Как продать долю в квартире, если второй собственник отказывается от сделки

С каждым годом в России увеличивается количество тех, кто не может поделить квартиру и продают ее через суд. Никто не считал, сколько таких собственников долей, но их количество точно перевалило за сотни тысяч и продолжает увеличиваться.

 

Основной причиной становится раздел совместно нажитого имущества или продажа квартиры между наследниками. Собственниками квартиры могут быть совершенно чужие люди. Если родные между собой иногда договориться не могут, то чужие и подавно. У кого-то размер доли позволяет жить в квартире, а у кого-то она по площади меньше одной комнаты. Поэтому второй владелец пытается свою долю продать, а второй - отказывается и не идет на уступки. Как же тогда разрешить эту ситуацию по закону?

С чего начать?

Юристы в своей практике часто сталкиваются с дележкой имущества, когда один собственник хочет продать долю в квартире, а второй отказывается, так как живет в этой квартире. Их споры могут доходить до судебных разбирательств. Чтобы не допускать такого, юристы рассказали, как правильно действовать и продать свою долю на законном основании.

Первое, что стоит сделать, - это договориться с другим владельцем жилья. Есть три способа разрешения конфликтной ситуации:

1. Предложить другому собственнику совместно продать квартиру, а вырученные деньги поделить согласно долям.
2. Предложить продать свою долю второму владельцу или другому человеку, но по закону дольщик имеет больше преимуществ, в отличие от третьего лица, при оформлении части квартиры на свое имя.
3. Приобрести долю другого владельца, чтобы в дальнейшем самостоятельно распоряжаться недвижимостью.

В случае, если второй дольщик не идет на разговор и не соглашается ни на один из вариантов, тогда вы можете продать свою долю. При этом следует выполнять все предписания закона, чтобы сделка считалась действительной. 

Пример. Двум братьям досталась квартира от отца, в которой им принадлежало ровно по половине. Старший брат предложил другому вместе продать жилье и поделить деньги. Но младший отказался, так как для него это жилье - напоминание об отце. Старшему не нужна была квартира - он проживал с женой и ребенком в другом регионе, а младший не мог выкупить, так как не хватало средств. В результате старший брат продал свою долю третьему лицу, сделку посчитали законной.

Как заставить второго владельца продать его долю

По закону нужно воспользоваться одним из трех вариантов, о которых говорилось выше. Чаще всего выбирают вариант продать свою долю в квартире. Если дольщик категорически не желает жить с чужими людьми, с ними договариваться, то ему ничего не остается, как передать права собственности третьему лицу.

Для этого нужно пройти несколько шагов:

Шаг 1.Самым первым делом нужно выслать официальное предложение второму дольщику выкупить вашу часть. Предложение должно быть оформлено и выслано письмом на адрес проживания дольщика. Если дольщиков несколько и они живут вместе, извещение высылают отдельно каждому из них. Когда нет точной информации обо всех собственниках квартиры, значит, можно взять выписку из ЕГРН, где указаны все владельцы объекта недвижимости.

Для упрощения согласования условий сразу укажите: 

• в какие сроки нужно выкупить долю, в какой валюте, на какой банковский счет зачислить средства; 
• кому передается право владения квартирой после выкупа;
• срок, в который имущество перейдет его владельцу.

Обязательным доказательством того, что извещение действительно было отправлено, является подтверждающий документ и документ о получение письма адресатом. Без этих документов дальнейшие действия могут рассматриваться незаконными.

Шаг 2.По закону получатель извещения имеет право обдумывать предложение и принять решение в течение 30 дней. Если на почте письмо не было получено, то за это несет ответственность получатель. 

Важно:отправлять документ по адресу регистрации дольщика. Если же адрес регистрации был изменен, вам об этом не было известно и письмо не дошло до второго собственника, то придется узнать новый адрес и повторно отправить бумагу.

Шаг 3.Если дольщик молчит или отказывается выкупать часть имущества, тогда инициатор имеет право выставлять свою долю на продажу. 

Важно:стоимость части имущества должна быть такой же, какая изначально предлагалась для выкупа. 

Процесс продажи можно начать и раньше, если все дольщики передали письменный отказ, заверенный у нотариуса.

Если среди других владельцев есть несовершеннолетний ребенок, то отказ от выкупа составляет родитель или законный опекун. Без одобрения органов опеки и попечительства такую бумагу нотариус не оформит. 

Шаг 4.Выставить на продажу свою долю и готовить пакет документов.

В договоре купли-продажи должен быть указан предмет сделки - комната, например. Если в комнате есть мебель, другое имущество, которое продается вместе с комнатой, это также нужно указать в договоре. Затем технические характеристики квартиры, ее кадастровый номер, местонахождение дома, состояние квартиры и т.д. 

Цена сделки должна быть не выше той, что была указан в извещении о предложении выкупа доли другим собственником. Также указывают, есть ли обременения на недвижимости, например, находится ли квартира под залогом, или составлен по ней договор ренты. Новый владелец получает не только право владения имуществом, но и обязательства, наложенные на него. 

После совершения сделки следует заверить договор купли-продажи у нотариуса. Государственная пошлина составляет 0,5% от стоимости проданной доли. Есть ограничения - не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Средства оплачивает продавец сам или, если сделка была совершена по согласию всех дольщиков, тогда все участники процесса оплачивают госпошлину поровну.

Выводы

Продать долю в квартире в случае отказа другого собственника можно, если действовать по закону. Первое, без чего не обойтись, - это письменно известить дольщика о своем намерении с предложением выкупа. У дольщика есть право выбора: согласится на выкуп имущества либо обратиться в суд для оспаривания сделки.

Суд пойдет ему навстречу в том случае, если дольщик согласен будет выкупить долю и получить права на владение всей квартирой. Ему заранее нужно понимать, располагает ли возможностью выкупить долю. 

Если вы действуете по закону, отправляете извещения собственникам, соблюдаете последовательность действий, то дольщик не сможет запретить вам продавать свою часть в квартире. Лучше всего заранее постараться договориться со всеми владельцами, чтобы сохранить время и деньги.