16 октября 2012

ТСЖ – правильный способ управлять домами или находка для мошенников?

Московские власти всерьез взялись за прореживание столичных товариществ собственников жилья (ТСЖ), решив упразднить треть от их общего числа в городе. Вместе с тем, есть мнение, что ТСЖ – это очередной способ властей сбросить с себя обязательства по содержанию и обслуживанию жилых домов, переложив это на плечи самих собственников. Впрочем, далеко не все считают ТСЖ такой уж неудачной формой управления многоквартирными домами. Например, специалисты из управляющих компаний часто выступают в защиту ТСЖ, говоря о том, что ТСЖ можно существенно улучшить, убрав в законодательстве «белые» пятна, из-за которых возможны мошеннические схемы на базе товариществ. RealEstate.ru решил разобраться в том, почему за ТСЖ уже успела закрепиться репутация грабительских организаций, в чем их плюсы и минусы? Как жителям отстаивать права в своих ТСЖ, упразднить их, если нужно, или заменить руководство. И вообще, есть ли альтернатива?

Московские власти всерьез взялись за прореживание столичных товариществ собственников жилья (ТСЖ), решив упразднить треть от их общего числа в городе. Вместе с тем, есть мнение, что ТСЖ – это очередной способ властей сбросить с себя обязательства по содержанию и обслуживанию жилых домов, переложив это на плечи самих собственников.

Впрочем, далеко не все считают ТСЖ такой уж неудачной формой управления многоквартирными домами. Например, специалисты из управляющих компаний часто выступают в защиту ТСЖ, говоря о том, что ТСЖ можно существенно улучшить, убрав в законодательстве «белые» пятна, из-за которых возможны мошеннические схемы на базе товариществ.

RealEstate.ru решил разобраться в том, почему за ТСЖ уже успела закрепиться репутация грабительских организаций, в чем их плюсы и минусы? Как жителям отстаивать права в своих ТСЖ, упразднить их, если  нужно, или заменить руководство. И вообще, есть ли альтернатива?

Ликвидировать треть существующих ТСЖ!

Многие помнят историю, которая приключилась с известной певицей Лолитой Милявской. Минувшей весной Басманный суд Москвы отклонил иск ТСЖ «Таганская площадь» к певице с требованием взыскать с Лолиты 486 тысяч рублей за неуплату коммунальных платежей и взносов в товарищество. В свою очередь ответчица доказала суду, что исправно платит каждый месяц 15 тысяч рублей за квартиру и ЖКХ. Согласно предоставленной справке об отсутствии долга, она оплачивала коммунальные услуги управляющей компании напрямую, так как ТСЖ чрезмерно завышает тарифы. «Я не являюсь членом ТСЖ, и не собираюсь ничего ему платить просто так», - заявила Милявская. И в данном случае суд принял ее сторону.

Такие истории с момента введения законодательства о ТСЖ в стране случались не раз. ТСЖ зачастую необоснованно завышали тарифы на услуги ЖКХ и содержание кондоминиума, в результате чего и прослыли недобросовестными организациями. И хотя власти попыталась сделать их деятельность прозрачной, обязав ТСЖ держать сведения о себе в открытых источниках – легче от этого никому не стало.

Даже московские власти взялись за  массовые проверки товариществ. По словам Николая Ревина, заместителя начальника Мосжилинспекции, в настоящее время в Москве насчитывается около 6 тыс. товариществ собственников жилья - ТСЖ, - а городская инспекция проверила уже 2 тыс. Чаще всего, по его словам, встречаются нарушения уставов, которые не соответствуют законодательству, а также по порядку проведения общих собраний.

«Согласно тем запросам, которые мы направили в ТСЖ, мы можем предположить, что порядка 2,5 тысячи товариществ собственников жилья будут признаны к концу года незаконно созданными и ликвидированы», – резюмировал чиновник, отметив, что в целом с мая по сентябрь 2012 года инспекция выявила более 20 тыс. нарушений управляющих организаций в сфере ЖКХ и выписала около 5 млн руб. штрафов.

Что такое ТСЖ?

По словам директора юридического департамента девелоперской группы «Интегра» Владимира Колотыркина, в настоящее время деятельность товариществ собственников жилья регулируется Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Действующее законодательство определяет ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Такое объединение может существовать только в форме некоммерческой организации.

Таким образом, ТСЖ – это юридическое лицо, создаваемое гражданами и (или) юридическими лицами. При этом собственник квартиры (жилого дома) не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (жилой дом).

Являясь юридическим лицом, ТСЖ несет права и обязанности юридического лица и имеет соответствующие органы управления: Общее собрание членов ТСЖ и Правление.

Органом финансового контроля деятельности ТСЖ является ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов ТСЖ и отчитывается по результатам своей деятельности также перед общим собранием, при этом, в состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Отчет о своей деятельности ревизионная комиссия должна представлять не реже одного раза в год. 

По данным генерального директора компании «Высота Сервис» Светланы Лебеденко, информация о каждом московском ТСЖ размещена на сайте dom.mos.ru. «Если указанного ТСЖ там нет, значит, оно нарушает закон», - уточнила она.

ПЛЮСЫ

 

ТСЖ – правильный подход

Тигран Нерсесян, директор службы эксплуатации компании «Терра Аури» заявил, что нет лучшей формы управления многоквартирным домом, чем ТСЖ. В чем-то, он, конечно, прав. Ведь большая часть информации, которая поступает из основных информационных источников – негативная. «В очень редких случаях можно услышать положительный отзыв или правильное понимание деятельности ТСЖ и еще более редких увидеть положительный результат деятельности Товарищества. Лично мое мнение: ТСЖ – это самый правильный подход к организации управления и эксплуатации дома. Поскольку ни одна управляющая компания не позаботится о доме лучше самих собственников, и редкая УК будет эксплуатировать дом с перспективой на будущее. На мой взгляд, ТСЖ – это самая высокая ступень в развитии ЖКХ, направленная в первую очередь на качественное и долгосрочное сохранение нашего имущества и воспитание «ответственных собственников», – пояснил эксперт.

Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а также к порядку, способам и срокам ее раскрытия. Таким образом, любой житель может получить интересующую его информацию в офисе ТСЖ, на сайте ТСЖ, на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на официальном сайте Министерства регионального развития и др.

«В случае необходимости инициирования проверки рекомендую самый простой и эффективный способ – это направить письменное обращение в жилищную инспекцию, которая проверит законность создания, законность деятельности товарищества, или проверит качество раскрытия информации согласно ПП-731 от 23.09.2010 г., а так же в прокуратуру, – пояснил Тигран Нерсесян. – Прокуратура может провести проверку в отношении законности создания и финансовой деятельности ТСЖ. Существуют и более сложные способы проверки деятельности Товариществ с помощью аудиторских компаний, проверки налоговой инспекцией и др.».

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

 

«Главный недостаток ТСЖ – юрлицо»

 «Нам говорят о преимуществах создания ТСЖ, но мало кто говорит о недостатках этой формы управления. При создании ТСЖ стоит понимать, что это юридическая организация, в которой работают люди: председатель, бухгалтер, секретарь, члены правления, ревизионная комиссия – все они работают за деньги, то есть получают заработную плату. И платит им, увы, не государство, а те собственники жилья, которые вступили в ТСЖ, – пояснила Светлана Лилипутина, генеральный директор аудиторской компании «Смаль и партнеры». – Кроме того, нужно понимать, что образовав ТСЖ, граждане добровольно (или по незнанию) берут на себя обслуживание кондоминиума – дворовых территорий, общественных зон и даже крыш».

То есть если до образования ТСЖ люди имеют права потребовать от муниципалитета, к примеру, отремонтировать протекающую крышу или покрасить стены в подъездах, то в ТСЖ им придется самим платить за это.

«Мое мнение, что создание ТСЖ было очередным способом властей сбросить с себя обязательства по содержанию и обслуживанию жилых домов, которые обходятся государству в немалые деньги, переложив это на плечи самих собственников», - пояснила эксперт.

Легко ли контролировать ТСЖ?

По словам Владимира Колотыркина, законом не предусмотрено, что ревизионная комиссия является обязательным органом в рамках ТСЖ, также не урегулирован вопрос досрочного прекращения полномочий такого органа, а проверки раз в год – это очень редко. За это время можно успеть совершить любое мошенничество, незаконно продать или сдать в аренду подвалы, подсобки, что угодно.

Более того, закон предусматривает, что знакомиться с отчетами можно только на общем собрании членов товарищества.

«На мой взгляд, это нарушение прав членов ТСЖ, которое создает возможность для злоупотреблений со стороны недобросовестных членов правления ТСЖ, – пояснил юрист.

Что делать, если нет доступа к финансовой отчетности?

«Проблемы начинаются в том случае, если ревизионная комиссия не предоставляет отчетов, – отметил директор департамента управления проектами компании Tekta Group Алексей Балыкин. – Или же, что бывает чаще, сами жильцы почему-то не доверяют ревизионной комиссии.

1. В этом случае стоит нанять хорошего юриста, а потом инициировать внеочередное собрание, где можно будет выставить на голосование предложение о предоставлении отчета о финхоздеятельности или же, о внеплановой проверке ТСЖ налоговой инспекцией.

2. После принятия решения большинством голосов имеет смысл отправить его письменно или вручить лично, либо председателю ТСЖ, либо начальнику налоговой инспекции вашего района.

3. Есть и компромиссный вариант – нанять аудиторов. Грамотно проведенная аудиторская проверка стоит недешево, но проводится быстро и выявляет все проблемы».

Что делать, если вы узрели фальсификацию в решении собрания собственников…

Необходимо отметить, что общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей, поэтому возникают ситуации когда, в случае принятия решений, не отвечающих интересам всех членов ТСЖ, недобросовестные члены правления подделывают подписи участников ТСЖ.

В этом случае возникают основания для прокурорской проверки, однако, реакция силовых организаций не всегда бывает оперативной и незаконные решения, например, по заключению договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту дома, претворяются в жизнь.

К сожалению, в таких случаях самым действенным средством в борьбе с подобными нарушениями становится общественное мнение и активная переписка членов ТСЖ с правоохранительными и контролирующими органами с целью привлечь внимание государства и общественности к возникшей ситуации, советует Владимир Колотыркин из «Интегры».

ТСЖ могут продлить себе жизнь долгами

Если у ТСЖ есть неисполненные обязательства, в этом случае его невозможно ликвидировать, пока оно их не исполнит. К тому же в законе о ТСЖ, считает Светлана Лебеденко, есть масса «белых» пятен: нет процедуры проверки документов, кто из жителей действительно состоит в товариществе, а кто нет. Недобросовестные ТСЖ пользуются этим и вносят в протокол собрания подписи жителей – в результате один и тот же человек может входить сразу в несколько ТСЖ. В результате, собственникам жилья приходят разные квитанции – от разных фирм и с разными расчетами.

Как ликвидировать ТСЖ?

Если вы понимаете, что во главе вашего товарищества стоят люди, заинтересованные только в получении своей прибыли, услуги они оказывают из рук вон плохо при этом за большие деньги, а все ваши возмущения не имеют никакого действия, тогда можно посоветовать ликвидировать ТСЖ и либо создать новое либо избрать другую форму управления домом (но об этом ниже).

Ликвидировать ТСЖ могут как члены товарищества, так и сторонние пользователи, тот же Мосэнергосбыт. «Члены товарищества могут сделать это путем принятия решения на общем собрании жителей, – отметила Светлана  Лебеденко из «Высота Сервис». – Процедура ликвидации прописана в уставе ТСЖ. А процедура ликвидации ТСЖ сторонней организацией прописана в законе».

По словам чиновников, процедура ликвидации ТСЖ кажется простой: пришли – проверили – выдали предписание – и ликвидировали, если что не так. Но так ли просто обстоят дела с другой стороны, со стороны обычных граждан, волей или неволей оказавшихся участниками ТСЖ, которое они по тем или иным причинам хотят ликвидировать? И вот тут выясняются любопытные подробности.

По словам Владимира Колотыркина, ТСЖ может быть ликвидировано в следующих случаях: по решению суда или же по решению собственников жилья.

«При этом следует отметить, что именно собственников помещений, а не членов ТСЖ, при кворуме общего собрания более 50%, поэтому в основаниях для ликвидации ТСЖ отсутствует банкротство, так как ТСЖ не является собственником помещений или общего имущество многоквартирного дома либо территории комплексной застройки, – отметил эксперт. – При этом закон обязывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На практике это довольно сложно реализовать, особенно в таких случаях, когда в рамках одного многоквартирного дома существует несколько ТСЖ, считающих себя единственно легитимными. Суды также отказывают в исках различным группам собственников помещений, либо членам «конкурирующего» ТСЖ, так как при наличии подобных конфликтов проблематично собрать кворум в 50%+».

По решению суда ТСЖ может быть ликвидировано в случае допущенных при создании товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер. К примеру, если будет установлено, что отсутствовал кворум собственников помещений многоквартирного дома, либо часть подписей была сфальсифицирована.

Юрист отметил, что в тот период, когда законодательство о ТСЖ вступило в силу, многие люди стали собственниками общего имущества в силу закона. Процедура оформления прав на общее имущество во вновь строящихся домах была более понятна, а вот в коттеджных поселках – принципиально иной.

Новые собственники толком не знали своих прав и не могли в полной мере реализовать положения нового законодательства, а государство вовремя не оказало должной поддержки своим гражданам. Ситуацией воспользовались недобросовестные чиновники и коммерсанты, создававшие квази-ТСЖ, с целью присвоения ликвидных подвальных помещений и земельных участков, являющихся частью придомовых территорий.

В дальнейшем такие объекты перепродавались с целью создания добросовестных приобретателей, а когда действительные собственники квартир и помещений стали создавать законные ТСЖ, оказалось, что часть помещений уже перешло в собственность третьих лиц. «Судебные процессы по возврату таких объектов недвижимости являются долговременными, затратными и требуют привлечения профессиональных юристов, – отметил эксперт. – И даже если будет вынесено положительное решение суда, такое решение необходимо исполнить, что в ряде случаев будет делаться весьма неохотно».

ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВА - МКД

 

Плюсы

Стоит сказать несколько слов и об альтернативном способе управления многоквартирным домом – более дешевом, но со своими сложностями – совет МКД.

«Жители любого дома могут создать так называемый Совет МКД (многоквартирного дома) – добровольную общественную структуру, чем-то похожую на домовые комитеты времен Советского Союза», – пояснила Светлана Лилипутина.

«Главный плюс Совета МКД – это отсутствие возможностей для махинаций, – отметила эксперт. – Совет – не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, он не заключает никаких договоров и не имеет своих счетов. Совет выбирается из жильцов многоквартирного дома, которые сами заинтересованы в том, чтобы тарифы на услуги ЖКХ соответствовали реальности, а дополнительные расходы не опустошали их карманы».

По закону, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления жилым домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Помимо этого, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.

Подводные камни МКД

Однако, как показывает практика, в этом способе управления тоже есть масса подводных камней. Прежде всего – это создание совета МКД.

Первое, что для этого потребуется – собрать подписи жильцов, а это процесс непростой: кто-то учится, кто-то работает, так что обойти многоквартирный дом не так просто. Это займет время. Тем более что в современном обществе не принято общаться с соседями так, как это было раньше, так что зачастую люди, живущие в соседней квартире, не знают друг друга. Придется каждому рассказывать о себе и доказывать, чем совет МКД лучше ТСЖ, после чего объяснять, почему именно вы хотите попасть в совет.

Если же в доме нет активистов, желающих тратить свое время на работу в совете (а совет МКД должен состоять минимум из 3 человек), то создание и вовсе может не состояться. Повезет тем, у кого в доме проживают только что вышедшие на пенсию женщины: они еще полны сил и пока не понимают, как это быть без работы. Такие персонажи чаще всего вступают в совет МКД и от них больше всего пользы – масса свободного времени, сил и энергии – они способны защитить весь мир, не то, что один дом. Но люди стареют, умирают, переезжают, да им может просто надоесть работа в совете, в особенности, если в доме много скандальных жильцов, и с каждым нужно постоянно разбираться.

Поэтому у совета МКД один, но очень мощный недостаток – человеческий фактор, который может сорвать всю работу и во многих случаях, ТСЖ покажется меньшим злом, тем более, что у юрлица больше способов давления на вышестоящие инстанции, чем у простых смертных.

Мария Лукина 

Источник фото: фильм "Гараж" Эльдара Рязанова

Следите за новостями