Как меняется цена жилья в зависимости от этажа?

Пожар, случившийся в начале апреля на башне «Восток» делового комплекса «Федерация» в «Москва-Сити», еще раз напомнил о том, насколько могут быть беззащитны жители верхних этажей высотных зданий. Как выяснил RealEstate.ru, покупатели жилья бизнес-класса по-прежнему готовы платить на 20 - 70 % дороже именно за высоту. Но в эконом-классе по-прежнему в почете «серединка», а первые и последние этажи считаются неудобными и могут выставляться с дисконтом до 5 %. Кроме того, наши спикеры сошлись на том, что все чаще вопросы безопасности вынуждают многих отказываться от недвижимости на верхних этажах зданий.

Пожар, случившийся в начале апреля на башне «Восток» делового комплекса «Федерация» в «Москва-Сити», еще раз напомнил о том, насколько могут быть беззащитны жители верхних этажей высотных зданий. Как выяснил Realestate.ru, покупатели жилья бизнес-класса по-прежнему готовы платить дороже именно за высоту.

Но в эконом-классе вкусы не изменились с советских времен: там в почете «серединка», а первые и последние этажи считаются неудобными и могут выставляться с дисконтом до 5 %. Впрочем, наши спикеры сошлись на том, что все чаще вопросы безопасности вынуждают многих отказываться от недвижимости на верхних этажах зданий.

Эконом выбирает золотую середину

Классическая фраза когда проводится покупка или аренда квартир москва - это «первый и последний не предлагать» сохранилась на отечественном рынке недвижимости еще с советских времен, и по-прежнему актуальна для покупателей жилья эконом-класса. Как говорит генеральный директор «МИЦ–Недвижимость» Наталья Соломонова, до сих пор самые низкие цены обычно устанавливаются на нижние этажи. По ее словам, в сегменте эконом-класса видовые характеристики сильно не влияют на стоимость, а на самый последний этаж чаще даже делают небольшой дисконт, до 5%. 

«Если говорить о старом фонде, то иногда негативным фактором проживания на первом этаже становится сырость от подвала, шум и холод от входной двери из подъезда, шум дорог, недостаток света и т.д. В итоге дисконт на первые этажи составляет от 5 до 20 %, а в новых домах первые этажи чаще отдают под инфраструктурные объекты», - рассказывает эксперт. Впрочем, это совсем не означает, что квартиры на нижних этажах никому не интересны.

С одной стороны, их покупателями могут быть те, кому очень важно сэкономить. Также такую недвижимость приобретают «под офисы», с последующим переводом в нежилой фонд. В этом случае преимуществом пользуются квартиры, расположенные на первых этажах, желательно в «проходном» месте, на первой линии домов. Их стоимость, по данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», примерно на 5-10% выше, чем цена на жилые квартиры, находящиеся  на средних этажах в этих же домах.

Практичные покупатели жилья эконом-класса с опаской приобретают и квартиры на последних этажах, в основном из-за высокой вероятности появления протечек с крыши. Считается, что договориться с ЖЭКом о ремонте в этом случае очень сложно, квартира со временем станет «сырой», а на стенах заведется грибок. Риэлторы этот момент учитывают в цене недвижимости, выставленной на продажу.

Например, двухкомнатная квартира в ЖК «Мичурино» на 20 этаже стоит 176 тыс. руб. за кв. м, а на 21 (последнем в секции) – 173 тыс. руб. «Все зависит от типа и класса жилья. В панельном доме самые дорогие квартиры продаются с 5 по 12 этаж. Исторически сложилось, что покупатели квартир в типовых домах предпочитают именно «золотую» середину, поэтому и цены на этой высоте выше в среднем на 7%», - говорит Ирина Фомичева, коммерческий директор «Абсолют Недвижимость».

Если еще недавно квартира на последнем этаже могла стать плацдармом для существенного увеличения площади жилья за счет возможности присоединения части мансарды, то сейчас этого преимущества у жильцов верхних этажей нет. Как отмечает  гендиректор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж"  Алексей Шленов, теперь, по Жилищному кодексу, все помещения в доме, не являющиеся частями квартир, считаются общим имуществом и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Единственное исключение: если чердак (мансарда) существенно реконструирован, т.е. фактически создан новый объект, то право собственности на него должно быть зарегистрировано, и, соответственно, его можно отчуждать. Но в типовых домах последний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия соседей сверху.

Бизнес-класс и «элитка»: подальше от земли

Совершенно по-другому выглядят предпочтения покупателей жилья бизнес-класса и недвижимости в элитных домах. Они уверенны, что квартиры на высоких этажах престижны, обладают великолепными панорамными видами из окон, и, что немаловажно для жизни в мегаполисе, на высоте тише и воздух свежее. Соответственно, такая недвижимость и стоит дороже.

К примеру, в жилом комплексе «Подсолнухи» Миниполиса Строгинский однокомнатная квартира площадью 39 кв. м на 3 этаже стоит 5,68 млн руб., а на 15 этаже аналогичная квартира предлагается к продаже по цене 5,87 млн руб., то есть на 3,3 % дороже. Еще более ощутима разница в цене из-за этажности квартир в жилом комплексе «Альбатрос». Двухкомнатная квартира площадью 60,9 кв. м на 5-м этаже стоит 9,13 млн руб., а на 22-м этаже – 9,77 млн руб., что на 7% дороже. 

В сегменте более дорогого жилья разница между ценами на первые и последние этажи может достигать 20 - 70%, в зависимости от видовых характеристик.  Например, в ЖК Barkli Virgin House квартиры на 3-5 этаже стоят 34-36 тысяч долларов за кв. м, а пентхаусы на 7 этаже – уже 60 тысяч долларов за кв. м. По данным компании «Дон-Строй-Инвест», значительное число клиентов принципиально стремится жить «чем выше, тем лучше», и чем выше класс дома, тем больше таких покупателей. «Такие квартиры стоят действительно дороже», - соглашается и руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. Однако, по его словам, после кризиса, когда вопрос престижности ушел на второй плана, и на первом месте оказалась цена, поэтому стоимость квартир на последних этажах была скорректирована, и сравнялась в некоторых случаях с ценой квартир на средних этажах.

«Стоимость квадратного метра растет по мере роста этажа. Не думаю, что в такой же пропорции увеличиваются потребительские свойства самой квартиры как товара, ведь взгляды на проживание на высоких этажах могут быть диаметрально противоположными. Есть масса людей, которые хотели бы жить не выше третьего или четвертого этажа, но есть и люди, стремящиеся залезть повыше», - говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Высокие этажи в бизнес-классе могут подешеветь

 
Вполне вероятно, что в ближайшие годы количество желающих жить «выше всех» уменьшится, и, соответственно, квартиры на верхних этажах высоток бизнес-класса подешевеют. Ведь жизнь на высоте, помимо очевидных плюсов, добавляет и некоторые неудобства, и по мере увеличения количества таких зданий, потенциальные покупатели все чаще задумываются именно о проблемах, а не о преимуществах.

В первую очередь, речь идет о вопросах безопасности, а особенно остро стоит вопрос организации эвакуации жильцов с верхних этажей в случае возникновения чрезвычайной ситуации. «Например, существуют клиенты, которые рассматривают квартиры только на тех этажах, до которых доходит пожарная лестница», - говорит Алексей Шленов. «Высотное здание должно быть оборудовано надежными системами пожаротушения, должны быть предусмотрены специальные лестничные шахты с доступом через фасад здания. В случае пожара эти шахты будут пригодны для эвакуации людей», - предостерегает Сергей Мигунов.

Да и остальные преимущества жизни наверху далеко не так неопровержимы, как кажется, на первый взгляд. Даже мнение о том, что воздух на верхних этажах чище, достаточно спорно. «Действительно тяжелые элементы, содержащиеся в выхлопах автомобилей тяжелее, чем воздух, и поэтому существует тенденция их осаждения на нижних уровнях, и с повышением этажности концентрация действительно снижается», - говорит Сергей Мигунов. Однако, по его словам, в жаркую погоду или при низком атмосферном давлении рассеивание вредных веществ происходит достаточно интенсивно, конвекция воздуха высокая и поэтому на высоких этажах даже на уровне 200 метров загрязнение присутствует, хоть и в меньшей концентрации.

Зачастую покупатели, интересующиеся «высотной» недвижимостью сами не предполагают, с какими сложностями им придется столкнуться. Например, в Москве есть высотные строения, на последние этажи которых, по словам Алексея Шленова, приходится добираться на двух лифтах, и это может смутить некоторых клиентов. К недостаткам можно отнести и тот факт, что из-за требований противопожарной безопасности квартиры выше 20 этажа оборудуются неоткрываемыми окнами.

Или тот же вид из окна… «Риэлторы приехали показывать клиенту квартиру на высоком этаже в одной из башен «Москва-сити», -  рассказывает Вадим Ламин. - Приехали на этаж, вошли в квартиру, клиент попросил открыть шторы. А штор вообще не было – за окном сплошная пелена облаков. Но кому-то нравится жить за облаками и экономить на шторах».

На самом деле экстремалов, готовых каждый день обозревать столицу с высоты птичьего полета, не так уж много, и после того, как спрос будет удовлетворен, цены на верхние этажи домов бизнес-класса могут и снизиться.

 Алексей Лоссан, Анна Никольская