Почему не будет жилья во Мневниковской пойме?
Над проектом по обустройству этой природной зоны в Мневниковской пойме Москвы градостроители бьются уже 57 лет, со времен Никиты Хрущева, но пока ничего, кроме элитного ЖК «Остров Фантазий» и поселка «Речник», там не было построено. Но на днях правительство Москвы заявило, что разрешит инвесторам построить в заповедной зоне парка «Москворецкий» около 1 млн кв. м рекреационной и коммерческой недвижимости, без жилья и взамен на создание деталей транспортной инфраструктуры. Почему и правильно ли было отказываться от строительства жилья в данном проекте, рассказывают эксперты рынка недвижимости Москвы.
Напомним, как писал RealEstate.ru, еще в конце июля власти Москвы подвели итоги международного конкурса на разработку лучшей концепции развития территории (мастер-плана) Мневниковской Поймы. Пять проектных мастерских получили вознаграждение в 700 тыс. руб. И с тех пор – до этой недели - было по-прежнему неясно, что именно будет строится в этом природном парке на Северо-Западе Москвы. «Проект планировки может появиться к концу года», - обещала тогда компания NAI Becar, взявшая на себя управление конкурсом. И похоже, это обещание получится сдержать (только бы не сглазить). Равно как, и планы о том, что работы по реконструкции Мневниковской поймы планируют начать в конце 2013 - начале 2014 года.
Но для начала подробнее о самой пойме и проектах ее благоустройства.
ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Природно-исторический парк «Москворецкий» находится в СЗАО г. Москвы, в районе «Хорошево-Мневники», с трех сторон территорию окружает Москва-река, а с четвертой стороны – канал со шлюзом. Площадь проектируемой территории составляет 351 га. На территории парка есть растения и животные, занесенные в Красную книгу столицы, но при этом на части территории расположены складские базы, остатки бывшего рынка, свалки строительного мусора, деревня Терехово и иные объекты, функциональное назначение которых не соответствует природоохранному статусу территории. Таким образом, в настоящее время территория не может полноценно использоваться жителями и гостями столицы для посещения и отдыха.
Наиболее увлекательно историю о том, как пытались застроить Мневники, рассказала Ольга Кузнецова, генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group: «Еще Никита Хрущев, вдохновленный строительством американского Диснейленда, решил обогнать соперников и построить в Нижних Мневниках советский парк развлечений, который был бы в 3 раза больше. Советские проектировщики положили в основу плана парка карту СССР, однако, пока проект дорабатывался, Хрущева сместили и проект был отложен на 30 лет.
В начале 1990-х годов Правительство РФ вспомнило о Нижних Мневниках и решило возобновить строительство парка. В этот раз строить парк взялся Зураб Церетели». Вместо карты СССР Церетели собирался взять за основу карту мира, разместив на ней аттракционы, павильоны, музеи и сопутствующую инфраструктуры и коммерческую недвижимость. Однако обещанного парка москвичи снова не дождались – вместо музеев и аттракционов на отведенной территории появлялись бетонные заводы, автосервисы, которые существенно ухудшили экологию поймы. В 2006 году концепция изменилась – было решено строить элитный развлекательный клуб с гольф-полем, театрами, катком и виллами, однако, кризис 2008 года сорвал и эти планы. В 2009 году решили всю территорию разделить на 2 части – в одной оборудовать спортивную зону, во второй – культурно-просветительскую. После отставки Лужкова в 2010 году все постановления о строительстве гольф-полей в Москве были отменены».
БЕЗ ЖИЛЬЯ
Как мы видим, власти думали над проектами победителей конкурса почти 4 месяца. И, наконец, вот что решили. Как рассказал руководитель городского департамента природопользования и охраны окружающей среды Антон Кульбачевский РБК Daily, за основу проекта планировки поймы возьмут 3 концепции: «Московский парк развлечений» (разработчик ЗАО «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева), город-парк «Потешный» (ООО «Ингеоком-Инвест» семьи Рудяк) и «Сафари-парк» (лаборатория гелиотектуры ООО «СНиП проект»). Но основной проекта будет концепция «Киевской площади»: «он отвечает пожеланиям Департамента градостроительной политики». Подробнее о том, что из себя представлял каждый проект победитель см. здесь. НИиПИ Генплана Москвы на днях выиграл подряд на разработку проекта планировки территории.
Столичные власти решили слегка обуздать неуемную фантазию девелоперов. В мэрии заявили, что 3 млн кв. м недвижимости здесь никто строить не разрешит, предельный объем застройки Мневников не превысит 1 млн кв. м. Львиную долю постранства должна занять рекреационная зона и коммерческая недвижимость, имеется ввиду крупный парк развлечений и торговые объекты. Но жилья в Мневниковской пойме не будет вообще. Напомним, победители конкурса включали в свои концепции таунхаусы, коттеджи и апартаменты.
Кроме того, финальные параметры проекта будут зависеть от того, какие обременения лягут на плечи застройщика, отмечает руководитель Москомархитектуры Андрей Антипов. Город должен определиться со строительством транспортной инфраструктуры в Мневниковской пойме и источниками его финансирования. «В первую очередь нам нужно сделать транспортный каркас, после чего будет понятно, что там можно строить», – пояснилруководитель московского стройкомплекса Марат Хуснуллин.
Отметим, что через проектируемый парк развлечений должна пройти Северо-Западная хорда и новая ветка метрополитена. Также город задумал здесь два дополнительных моста. По словам Хуснуллина, строительство самой станции метро власти города хотят отдать инвестору – это и будет обременением. «Город не будет обременять девелопера прокладкой метро и строительством хорды. Мы заинтересованы в этом проекте, так как территория поймы находится в удручающем состоянии», – добавил Кульбачевский. По его словам, Москва построит за свой счет и инженерию, и коммуникации. Окончательно определиться с девелопером проекта город рассчитывает уже в наступающем году.
Почему власти решили отказаться от строительства жилья во Мневниковской пойме, будет ли развлекательный парк пользоваться успехом, если рядом не будет жилья и что было бы рациональнее построить в этом месте рассказывают эксперты рынка недвижимости столичного региона.
«Строительство жилья в Мневниковской Пойме опасно»
Ольга Кузнецова, генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group:
- Во-первых, строительство жилья в Мневниковской Пойме небезопасно, поскольку там очень слабые и проблемные грунты, из-за заболоченных участков и обводнения геологических пород остается угроза оползней. Поэтому возводить там можно только малоэтажную застройку и только после самой тщательной гидрогеологической экспертизы. Учитывая, что стоимость земли в районе, расположенном менее, чем в километре от Рублевского шоссе, очень высокая, строительство из-за особенностей грунтов сложное и дорогостоящее, а объем площадей – крайне ограничен, очевидно, что рентабельность малоэтажного жилого проекта будет минимальна, если не отрицательна.
Во-вторых, Мневниковская Пойма относится к особо охраняемым природным территориям, и строительство парков, рекреационных зон – это наиболее щадящее освоение территории, такая концепция позволяет максимально сохранить экологию и природный ландшафт поймы.
Если это будет действительно яркий, интересный, в чем-то оригинальный проект, то вне зависимости от наличия рядом жилья в парк будет приезжать десятки и сотни тысяч людей. Характерный пример – в парк имени Горького, на ВВЦ люди едут со всех концов Москвы, едут из Подмосковья, потому что сейчас там создана красивая и удобная территория, есть все условия для занятий спортом и спокойного семейного отдыха. Мое мнение, строительство парка и рекреационных зон – это самое рациональное использование этого участка.
«Жилой девелопмент был бы одним из наиболее выгодных на данной территории»
Ярослав Дарусенков, заместитель директора Департамента оценки и консалтинга Colliers International:
- При проведении Правительством города конкурса на разработку концепции территории Мневниковской поймы уже стало понятно, что предполагается уклон именно в коммерческую недвижимость. Основу победивших проектов составляло развитие рекреационно-гостиничного кластера с коммерческой составляющей. Жилой девелопмент был бы, на мой взгляд, одним из наиболее выгодных на данной территории. Но так как участок входит в состав одной из крупнейших природно-парковых зон основной акцент проекта делается именно на развитии инфраструктуры всего города. Несмотря на то, что жилье в настоящий момент не предполагается, скорей всего жилая функция будет представлена в виде апартаментов. Для коммерческой недвижимости участок уникальный – в особенности, если будет решен вопросом с вводом станции метрополитена.
«В природном парке жилье никто строить не будет»
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer:
- Развлекательный и рекреационный парк, безусловно, будет пользоваться спросом. Учитывая масштаб проекта, потенциальными потребителями будут жители не только района, но Москвы и области. Но тут без хорошей транспортной доступности не обойтись, поэтому решение о создании в первую очередь транспортной инфраструктуры полно здравого смысла. Если не будет хорошей транспортной доступности к развлекательному объекту, он будет обречен на провал.
Данная территория недавно получила статус «природного парка» поэтому жилье строить не будут, что также связано с юридическими сложностями существующей деревни Терехово, находящейся на территории Мневниковской поймы. Вряд ли строительство метро полностью ляжет на плечи девелопера (иначе проект просто окажется нерентабельным), возможно, проект будет реализован как государственно-частное партнерство, как в случае с Crocus Group (пример, станция метро «Мякинино», открытая в 2009 году).
«Строительство жилья повлекло бы за собой недовольство жителей соседних районов»
Алексей Гусев, коммерческий директор RDI:
- Мы считаем, что решение властей по строительству исключительно рекреации с сопутствующей коммерческой инфраструктурой в заповедной зоне парка «Москворецкий», а также привлечение девелоперов к созданию деталей транспортной инфраструктуры, в том числе и станции метро, является правильным. Отчасти это решение можно считать вынужденным, однако, сегодня власти Москвы трезво смотрят на градостроительную политику, а данное решение, на наш взгляд, обусловлено тяжелой транспортной ситуацией в столице.
Помимо этого, строительство, например, объектов жилой недвижимости, в частности многоэтажек, повлекло бы за собой недовольство жителей данного района, так как вопрос о сохранении природно-заповедных зон в столице всегда стоял достаточно остро, так что, можно сказать, что данный ход властей является на 100% рациональным.
Касательно объектов коммерческой инфраструктуры, то, стоит отметить, что в связи с общей развитостью района Мневников парк развлечений и другие объекты street-retail здесь будут пользоваться популярностью. Несмотря на отсутствие объектов жилой недвижимости именно в данном месте, интерес к ним будет компенсирован жителями близлежащих районов с высокой плотностью застройки.
«Строительство станции метро в этом районе обойдется в кругленькую сумму»
Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:
- На сегодняшний день Мневниковская пойма – самый купный и перспективный район для развития на территории «старой» Москвы. Благодаря своей удаленности от активно застраивающихся городских кластеров, она обладает прекрасными экологическими условиями. Поэтому плотная застройка данного земельного участка жилой недвижимостью не вполне соответствовала бы современной концепции развития города, которая подразумевает не только благоустройство существующих парковых зон, но и улучшение транспортной инфраструктуры города.
Дело в том, что сложная транспортная доступность данного района, несомненно, привела бы к увеличению количества пробок при выезде из нового жилого микрорайона. Поэтому в целях сохранения и развития системы территорий природного комплекса Москвы и создания благоприятных для москвичей условий жизни, застройка данного участка рекреационной недвижимостью с сохранением акцента на природную и парковую составляющую видится наиболее перспективной.
Кроме того, возведение капитальных сооружений на территориях вблизи Москвы-реки потребовало бы проведения целого комплекса инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий, во избежание обрушения зданий из-за неустойчивого грунта или нарушения экологии данной местности. В то же время участок для создания парка подходит прекрасно.
Уже сегодня поток посетителей, предпочитающих отдыхать на данной территории, исчисляется тысячами людей, а со строительством качественной инфраструктуры, он, несомненно, увеличится в разы. Поэтому, несмотря на то, что сегмент рекреационной недвижимости имеет более длительную окупаемость по сравнению с другими типами недвижимости, данный проект должен быть интересен для девелоперов. Тем более, что до сих пор в городе нет подобного запланированному парка развлечений. Соответственно, новый проект должен стать популярным.
Кроме того, согласно Государственной программе города Москвы «Развитие транспортной системы на 2012-2016 гг.», через территорию будущего парка планируется проложить Северо-Западную хорду, два добавочных моста и новую линию метро, что улучшит транспортную доступность планируемого парка, и, соответственно – увеличит его привлекательность.
В то же время строительство станции метро в этом районе, которое может стать обязательным обременением для застройщика, осложнено тем, что подземную ветку придется делать весьма глубокого заложения, что приведет к значительному удорожанию проекта.
«Вложения девелоперов в станцию метро здесь можно рассматривать как инвестиции»
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:
- Могу предположить, что власти исходили из принципов, которые заложены сейчас в градостроительной политике столицы. А именно – создание максимально комфортной среды для проживания москвичей и гостей города. Соответственно, строительство нового жилого микрорайона в Мневниковской пойме добавило бы нагрузку на дорожную сеть, транспорт и инфраструктуру. С другой стороны, рекреационных зон в столице явно не хватает, особенно в центре. А подобного развлекательного парка нет вообще ни одного.
Стоит также отметить, что развлекательный парк – это то место, куда приезжают специально. Причем люди готовы тратить много времени на дорогу, если отдых в том или ином месте им интересен и, тем более, если там можно провести целый день. Поэтому даже если бы рядом было жилье, целевой аудиторией парка были бы не только местные жители. Аналогично, люди со всей Москвы и даже Области приезжают в ЦПКиО или МЕГУ, чтобы провести там целый день. Кстати, если посмотреть на западный опыт, то в той же Америке парки развлечений в большинстве случаев находятся достаточно далеко от жилья.
Мневниковская пойма находится между Крылатским и Хорошево-Мневниками. Другими словами, это участок, расположенный совсем неподалеку от ТТК, с возможностью подъезда по Рублевскому и Краснопресненскому шоссе. Таким образом, локация обеспечивает успех практически любому виду недвижимости. То же жилье, например, может стоить здесь достаточно дорого.
При этом создание развлекательной зоны представляется также рациональным. Достаточно вспомнить, что развлекательная, спортивная, культурная составляющая последнее время появляется в очень многих крупных проектах – спрос есть, а предложение пока еще невелико. Да и сама территория вполне подходит – не случайно еще раньше озвучивались намерения построить в Мякининской пойме Диснейленда и трассу «Формулы 1».
Что касается условий, выдвинутых девелоперам, то я думаю, такая постановка вопроса вполне выгодна для обеих сторон: и для города, и для инвестора. Город получает новую станцию метро посредством привлечения внебюджетных средств. Инвестор получает возможность реализовывать крупный проект, уже одна локация которого уникальна и практически гарантирует финансовый успех.
При этом новая станция метро будет «работать» и на финансовую успешность самого парка. Подобный опыт уже есть: станция метро «Мякининская», которая расположена практически на территории «Крокус Экспо». Естественно, появление этой станции существенно улучшило транспортную доступность и посещаемость выставочного комплекса. Поэтому вложения владельцев «Крокуса» в строительство метро с полным правом можно рассматривать как инвестиции.
Кроме того, могу предположить, что в столь крупном проекте какая-то часть будет выделена под наиболее инвестиционно-привлекательные виды недвижимости: торговую, апартаменты, гостиницы. Это также будет интересно для девелопера. Что касается юридической стороны вопроса, то полагаю, что это будет сделано в рамках государственно-частного партнерства.
«Столице очень не хватает крупного парка развлечений»
Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land:
- Все уже давно устали ожидать хороший новейший и продвинутый парк развлечений. Москва огромна, а полноценного парка такого формата до сих пор нет. Мневниковская пойма ограничена водой и оптимально подходит для этого. Но нужно в первую очередь решить вопрос с транспортными развязками и доступностью, во вторую очередь – вопрос с парковками и доступе от парковок к парку (например, вагончики от парковки до парка – как это сделано во многих Диснейлендах и парках развлечений в мире).
Единственное, что я бы ограничил также - объем коммерческой недвижимости - и больше бы отдал под развлечения и отдых. На территории парка есть растения и животные, занесенные в Красную книгу Москвы. Нельзя допустить, чтобы все это погибло.
Со спикерами беседовала Мария Лукина
