Сможет ли государство удержать темпы ввода жилья на уровне 60 млн кв. м в год?

Не так давно РОССТАТ подсчитал объемы введенного в России жилья за 2009 год. Цифра оказалась внушительной – 59,8 млн кв. Планы у властей тоже наполеоновские. В 2010 году запланировано ввести еще 60 млн кв. м. Однако если в 2008 и 2009 году стране удавалось выполнять строительный план за счет сдачи домов, заложенных еще в докризисное время, то к 2010-2012 году старые запасы заметно поубавятся, а новых строек сейчас открывается значительно меньше, чем в «золотые» предкризисные годы. Сможет ли государство удержать темпы ввода жилья на уровне 60 млн кв. м в год? Есть ли шанс выйти к 2012 году на заявленные В. Путиным 80 млн кв. м (а в идеале прийти к цифре 140 млн кв. м в год)? Мнением по этим вопросам с RealEstate.ru поделились крупные застройщики жилья.

Заместитель Генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» (входит в ГК «Пересвет-Групп») Николай Климов:

Подобные объемы строительства вполне осуществимы, но для успеха данного мероприятия необходимы общие реформы в стране, а не только в строительной отрасли. К сожалению, на рынке новостроек и до кризиса, и сейчас практически не было конкуренции. Есть несколько крупных застройщиков, которые и задают общие тенденции.

Финансовый кризис, безусловно, внес изменения как в количество, так в на качество предложения. Лидирующие позиции заняли крупные проекты эконом-класса, где цена квадратного метра ниже среднего уровня. Подобные проекты пользовались повышенным спросом в 2009 году, и теперь многие девелоперы рассматривают не только бизнес-класс, но и демократичный эконом-класс, зачастую быстровозводимое панельное жилье.

Но, несмотря на текущее лидерство эконом-класса и общее снижение цен, спрос и сейчас не вернулся на докризисный уровень. Платежеспособность большинства потенциальных покупателей снизилась, а ипотечное кредитование практически ушло с рынка новостроек. То есть для повышения объема предложения на рынке новостроек необходимо, в первую очередь, возвратить покупателей, иначе идеальные 140 млн кв.м. будут просто не востребованы. Для этого необходимы реформы и в банковском секторе (снижение ипотечных ставок), и улучшения в других отраслях экономики, повышение количества рабочих мест, а следовательно, и доходов россиян. В данном случае все взаимосвязано.

За 2009 год лидерами строительной отрасли (по данным РОССТАТа) традиционно являются Московская область (введено за 2009 год 8235,7 тыс. кв. м, прирост за год 5,8 %); Краснодарский край (3394,4 тыс. кв. м, снижение за год 13,8 %); Москва (2703,5 тыс. кв. м, снижение за год 17,2 %); Санкт-Петербург (2603,2 тыс. кв. м, снижение за год 18,9 %) и Республика Башкортостан (2352,0 тыс. кв. м, темпы строительства остались на том же уровне). А если говорить отдельно по федеральным округам, то положительные тенденции наблюдались только в Дальневосточном федеральном округе.

В целом можно сказать, что кризис более существенно сказался на темпах строительства в Москве, где большинство проектов строилось за счет заемных средств (70% составлял займ, 30% - средства инвестора), в Санкт-Петербурге процент собственных средств наоборот доминировал, и трудности банковского сектора не столь сильно затронули девелоперов Северной столицы.

Основной трудностью нового строительства в крупных сложившихся городах является дефицит свободных площадок под строительство. Например, в Москве подобных участков практически нет, площадки под застройку - это либо бывшая промышленная зона, либо ветхое жилье. В обоих случаях требуются не малые инвестиции, чтобы только начать строительство.

Но для масштабного строительство в России в целом требуются не только свободные участки, но и покупатели, ведь не секрет, что высокие темпы строительства сохраняются  преимущественно в Центральном, Приволжском и Южном федеральном округе. То есть для развития удаленных округов или небольших населенных пунктов требуется организованная миграционная программа, в которой, в первую очередь, будет предусмотрено создание рабочих мест и социально-бытовой инфраструктуры для будущих новоселов. Прибавим еще дороги, огромные расстояния, которые требуют налаженного транспортного сообщения. То есть для освоения масштабных объемов необходима государственная программа развития территорий, а также общие реформы и оздоровление российской экономики.

Сейчас рынок достаточно сформирован в Московском регионе, Санкт-Петербурге и на юге России. Потенциально привлекателен Дальний Восток и север России, где есть и производственные мощности, и крупные порты, но нет крупного строительства.

Аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Игорь Лебедев:

В Москве сейчас наблюдается дефицит площадок под строительство. Для освоения новых участков нужно либо реорганизовывать промзоны, либо реконструировать имеющийся жилой фонд. И то, и другое требует высоких начальных затрат. С учетом проблем с финансированием, «доли города» и значительного количества процедур по согласованию ожидать в столице существенного роста ввода жилья не приходится.

Подмосковная администрация в 2009 году увеличила темпы ввода жилья за счет приемки объектов, заложенных и построенных в предыдущие годы, а также индивидуального строительства. В минувшем году задел на будущее не был сделан ни в Москве, ни в Московской области. Из-за уменьшения доходов люди не смогут возводить много индивидуального жилья, так что в 2010 году нас ожидает сильное снижение показателей по объемам ввода квадратных метров. Рост показателей возможен лишь в дальнейшем с постепенным подъемом экономики.

Активизация деятельности Фонда РЖС способна привести к росту объемов строительства в регионах, но в целом инвестиционный климат в стране не способствует росту объемов ввода жилья. За счет индивидуального строительства сложно вывести его объемы на заданный уровень: у людей не так много денег, чтобы решать жилищный вопрос, а у тех, у кого они есть, еще нет серьезной уверенности в завтрашнем дне.

Задекларированный показатель ввода жилья в Московской области на уровне 8,2 млн кв. м в 2009 году вызывает больше вопросов, чем радостных эмоций. Где и за счет чего были построены эти миллионы? С учетом сомнения в исходных данных делать прогнозы по объемам ввода жилья методологически не очень правильно.

По планам московской администрации в 2010 году будет построено 3 млн кв. м жилья, из них 1 млн кв. м социального. Стоит отметить, что у Москвы более реалистичный показатель, чем у Московской области, где он составляет около 6 млн кв. м. Хотя и это достаточно «напряженный» план.

Советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов:

C моей точки зрения, темпы строительства жилья по 140 млн кв. м в год будут недостижимы еще как минимум 7-10 лет. Даже 80 млн кв. м в год - это, скорее, итоги 2015 года. В 2010-2011 годах темпы ввода составят 45-50 млн кв. м в год, не более. В этом году объемы ввода будут поддерживаться, в том числе за счет объектов, начатых еще до кризиса. Это объекты, которые должны были сдаваться в 2009 году, но были перенесены, и объекты, которые начали строиться во второй половине 2008 года и в 2009 году. В 2011 году ситуация будет не лучше: "докризисные" объекты по большей части будут уже достроены, а новые проекты как были в 2009 году единичными случаями, так и в 2010 вряд ли массово «выстрелят».

Объемы строительства жилья в регионах определяются достаточно простыми причинами: наличием площадок для девелопмента и спросом на недвижимость. Там, где есть не обремененные существенным отселением и выводом предприятий площадки, там потенциально возможно массовое строительство. А если есть спрос на недвижимость, то девелоперы обязательно придут в этот регион. Московская область отличный тому пример. Квартиры в многоэтажных домах эконом-класса по цене 40-80 тыс. руб. за метр, да еще в транспортной доступности от Москвы, оказались наиболее востребованным товаром на рынке недвижимости.

Беседовал Артём БЛЮДЕНОВ