договор купли-продажи.

Прежде чем передавать права на объект третьему лицу, дольщик должен полностью рассчитаться за объект, если квартиру покупали в ипотеку или рассрочку. Но если застройщик одобряет сделку по переуступке, тогда права и обязанности переходят третьему лицу, а в договоре прописывают пункт, что долг определенного размера переходит новому владельцу.

Зачем вообще переуступать права: основные преимущества сделки

Продавцы и покупатели при такой сделке могут получить собственную выгоду:

• Купить квартиру в понравившемся доме и при этом существенно сэкономить. Если застройщик максимально поднял цены, в это время дольщики продают готовые объекты по более низкой цене - от 3% до 25%;
• Если покупатель не успел приобрести жилье именно в этом доме, так как застройщик закрыл сделки по всем лотам в новостройке;
• При оформлении ипотеки на жилье в течение нескольких месяцев или лет покупатель выплачивает проценты еще задолго до того, как вселится в квартиру. При этом проценты на начальном этапе строительства выше, чем на последней стадии. Поэтому новый владелец будет выплачивать проценты за то жилье, в которое вселяется уже в скором времени.

Для продавца переуступка прав выгодна реальной возможностью заработать на фоне роста цен на жилье и возможность вернуть деньги, внесенные по ДДУ, при этом не платить различных комиссий застройщику.

Единственным недостатком переуступки прав можно выделить риски для покупателя, которые не возникают при подписании договора ДДУ с застройщиком.