Существует пять причин, по которым в России нет доступного жилья

Сказать, что вопрос о доступном жилье в России стоит остро – это значит ничего не сказать. Сегодня не более 5% семей в России могут купить квартиру или взять ипотечный кредит на ее приобретение. Чуть более 2% ипотеку уже взяли, остальные квартиры купили. А между тем, в улучшении жилищных условий нуждается до 70% российских семей. В интервью RealEstate.ru научный руководитель Института национальной стратегии и автор книги «Ипотечное жилищное кредитование» Никита Кричевский рассказал о причинах, по которым в самой большой стране мира нет доступного жилья для всех нуждающихся, и ответил на многие другие вопросы.

Никита Александрович, почему же в России, а особенно в Москве нет доступного жилья? Есть ли рыночное объяснение тому, что «доступная» столичная квартира стоит примерно 250-500 тыс. долл., а средняя заработная плата по Москве 1 тыс. долл.?

Основных причин, по которым жилье в России остается  недоступным, всего пять. Во-первых, жилищное строительство в России так и не стало массовым. Смотрите – в 1980 году в РСФСР было построено 59,4 млн кв. м общей площади жилых домов, в 2007 году лишь не намного больше – 61 миллион «квадратов». Причем, если в 1980 году было построено 1057 тыс. квартир, то в 2007 году – всего 721 тыс. Так получилось из-за разницы в средней площади строящихся квартир. В 1980 году она составляла 49,6 кв. м, а в 2007 году уже 84,6 «квадратов».

Нужны ли столь большие квартиры современному российскому государству?

Конечно, нет. Во-вторых, в России констатируется неблагоприятный инвестиционный климат, что влияет на увеличение рыночной стоимости жилья. За 2000-2007 годы цены на жилье на первичном рынке возросли в 5,5 раза, на вторичном рынке – 7,2 раза. За тот же период инвестиции в основной капитал выросли в 5,7 раз. Это говорит о том, что вложения в жилую недвижимость возрастали не меньшими по сравнению с производственными инвестициями темпами. Бизнес не доверяет сформировавшимся государственным институтам и почитает за лучшее вкладывать свободные средства не в развитие производства, а в жилую недвижимость.

Это делается с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли?

Естественно. В-третьих, в России так и не получило развития ипотечное жилищное кредитование. Если в США масштабы ипотеки составляют до 87% ВВП, то в России – приблизительно 3%. И все претензии тут к государству. В середине «тучных» 2000-х годов оно могло бы направить часть нефтяных доходов на рефинансирование ипотеки под 2-4% годовых, причем кредиты выдавать только в рублях и только под официальные доходы. Такой подход к решению жилищной проблемы я предлагал еще в 2005 году. Реакции – ноль, пошумели, одобрили и разошлись. Во всех странах мира ипотека стартовала и делала первые шаги исключительно благодаря усилиям государства, у нас же правительство в основном посылало «сигналы», рекламируя ипотечное движение, однако никаких необходимых действий не предпринимало.

В-четвертых, в отсутствии доступного жилья виноват монополизм во всех сферах, касающихся жилищного строительства. Только в период 2006-2007 годов, по данным РОССТАТа, цемент подорожал на 72,4%, товарный раствор на 65,7%, товарный бетон на 58,1%. Излишне напоминать, что производство этих видов продукции монополизировано, а соответствующие государственные структуры все последние годы делают вид, что в сфере конкуренции в России все в порядке.

В-пятых, государство не осуществляет никаких усилий для того, чтобы ограничить приток спекулятивных инвестиций на рынок жилищного строительства. Есть несколько нехитрых способов, с помощью которых можно прекратить получение сверхприбылей на рынке жилой недвижимости. Например, запретить приобретение жилья юридическими лицами в инвестиционных целях за исключением тех квартир, что покупаются непосредственно для штатных сотрудников. Или взимать с граждан, имеющих в собственности две квартиры и более, налог на имущество по запретительным ставкам. Посягательство на свободный рынок, скажете вы. Но до рынка ли, когда неизменным спутником развития новой России на протяжении всех лет ее существования является снижение численности населения?

Как итог, сегодня квартиру в России может купить, или взять ипотечный кредит на ее приобретение не более 5% семей. Чуть более 2% ипотеку уже взяли, остальные квартиры купили. А между тем, в улучшении жилищных условий нуждается до 70% российских семей.

Помогает ли государство своим служащим в вопросах приобретения жилья?

Государственные и муниципальные служащие обеспечиваются жильем за счет отдельных государственных и муниципальных программ. Одним чиновникам квартиры предоставляются за счет той доли построенного жилья, которую региональные власти получают по условиям заключенных с застройщиками инвестиционных контрактов. Другим, чиновникам более высокого уровня, жилье покупается за счет средств министерств и ведомств. Жилье предоставляется «государевым людям» как на условиях социального найма, так и сразу в собственность, причем последняя схема касается как раз высших чиновников. Предоставление жилья сразу в собственность чиновникам неправильно, более разумным было бы заключать договора социального найма, скажем, на 10-15 лет.

А как быть остальным гражданами? Ведь есть представители множества профессий, которые вроде бы и получают достойный доход, но его все равно ничтожно мало на покупку жилья. Как этих людей простимулировать на покупку жилья?

Безусловно, действующие сегодня механизмы улучшения жилищных условий ставят в невыгодное положение в первую очередь элиту нации, носителей российской государственности – военных, учителей, ученых, медицинских работников, всех тех, на ком страна держится. Максимум, на что могут рассчитывать эти люди от государства, это льготный выход на пенсию или скромные бюджетные доплаты. Об улучшении жилищных условий и речи нет. Никаких жилищных программ, за исключением, может быть, жилищных сертификатов для военных, до настоящего времени не разработано. Хотя, что мешает предоставлять этим людям жилье в кредит по стоимости, за которую оно переходит региональным или муниципальным властям, предусмотреть специальные программы кредитования, рефинансирования и гарантирования, погашать часть долга средствами бюджетов? Почему этого не делается? Потому что региональные и муниципальные власти в стране с головой увязли в коррупции, для них главное – максимизировать свой доход от нахождения на «хлебном» месте. Других «слуг народа» отстроенная вертикаль власти отторгает. А у этих до проблем страны руки не доходят.

Многие сейчас говорят про мировой финансовый кризис. Как он скажется на стоимости жилья в России?

Мировой финансовый кризис на стоимости жилья в России скажется положительно – цены упадут, причем минимум в два раза и уже в 2009 году. Отрицательно кризис скажется на наших доходах и на темпах роста насквозь коррумпированного жилищного строительства. Строить будут меньше, приписок будет больше. Кстати, есть множество мнений, что «бумажные» объемы построенного жилья в Москве и других регионах существенно превышают реальные. Утверждать это со стопроцентной уверенностью нельзя, а так это или нет – покажет время. Но в любом случае, пока органы государственной власти не делают ровным счетом ничего для того, чтобы жилье в стране стало действительно доступным.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ