Как перестать снимать и купить своё

Анализируем свои активы и избегаем главных ошибок

Ошибка №1: неподъёмный платёж

Первая и главная ошибка — брать ипотеку, которую тяжело тянуть. Или слушать интернет-коучей и верить, что обстоятельства заставят зарабатывать больше. Форс-мажоры никто не отменял. Поэтому ипотечный платёж должен быть комфортным и хотя бы не превышать то, что вы сейчас платите за аренду. Доступна только студия — берите студию. Не пытайтесь взять двушку с мыслью «а там посмотрим».

Где взять первый взнос

Ищем реальные источники: продажа доли, земельного участка, автомобиля. Самый плохой вариант — двойное кредитование (кредит на взнос + ипотека), которое было популярно в 2000–2010-х. Сейчас большинство понимает, что такая нагрузка неподъёмна.

Рассчитываем только на себя

Когда родные говорят «с ипотекой мы вам поможем», это всегда означает разное. Ипотечный платёж — только ваш, ответственность за него несёте вы сами. Оформляя ипотеку, не рассчитывайте на посторонних (даже близких). Если помогут — прекрасно. Если нет — вы должны справляться самостоятельно.

Ищем протечки в бюджете

За рубежом перед ипотекой идут к финансовому консультанту, который составляет 10-летний план. Можно сделать это самому: установите простую программу контроля бюджета на телефон или компьютер, 2–3 месяца анализируйте траты. Выясните, сколько и на чём можно сэкономить. Иногда сторонние расходы уже набегают на половину ипотечного платежа. Придётся отказаться от латте и бизнес-ланча в ресторане рядом с офисом. Своё жильё этого стоит.

Куда правильно девать деньги на взнос

Не храните под подушкой и не отдавайте родным. Заведите специальный пополняемый счёт (с доступом только у вас) или инвестиционный портфель. Вложите в ЗПИФ или фонды с высокой надёжностью. Выбирайте хорошую процентную ставку и срок от нескольких месяцев до полугода — более долгий период может сыграть злую шутку, упустите хорошее предложение.

Пусть будущая квартира работает на вас

Сдача купленного в ипотеку жилья позволяет комфортно покрывать платёж (иногда добавляя лишь небольшой процент) или закрывать кредит быстрее. Модель не идеальна (нужна аренда без простоев), но если вы уверены в ликвидности района, есть спрос и у вас есть где жить на время ипотеки — это хорошая инвестиция. Бывали случаи, когда люди сдавали даже койко-место друзьям, чтобы облегчить выплаты.

Подработка как дополнительная страховка

Найдите способы зарабатывать в свободное время. Продавайте ненужное на Авито, занимайтесь SMM в своей сфере, регистрируйтесь как домашний мастер или курьер. Любые дополнительные деньги — страховка от просрочек и снижение тревожности.

Не ведитесь на дешёвые, но рискованные варианты

Выбирайте надёжного застройщика. Избегайте самых бюджетных и высокорисковых предложений.

Оптимизируйте аренду на переходный период

Рассмотрите более дешёвую аренду, пока копите или ждёте ввода дома. Если снимаете в центре — переезжайте подальше или в район новостройки (заодно проверите, удобно ли будет добираться до работы).

Весна–лето — время для рывка

Прекрасная возможность урезать расходы и быстро накопить на первый взнос. Откажитесь от поездки на море, аккумулируйте высвободившиеся средства — к осени можно собрать серьёзную сумму.

Главный совет

Ипотека — это не страшный зверь и не кабала. Это эффективнее, чем каждый месяц отдавать деньги арендодателю. Но важно честно понять, справитесь ли вы с платежом и одновременно с ремонтом (особенно если квартира без отделки). Перед решением просчитайте всё самостоятельно и со специалистом.

Комментарий эксперта

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал»:

Льготная ипотека влияет на рынок жилой недвижимости существенно и ее отмена, пересмотр в более жёсткие рамки безусловно приведет к снижению активности и замедления темпов в сегментах комфорт класса и частично бизнес-класса на небольшие лоты. Для долгосрочных инвестиций я предложил бы внимательнее оценить фонды коммерческой недвижимости.

Если мы говорим о первичном рынке жилья, то я бы советовал присмотреться к программам рассрочки — это хороший инструмент для переноса кредитной нагрузки на поздние периоды, когда по прогнозам макроэкономистов ключевая ставка будет снижаться существенно, и это позволит получить более привлекательные условия. Для накопления можно рассмотреть фонды облигаций как наиболее ликвидный инструмент.

Перед принятием решения точно нужно делать финансовый расчет, в некоторых случаях снимать выгоднее, чем брать рыночную ипотеку сейчас. Цена на жилье будет расти всегда в хороших локациях, а вот в сомнительных ЖК можно будет увидеть существенные скидки, но это нивелируется прочими неблагоприятными факторами.