21 мая 2013

«В Испании полно русских риэлторов. Но большинство из них работает плохо»

Елена Кофейникова – россиянка, учредившая в Испании альянс "LUXINVEST", специализирующийся на продажах испанской недвижимости для соотечественников и граждан СНГ, поделилась с RealEstate.ru ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ о том, как нашим риэлторам удается сохранить свою профессию и преуспеть в Испании. Напомним, что первый материал из этой серии был посвящен русским продавцам недвижимости в США.

Елена Кофейникова – россиянка, учредившая в Испании альянс "LUXINVEST", специализирующийся на продажах испанской недвижимости для соотечественников и граждан СНГ, поделилась с RealEstate.ru ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ о том, как нашим риэлторам удается сохранить свою профессию и преуспеть в Испании. Напомним, что первый материал  из этой серии был посвящен русским продавцам недвижимости в США.

- Расскажите, как вы пришли в бизнес недвижимости? Насколько вам помог опыт работы в России при создании бизнеса в Испании?

- До того, как переехать в Испанию, я 16 лет занималась бизнесом в Алтайском крае. Имею опыт руководства самыми различными предприятиями, в том числе, и агентством недвижимости. Оно было ориентировано на продажи зарубежной недвижимости. И в общей сложности мой опыт в этом деле 7 лет. Мы продаем недвижимость в 60-ти странах для клиентов из России и СНГ. Поэтому уже давно есть четкое понимание того, что нравится именно нашим соотечественникам, какой вариант и в какой стране выбрать - индивидуально и с учетом всех особенностей и пожеланий.

Мой российский бизнес помог мне стартовать в Испании, как финансами, так и уже наработанным опытом по организации своего дела. Кроме того, помогло знание многих стран, в том числе и европейских. Поэтому мною создана компания Альянс LUXINVEST, для которой Испания является основным регионом, хотя есть офисы и в других странах. 

Как вы понимаете, все началось много лет назад. Выбирая  страну для  дальнейшего проживания моей семьи, я изучила множество вопросов, связанных с зарубежной недвижимостью. Затем стала давать советы многим моим знакомым, которые стали интересоваться таким же вопросами и просили меня помочь с переездом,  посоветовать, какая же страна лучше и рассказать, какие существуют нюансы при покупке квартир за границей. Я начала углубляться в эту тему, поняла, что это нравится и стала заниматься этим профессионально. Я  организовала компанию по продаже недвижимости и турсеть для работы по организации поездок клиентов в разные страны.

Для удобства работы и поиска объектов я создала каталог, в котором собрана вся информация обо всей недвижимости в Испании – более 50 000 объектов. Этот каталог дает возможность увидеть все предложения на рынке и реальные цены русским покупателям.

- Какие трудности возникли при выходе на рынок Испании?

- Трудностей я не увидела никаких. Кроме того, в Испании, как и в России, практически нет ограничений для того, чтобы заниматься там риэлторской деятельностью. Если же риэлтор желает стать членом профессиональной ассоциации, что не обязательно, то он должен быть совершеннолетним, он не должен быть инвалидом, иметь высшее образование либо получить официальный статус агента. Также у него не должно быть судимостей.

Впрочем, возникли сложности с подбором кадров. На рынке труда Испании очень мало профессионалов и многих сотрудников приходилось учить самой. Но хуже некомпетентности только нечистоплотностью: некоторые новички пытаются обмануть руководителя или клиента, с чем я никогда не смирюсь. При этом неважно, кого пытаются обмануть  -  меня, как руководителя, или моего клиента, это  завершится только увольнением.

- Насколько высока конкуренция на рынке?

- Конкуренция высокая только по количеству компаний, но не по качеству предоставляемых услуг, рынок услуг крайне нестабилен. Большинство компаний не прогрессируют: не изучают развитие рынка, не занимаются сбором и увеличением предложений, расширением направлений деятельности –  строительством, ремонтом, дизайном, ландшафтом.

- Насколько трудно зарегистрировать агентство в Испании и начать бизнес?

- Просто снять офис - несложно, а вот организовать встречи с огромным количеством застройщиков, продавцов и банков, заключить договоры и многое другое - это вопрос времени и настойчивого стремления. Всегда, на протяжении всего существования моей компании, было необходимо решать множество вопросов. Конечно, я сталкивалась и с новыми для себя проблемами, которых не было в российском бизнесе. Поэтому приходилось двигаться не так быстро, как хотелось бы и во все терпеливо вникать.

- Как вы оцениваете законодательную базу в Испании?

- Если бы у меня была возможность высказаться в испанском правительстве, то я бы однозначно подняла вопрос о срочном утверждении закона о выдаче вида на жительство покупателям недвижимости от 160 000 евро, так как это подняло бы статус страны, увеличило бюджет, увеличило количество рабочих мест и дало бы много других положительных моментов. Этот вопрос назрел очень давно, но похоже, решаться начал только сейчас. Иногда я не понимаю испанские власти… Но, это уклад страны, и все происходит очень медленно. В общем же, меня устраивают законы в Испании, так как тут безопасно можно жить, работать и растить детей. Меньше взяток и бюрократии, что очень важно при работе с недвижимостью.
 
- Как много русских риэлторов работает в Испании?

- Точно сказать сложно, но по моим наблюдениям, их огромное количество. На Коста- Бланка около 1000 компаний. Но серьезными компаниями по продаже недвижимости назвать их нельзя, как нельзя назвать врачом - лекаря-самоучку, прочитавшего книгу как лечить травами. Всегда будет угроза отравиться после такого лечения.

- Как менялся рынок недвижимости за время вашей работы? Что происходит сейчас? Какие районы наиболее популярны у покупателей из России?

- Рынок недвижимости поменялся сильно! Когда я только начала заниматься этим бизнесом, многие русские ехали покупать недвижимость в Торревьехе, так как был поток рекламы на выставках в России об этом месте, которое тогда очень сильно застраивалось, и был сделан мощный маркетинг агентствами и застройщиками. Но, существуют не менее, а даже более интересные регионы, о которых многие покупатели не знали - это север Коста-Бланка и замечательный город Бенидорм. А также множество более красивых и зеленых городов, чем на юге Коста-Бланки. Хотя цены на недвижимость в этом регионе всегда были немного повыше, но они достойны и по соотношению цена-качество не уступают, а превосходят многие предложения на юге. Поэтому многие русские покупатели стали плавно перемещаться в сторону более красивого побережья, кстати, как и я! Приехав сюда, после 7-летнего изучения всех регионов Испании, я поняла, что лучше этого места нет ничего!

Сейчас в нашем регионе популярны несколько видов недвижимости:

На первом месте по продаваемости: апартаменты в Бенидорме до 150 000 - 200 000 евро с расположением  в 500 м от моря и всей инфрастуктуры.
На втором - виллы в Кальпе до 300 000 - 400 000 евро до 1 км от моря и всей инфрастуктуры.
На третьем - апартаменты в Торревьехе до 60 000 - 80 000 евро.

Покупателей с более высоким бюджетом интересует только север Коста-Бланка и такие места, как Сиерра Кортина и Ринкон де Лоикс в Бенидорме, Алтея Хилс и Маскарат в Алтее, Хавея и Кальпе. Такие клиенты всегда имеют высокие требования к приобретаемой недвижимости и она должна иметь шикарный вид на море и, или большие участки с садами. Таких продаж также достаточно много.

- Какова динамика цен сейчас?

- Квартиры стоят от 500 до 3000 евро за кв. м. Как и везде, цена зависит от множества факторов. Это город, расстояние до моря, вид на море, качество ремонта и многое другое. 6 лет назад произошло достаточно сильное понижение цен - практически на 30 - 40%. Но благодаря затянувшемуся кризису цены упали еще на 10 – 20 %! Чем и не замедлили воспользоваться наши соотечественники, вложившие свои деньги именно в эти последние года, потому что они уже точно не потеряют так, как теряли ранее купившие.

- Регулирует ли государство как-то цены на недвижимость?

- Политики по регулированию цен я не наблюдаю. Все ориентируются на спрос и предложение и это нормальный рыночный процесс. Немного сложнее стало работать с банками по открытию счетов и получению ипотеки, но все эти процессы мы, как профессионалы, проходим легко и учимся всем нововведениям и выполняем все требования банков по каждому клиенту. 

ПОДРОБНОСТИ ОТ КОНКУРЕНТОВ

Валерий Калыгин, генеральный директор компании «Mat i Kati SL», которая с 2000 года работает на рынке Каталонии и специалазируется на строительстве и продажах недвижимости на Коста-Брава, рассказал RealEstate.ru о залоговой недвижимости в Испании:

- В кризис появился довольной специфический банковский продукт: банки продают жилье, которое забрали у неплательщиков. Эти объекты можно приобрести на очень выгодных условиях: их стоимость составляет как раз остаток долга, который заемщик не смог вернуть банку. Например, стоили апартаменты 170 000 евро. Но заемщик до своего дефолта смог вернуть банку только 70 000. Так вот, у нового покупателя этого объекта появляется возможность взять ипотеку и теперь только на 100 000 евро. Причем под 1,6 % годовых! Это очень дешево с учетом того, что средняя ставка по ипотеке в стране 3 – 5 %. Банк идет на такой сумасшедший дисконт, потому что плохие долги очень портят его баланс.

Впрочем, это не единственная возможность практически даром получить квартиру. Есть на рынке такая форма ипотеки: первые 20 лет ты платишь только проценты банку, а погашение тела кредита начинается потом.  Это очень выгодно для людей с низким уровнем дохода, - отмечает Валерий Калыгин. – Для примера мой клиент взял 170 000 евро до 2037 года. При этом по факту он платит только 167 евро в месяц.

Впрочем, многие предпочитают покупать не готовое жилье, а строить дом. В целом цена за один метр - 700 евро. Земля покупается отдельно.

На стоимость жилья огромное влияние оказывает местоположение по отношению  к морю. Первая линия моря цениться намного больше: вид на море и солнце с восхода до захода. В зимний период за счет этого можно сильно сократить расходы на отопление. Важно понимать, что не все побережья Испании одинаковые с точки зрения климата, соответственно разный уровень престижа. Северная Испания, страна Басков, Галисия ценятся несколько ниже остальных территорий, поскольку в этих районах часты проливные дожди, а океан редко бывает достаточно теплым. На мой взгляд, самое лучшая часть побережья это Коста-Брава, а именно территория от Барселоны до французской границы. Эти районы отличает хорошие пляжи, песок, отсутствие изнуряющей жары и холодного моря как это происходит в Андалусии из-за холодного течения.

Большинство наших соотечественников предпочитают Барселону, поскольку там доступное образование для детей, медицина, полно достопримечательностей и разветвленная сеть магазинов. А для летнего отдыха выбирают Ллорет Де Мар. Это в 78 км от Барселоны. Это первый город, где жилой массив не отделяется от пляжей электричкой. Любители зимних видов спорта выбирают Андорру. В пользу Андорры и близость аэропорта.

Артем Худяков

Следите за новостями