Почему на рынке недвижимости снова всплеск покупательской активности?

По итогам первого квартала 2010 года московский рынок недвижимости вышел в абсолютные финалисты за последние четыре года. Если же сравнивать количество московских ипотечных сделок, заключенных в тот же период, с аналогичными периодами прошлых лет, то показатели первого квартала 2010 года превосходят первый квартал 2009 года на 202,6%, первый квартал 2008 года на 10,7% и первый квартал 2007 года на 9,7%. В апреле были поставлены новые рекорды: в Москве заключено 7,93 тыс. сделок купли-продажи , на 66% больше, чем в апреле 2009 года, и на 18% больше, чем в апреле 2008 года, а сделок с использованием ипотеки было зарегистрировано более 1,8 тыс., что на 11% выше мартовских показателей. Чем объяснить такой всплеск покупательской активности? Стимулированы ли показатели по ипотеке исключительно государственными вливаниями и держатся за счет госбанков или же действительно вернулась рыночная ипотека? Об этом RealEstate.ru спросил участников данного Экспертного совета.

Профессор кафедры Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник:

Всплеск активности покупателей - это естественное следствие сочетания двух причин: общей стабилизации экономики в стране и рынка недвижимости в частности, и выхода на рынок (вследствие этого) ранее отложенного спроса (квартиры покупаются за сбережения, а сбережения тратятся при условии спокойной обстановки и хотя бы минимального роста доходов). Не забывайте также о том, что вышло на рынок отложенное предложение (как от владельцев квартир, ранее прекративших безуспешные попытки их продать, так и от инвестиционных (спекулятивных) покупателей, залоговые квартиры банков и т.д.). Однако, нами давно установлена закономерность циклического снижения объемов сделок при высоком спросе, когда листинги предложения исчерпываются, и наступает краткосрочный дефицит товара на рынке - вследствие этого через полгода возможен разворот тренда. А главное: макроэкономисты не предвещают нам благополучные времена по крайней мере до следующего года, так что этот тренд не будет далее набирать обороты: сбережения исчерпываются (по данным ФОМ, доля россиян, имеющих сбережения, снизилась в марте до 18% по сравнению с 26% в январе и 33% в сентябре прошлого года), доходы населения (вследствие безработицы, ужесточения финансовой политики и т.д.) не растут так, как хотелось бы, поэтому никакого "чуда" активности на рынке ожидать не стоит. Радостно, что рынок по этому показателю вышел на докризисный уровень - и на том спасибо.

А что касается ипотеки, то, конечно, это "дело рук" "партии и правительства: государство два года накачивало госбанки ликвидностью, и теперь ее переизбыток, так что даже самый прижимистый Сбербанк может себе позволить похвастаться перед премьер-министром успехами на ниве снижения ипотечных ставок и выдачи
кредитов.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов:

Делать прогнозы достаточно сложно, но чтобы представить дальнейшее развитие ситуации на ближайшее время, необходимо учитывать следующие ключевые факторы.

Предложение вторичного рынка  Москвы сокращается. Это связано с тем, что новые предложения поступают в том же объеме, в то время, как покупателей на рынке становится больше. Тенденция роста покупательской активности наметилась с начала реализации отложенного спроса в ноябре прошлого года. По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», по итогам марта сокращение объема предложения составило 15,5%. Сегодня на рынке представлено 40,3 тысячи квартир, что соответствует объему предложения летом 2009 года.

Рынок ипотеки оживает  и набирает обороты. Отмечается рост средней суммы кредита; условия кредитования, предлагаемые банками, стали приближаться к докризисным показателям; выходят новые ипотечные продукты, достаточно привлекательные для потенциальных заемщиков. Все это, безусловно, стимулирует покупательский спрос и интерес к возможности покупки квартиры с привлечением кредитных средств.

Стабилизация ситуации в макроэкономической сфере. Одним из показателей макроэкономической стабилизации является, например, то, что количество вакансий увеличилось, по сравнению с аналогичным периодом, на 20%. Работодатели открывают вакансии, предлагают новые рабочие места – это свидетельствует об оживлении реального сектора экономики.

Дальнейшее  развитие этих факторов может привести к росту цен на рынке вторичной  недвижимости в пределах 10-12% до конца года. 

По  данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», в первом квартале текущего года ипотечных сделок было вдвое больше, чем в четвертом квартале 2009 года. Рынок ипотечного кредитования, действительно, оживает. Безусловно, этому задают тон такие лидеры ипотечного рынка, как Сбербанк, ВТБ и др. Но нельзя не отметить выход на рынок и других банков с интересными продуктами, в том числе, банки, которые работают по программе АИЖК. 

Исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина: 

Кратковременным всплеск  покупательской активности нельзя назвать по определению. Устойчивый рост спроса на московское и региональное жилье, резкое увеличение количества сделок мы отмечаем с начала осени 2009 года. Весна – традиционное время оживления рынка недвижимости. Вплоть до начала летних каникул  рынок недвижимости находится в активной фазе своего развития. Начиная с осени 2010 года, покупательская активность может достичь максимальных значений с начала кризиса, чему будет способствовать улучшение условий ипотечного кредитования, окончание рецессии экономики России, новый рост цен на жилье.

Ипотечное кредитование постепенно возвращается к докризисным  показателям. В первом квартале 2010 года каждая пятая сделка на рынке недвижимости Москвы проходила с участием ипотечных  средств, тогда как год назад  – лишь каждая седьмая. В то время как в докризисные годы каждая третья сделка была ипотечной.  Позитивной является динамика постепенно снижения процентных ставок и уровня первоначального взноса до 15%. 

Основным кредитором населения выступают государственные банки, в первую очередь, ОАО «Сбербанк России», занимающий лидирующую долю в сфере ипотечного кредитования. «МИАН» работает с большинством банков в Москве и  регионах России, предоставляя своим  клиентам максимально выгодные условия.

Специально для  наших клиентов «МИАН» и «Сбербанк России» разработали  простую и  удобную программу  «С нами новоселье ближе!», которая позволит пройти все этапы получения кредита и проведения сделки  по покупке недвижимости с максимальным удобством, надежностью и безопасностью. Клиентам «МИАН» предлагаются конкурентные процентные ставки от 10,5% до 14,75% при первоначальном взносе не менее 20%.  Дополнительно «МИАН» предоставит 10% скидку на свои услуги. 

С апреля стартовала совместная программа «МИАН» и «Райффайзенбанка», согласно которой комиссия за выдачу ипотечного кредита составит 0%. Размер первоначального взноса составляет 15%, процентная ставка – 14,5% годовых в рублях и 10,5% годовых в долларах. Предложение действует в большинстве регионов присутствия «МИАН».

Среди наших партнеров – «ВТБ 24», «Абсолют Банк», «Газпромбанк», BSGV, Swedbank, DeltaCredit и многие другие.

Беседовала Юлия ПЕТРОВА