Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок: главные правила в сделке

Родители стараются обеспечить своих детей жильем заранее, чтобы по достижению 18-летия у них была собственная квартира. Но бывает, что нужно провести сделку и продать жилье. Такие процессы имеют ряд особенностей, одним из которых является одобрение сделки органов опеки и попечительства. Самое главное в такой сделке - защитить права ребенка.

 

Юристы объяснили, как правильно провести сделку при продаже квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок.

Как ребенок может распоряжаться имуществом

По сути - никак. Все права на распоряжение имуществом передаются его законным представителям (родителям, опекунам). Все процессы, связанные с недвижимостью, родители берут под свою ответственность. Только с 14 лет ребенок считается частично дееспособным и может участвовать в сделках. Для этого требуется письменное разрешение от его представителей. 

Все права на распоряжение имуществом ребенок получает в 18 лет. Возрастной порог может быть снижен до 16 лет, если он устроился на официальную работу или вступил в брак. В любом случае до совершения сделки нужно получить разрешение в органах опеки. 

Зачем родители передают права собственности на имущество ребенку

Родители могут оформить квартиру на своего ребенка. При этом они руководствуются несколькими причинами:

• в случае развода имущество делить не придется, жилье полностью принадлежит их детям и остается только за ними;
• если родители берут потребительский кредит и его не выплачивают, то кредиторы не смогут наложить арест на имущество, так как оно принадлежит несовершеннолетнему;
• заранее обеспечить ребенка жильем, полные права которому передаются в 18 лет;
• в случае покупки жилья с использованием материнского капитала ребенку выделяется доля, которая принадлежит только ему;
• если семье были выделены субсидии на приобретение жилья, тогда доли распределяются равномерно между всеми членами семьи;
• имущество ребенку можно передавать по наследству или подарить.

Когда ребенок может принимать участие в сделке

По закону малолетний может участвовать в сделке, но для этого необходимо достичь определенного возраста. Права несовершеннолетнего распределяются таким образом:

• до 6 лет у ребенка нет никаких прав, все вопросы за него решают родители, в том числе за продажу квартиры несут ответственность также они;
• с 6 до 14 лет ребенок не имеет право голоса в сделках по продаже квартиры, но совершить или отказаться от покупки в магазине может (мелкий бытовой договор);
• с 14 до 18 лет дееспособность ограниченная, может принимать участие в небольших сделках относительно собственного имущества;
• с 16 до 18 лет ребенок становится совершеннолетним и получает полное право влиять на процесс сделки по продаже квартиры. С 16 лет такое право дается в том случае, если ребенок вступил в брак.

Когда человек достигает 18-летнего возраста, он может реализовывать квартиру по собственному усмотрению. Если ребенок только прописан в квартире, то ему уже есть 18 лет, тогда сделки осуществляются с его участием без привлечения органов опеки и попечительства.

Когда органы опеки будут против продажи квартиры

Важное значение имеет то жилье, которое предлагается взамен. Если жилая площадь в новой квартире меньше, чем в продаваемой, опека может дать отказ на совершение такой сделки. В противном случае разницу между сделками родители должны будут перевести на банковский счет несовершеннолетнего. Распоряжаться этими деньгами ребенок сможет только тогда, когда ему исполнится 18 лет.

Также опека не одобрит продажу, если квартира в столице идет в обмен на жилье в областном городе. То есть обмен должен быть равноценным. Государственные органы не разрешат выкупить жилье родителям или опекунам у их ребенка.

На проведение сделки должны дать согласие оба родителя. Если один из них отказывается, тогда продажу приостанавливают. Нельзя взамен купить квартиру в строящемся доме или на этапе котлована.

Как продать квартиру и не нарушить права ребенка

Перед оформлением договора купли-продажи родителям нужно предоставить полную исчерпывающую информацию о том объекте, который они хотят купить. Для опеки важно передать все документы, имеющиеся на другую квартиру.

Что необходимо учитывать при выборе нового жилья:

• Общая и жилая площадь нового имущества не должна быть меньше, чем в той квартире, которую продают;
• Месторасположение и удобная инфраструктура (рядом школы, детские сады, магазины, аптеки, поликлиника);
• Проведены должны быть все коммуникации и быть в рабочем состоянии;
• Иные условия, которые имеют влияние на качество и уровень проживания в квартире.

Если вышеперечисленные условия не соблюдены, квартиру изымают у покупателя и возвращают в собственность ребенка, даже если покупатель выполнил все обязательства со своей стороны. Оформить сделку по всем правилам и получить разрешение - довольно сложно. Органы опеки контролируют процесс и все манипуляции происходят только с их одобрения.

Покупателю следует понимать, что такие сделки сопряжены рисками и можно вовсе остаться без жилья. Ведь при нарушении прав ребенка уголовную ответственность понесут родители, представители органов опеки и все лица, принимавшие участие в процессе. 

Может ли несовершеннолетний купить жилье?

Стать собственником квартиры ребенок может сразу, как только получил свидетельство о рождении. При этом, он может быть единственным владельцем жилья, права на которое не касаются родителей. Ограничений по возрасту закон не выдвигает. Если покупку планируют совершить по ипотеке, тогда разрешение получают в органах опеки. 

Можно ли прописаться в квартире, если ее владелец - малолетний ребенок?

Если взрослый человек прописывается в жилой объект недвижимости, то он может там и проживать, что имеет влияние на ребенка. Чтобы такое право получить, сначала берут разрешение в органах опеки, разрешение второго родителя и подают документы в ЖЭК или ФМС.

Итоги

Важно, чтобы новое имущество было большей площади и с условиями для проживания не хуже прежних. Нельзя поменять столичную квартиру на ту, что находится в области. 

Чтобы оформить квартиру на ребенка, родители или опекуны собирают все стандартные документы, а также предоставляют свидетельство о рождении малолетнего (паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет).

Продажа квартиры, владельцем которой является несовершеннолетнее лицо, сопряжена рядом трудностей и условий, которые необходимо выполнить. Последней инстанцией, которая одобряет совершение сделки, являются органы опеки и попечительства.