Снизит ли рыночную цену "квадрата" новая концепция Минрегиона?

В скором времени Минрегион должен одобрить концепцию снижения рыночной стоимости жилья, разработанную министерством совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства и «Единой Россией» по заданию премьер-министра Владимира Путина. В концепции говорится, что более всего на конечную цену квартир влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков (аукционы, на которых побеждает тот, кто дает большую цену) и муниципалитеты, перекладывающие затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков. Авторы предлагают проводить так называемые "голландские аукционы", то торги на понижение. Начальной ценой аукциона при этом будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом. Победителем будет признаваться тот, кто предложит наименьшую цену. RealEstate.ru решил выяснить у застройщиков и экономистов, сможет ли новая концепция действительно снизить рыночную стоимость жилья эконом-класса. Как и кем должна устанавливаться «рыночная стоимость» квадратного метра? Препятствует ли новая процедура чиновничьему обогащению за счет продажи земли для строительства? И что вообще препятствует снижению стоимости квадрата?

Заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Одна из проблем повышения цен на квадратные метры заключается в слабом развитии инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры застраиваемых территорий. Бремя такой застройки государство в большинстве случаев перекладывает на частных девелоперов. Они же вынуждены учитывать эти дополнительные затраты в конечной стоимости продукта. Соответственно растет цена продажи, так как девелоперы не могут работать себе в убыток.

Другая проблема – земельные аукционы. Их ввели в целях борьбы с коррупцией. Но коррупцию так и не победили, а себестоимость строительства в результате таких реформ выросла.

Еще одна проблема - подготовка градостроительной документации. В подавляющем большинстве случаев она готовится за счет средств девелоперов, что увеличивает себестоимость квадратного метра. Это происходит, потому что у местных властей на эти цели не бывает денег в местном бюджете. Хотя по закону данные градостроительные документы должны разрабатываться за счет государственных и муниципальных средств.

Одна из самых острых проблем - плата за подключение к инженерным сетям. Нет прозрачного механизма определения этой платы. Девелоперы вынуждены платить естественным монополиям огромные суммы и сразу. Это существенно повышает себестоимость построенных метров. При этом механизм рассрочки платежей, как правило, не используется.

Наконец, рост стоимости строительных материалов. При росте рынка мы наблюдали неадекватный рост цен на строительные материалы, хотя себестоимость их производства не изменялась столь значительно.
 
Без решения глобальных имеющихся проблем строительного рынка эта мера не даст ожидаемого эффекта. Поэтому необходимо действовать комплексно, то есть помимо голландских аукционов активнее развивать инфраструктуру, отменить земельные аукционы, сделать прозрачным механизм определения платы за подключение и снизить такую плату, изыскать средства на подготовку необходимой градостроительной документации за счет средств соответствующих бюджетов, грамотно регулировать рынок строительных материалов, пресекать монопольные действия на нем и реализовывать другие меры.

Рыночная стоимость метра определяется рынком, то есть спросом и предложением. Если же эта стоимость определяется государством, то это уже не рыночная экономика строительства.
 
До проведения таких аукционов в рамках их подготовки необходимо выполнить следующий комплекс действий:
- сформировать земельные участки и поставить их на государственный кадастровый учет;
- зарегистрировать права на землю;
- выпустить необходимую градостроительную документацию в отношении таких участков (генплан, проект планировки, проект межевания территории, градостроительный план земельных участков);
- провести инженерные изыскания земли и утвердить их результаты;
- получить технические условия и информацию о плате за подключение.

Президент компании экспертного консультирования «НЕОКОН» Михаил Хазин:

С моей точки зрения, главная проблема высокой стоимости квадратного метра жилья эконом-класса (да и вообще любого жилья) заключается не в высокой стоимости земельных участков, которые продаются на обычных аукционах, а в стоимости подключения коммуникаций, в сроках согласования необходимой документации, в многочисленных обременениях, с которыми участок выставляется на торги. Резерв снижения стоимости жилой недвижимости стоит искать там, причем на данный момент это входит в обязанности фонда РЖС, который должен решать проблемы обеспеченности участков коммуникациями и помогать застройщикам с согласованием необходимых документов. Так что причин, по которым не происходит снижения стоимости квадратного метра много больше, чем одна стоимость земли на аукционах.

Я считаю, что концепция Минрегиона не сможет оказать реального влияния на стоимость квадратного метра. Причин тому несколько. Во-первых, она не решает вышеописанных проблем. Во-вторых, она предлагает девелоперам взять на себя солидные риски, зафиксировав конечную стоимость жилья. Здесь не учитывается возможный рост тарифов за подключение коммуникаций, потенциальный рост других издержек и многие другие факторы. К тому же в городах-милионниках средняя рыночная стоимость жилья, как правило, выше цифр Минрегиона, и если жилье будет продаваться по средней стоимости, определенной Минрегионом, то многие застройщики не смогут извлечь из этой операции даже минимальную прибыль – они потерпят убыток. Поэтому, можно ожидать, что большинство девелоперов просто откажется участвовать в этих аукционах либо ограничится формальным присутствием на них.

Рыночная стоимость квадратного метра должна определяться взаимодействием продавцов и покупателей, то есть рыночными механизмами. Любое вмешательство государства в процесс формирования цены жилья означает фактический возврат к плановой экономике, где цены регулируются сверху и вряд ли могут характеризоваться термином «рыночные».

Самый главный «подводный камень» концепции Минрегиона – ее оторванность от реальности. Дело не в деталях. Концепция не предлагает решения реально существующих проблем, а демонстрирует грубый подход к решению проблемы высокой стоимости жилья эконом-класса: если застройщики задирают цены на недвижимость, то государство должно заставить их снизить эти цены. Ничего более конструктивного в концепции не предлагается. А без решения текущих проблем, о которых я говорил выше, действительное снижение стоимости жилья невозможно, поэтому концепция Минрегиона представляется мне бесперспективной.

Заместитель Генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» Николай Климов:

Я согласен с Минрегионом с тем, что проблема завышения рыночной стоимости квадратного метра эконом-жилья состоит в том, что фактически не готовые для строительства участки земли продаются по принципу, «кто больше даст, тот их и получит». Текущий регламент проведения аукционов далеко не идеален. Муниципалитеты не всегда успевают корректно подготовить участки для выставления на аукцион. Плюс дефицит местных бюджетов не позволяет провести проектно-изыскательские работы по участку в полном объеме. Не говоря уже о том, что не все органы местной власти успели утвердить Градостроительные регламенты и принять Генеральные планы развития городов.

В итоге, на аукцион попадают либо не рентабельные для строительства участки, либо на данной земле не построишь эконом класс, потому что себестоимость  строительства будет выше средней цены в доме данного класса. На аукционы попадают участки с непросчитываемой экономикой, либо участки, которые интересны в силу ценового диапазона, но на них точно не построишь дешевое жилье.

Кроме того, самого понятие «эконом-класс» на российском рынке недвижимости, к сожалению не существует. Если в Москве, самые низкие цены на новостройки эконом-класса составляют 70 тыс.– 80 тыс. руб. за 1 кв.м и, как правило, это цена многокомнатной квартиры, а не демократичной однокомнатной, то за эти деньги в странах Европы можно купить готовый дом, или небольшую квартиру на Манхеттене. Если учесть, что доходы среднего россиянина и даже более обеспеченных москвичей ниже, чем в той же Европе, то говорить о доступности жилья не приходится.

У нас есть относительно не дорогое жилье, которое можно возвести только на участке где есть готовые коммуникации. Если участок продается без коммуникаций и для их подключения необходимо строительство новой инженерной инфраструктуры, то данные затраты займут около 40 % от цены эконом-класса. То есть данный  объект, как эконом класс будет убыточен для застройщика. С такими расходами построить дешевое жилье невозможно из-за высокой себестоимости строительства.

Например, мы возводим новый микрорайон эконом класса в Волгограде. После всевозможных мероприятий по оптимизации расходов мы смогли снизить себестоимость проведения сети коммуникаций до 15 % от себестоимости. В противном случае, данные расходы покрыли бы 40-50 % от заложенной себестоимости кв.м.

Предложенные ныне Минрегионом мероприятия не снизят себестоимость квадратного метра. Снижение себестоимости строительства, а значит, и цены продажи возможно только в том случае, если на аукционы будут выставляться участки с коммуникациями, то есть пригодные для строительства. Сейчас застройщик в начале аукциона, даже не может точно подсчитать себестоимость строительства на участке, выгодно ли ему вообще данный проект. Строительство и подключение сети полностью просчитать невозможно, пока не известны технические условия, которых к моменту проведения аукциона, как правило, еще не подготовлены, либо данные представлены оценочно .

Более того, рыночную стоимость квадратного метра определяет рынок. Но на российском рынке данные механизмы плохо работают. Когда застройщик, в ходе аукциона получает участок, к нему прилагается ряд ограничений по застройки, что уже не является рыночной ситуацией. Любой девелоперский проект сталкивается с кучей ограничений, а градостроительная политика диктует и тип застройки. Поэтому если на данном участке, согласно Генеральному плану застройки города , необходимо строить малоэтажные дома, а вы, изучив рынок, считаете, что востребованным в данном районе могут быть только таунхаусы, то вы ничего не сможете изменить. Для того что бы изменить Генеральный план застройки необходимо согласие не одного лица администрации, а значит процесс согласованиеязатянется на долгие месяцы, и застройщик просто не успеет выполнить проект в установленные сроки.

Многочисленные ограничения приходят к тому, что застройщик фактически выполняет государственный заказ, а это  в корне противоречит законам свободного рынка.

Основные подводные камни и минусы существующих аукционов таковы. Четко не прописаны технические параметры участка. Не проведены проектно-изыскательские  работы. В итоге застройщик не может четко просчитать себестоимость строительства, а значит,  и класс жилья.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА