Новая кредитная линия Сбербанка для ГК ПИК - признак стабилизации дел в компании или очередное увеличение долга?
Не секрет, что за новостями о Группе Компаний ПИК следят и профессиональные игроки отечественного рынка недвижимости, и обыкновенные граждане, которые покупали или только собираются приобретать жилую недвижимость. Крупнейший застройщик, в портфеле которого значатся как объекты эконом-класса в разных регионах РФ, так и элитное жилье, столкнулся с многочисленными судебными исками от своих кредиторов, в числе которых оказались Сбербанк, Номос-банк, ВТБ, Абсолют Банк, Росбанк и другие кредитные организации. В результате ГК ПИК была вынуждена для погашения долга продать часть непрофильных активов на сумму 6,9 млрд руб., произвести перестановку в руководящем составе (в июле 2009 года президентом компании был избран Павел Поселенов), приобрести новых акционеров (весной 2009 года в капитал "ПИКа" вошла "Нафта Москва" Сулеймана Керимова, купившая 25% акций у Юрия Жукова и Кирилла Писарева) и заняться реструктуризацией своей задолженности. В декабре ГК ПИК объявила о выполнении всех необходимых условий для завершения реструктуризации кредитного портфеля и получения нового финансирования в Сбербанке РФ – 12,75 млрд руб. В частности, Группа Компаний ПИК получила государственные гарантии на общую сумму 14,375 млрд руб., а также подписала соглашения о реструктуризации задолженности с основными кредиторами, в том числе – с ВТБ, Росбанком, Абсолют Банком. Можно ли считать данные события признаком стабилизации в одной из крупнейших девелоперских компаний? Ответить на этот вопрос мы попросили как представителей ГК ПИК, так и участников рынка недвижимости.
Пресс-служба ГК ПИК сослалась на сводную информацию по реструктуризации долга, текст которой RealEstate.ru приводит ниже:
С 2004 по 2007 годы Группа Компаний ПИК на фоне значительного роста выручки проводила стратегию экстенсивного развития в регионах России и некоторых странах СНГ, осуществляя комплексную девелоперскую деятельность. Для финансирования этой деятельности использовались: выручка, банковские кредиты и часть средств от IPO, проведенного Группой Компаний ПИК в 2007 году.
Мировой финансовый кризис, разразившийся во второй половине 2008 года, оказал негативное влияние на девелоперский бизнес. Резкий спад потребительского спроса на жилье привел к значительному уменьшению выручки. В то же время, рефинансирование краткосрочной задолженности Группы Компаний ПИК на тот момент оказалось невозможным по причине отсутствия ликвидности на международных финансовых рынках. Руководство Группы Компаний ПИК начало процесс переговоров с кредиторами с целью согласования условий реструктуризации долга.
По состоянию на 30 июня 2009 года долг Группы Компаний ПИК, полностью состоящий из краткосрочных обязательств, составлял 44,86 млрд руб. (1,43 млрд долл.). Основными задачами Группы Компаний ПИК были продление сроков погашения всей суммы долга, получение отсрочки погашения основного долга и уменьшение его размера путем продажи активов.
Группа Компаний ПИК добилась значительных успехов в этой области. В августе 2009 года Сбербанк - крупнейший кредитор ГК ПИК - согласился реструктурировать текущий долг и предоставить новое финансирование в размере 12,75 млрд руб. при условии выполнения ряда требований, основными из которых были: получение государственных гарантий и реструктуризация 80% остатка долга ГК ПИК (за исключением кредита Внешэкономбанка в размере 262 млн долл.). 9 и 16 декабря 2009 года Группа Компаний ПИК заключила договора о предоставлении государственных гарантий на общую сумму 14,375 млрд руб., сроком до 21 ноября 2014 года. 23 декабря 2009 года Группа Компаний ПИК завершила реструктуризацию 83% остатка долга и таким образом выполнила требования Сбербанка РФ.
В 2009 году Группа Компаний ПИК реализовала следующие непрофильные активы для погашения долга путем зачета в размере около 6,9 млрд руб.
89% долга Группы Компаний ПИК имеет обеспечение в виде активов ГК ПИК, включая земельные участки, производственные мощности, поручительства компаний, входящих в ГК ПИК, и акции/доли дочерних компаний.
Сбербанк предоставляет Группе Компаний ПИК новую кредитную линию в размере до 12,75 млрд руб. для финансирования строительных проектов Группы Компаний ПИК. ГК ПИК планирует использовать кредит Сбербанка в течение 2010 года для завершения начатого строительства и запуска новых проектов. После получения средств от Сбербанка общая сумма долга ГК ПИК составит 50 млрд руб. (приблизительно 1,67 млрд долл. по текущему курсу). Из них 72% - рублевый долг. Эффективная средняя ставка по кредитному портфелю ГК ПИК составляет 10,9% - в долларах США и 15,7% - в рублях. В 2010 году ГК ПИК выплатит около 4,6 млрд руб. процентов (включая предполагаемый размер процентов по кредиту Номос Банка) с учетом пониженных ставок в льготный период по ряду кредитов.
Дополнительное проектное финансирование и реструктуризация кредитного портфеля – благоприятный для девелопера фактор, позволяющий увеличить масштабы деятельности.
Кроме того, напомню, что в январе ГК ПИК анонсировала получение контракта от Министерства обороны России на 265 тыс. кв. м жилья в Московской области. Девелопер примет участие в данном проекте в качестве субподрядчика. По нашим оценкам, восстановление спроса в сегменте жилья положительно отразится на деятельности девелопера. Для ГК ПИК правительственные контракты предполагают стабильный приток выручки.
Однако последние данные финансовой отчетности компании отражают уменьшение выручки девелопера на 58.1% до 361 млн долл., а EBITDA – на 153% до 106 млн долл. На конец отчетного периода чистый долг составил 1,42 млрд долл.
И все же мы позитивно оцениваем текущие изменения в кредитной политике ГК ПИК, которые позволят девелоперу в будущем сохранить лидирующие позиции на рынке жилой недвижимости.
Директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева:
То, что ГК ПИК к концу 2009 года приняла меры по реструктуризации своей задолженности и смогла получить новую кредитную линию от своего бывшего кредитора Сбербанка в размере до 12,75 млрд руб. для финансирования своих строительных проектов, свидетельствует о стабилизации дел компании, а также об огромной работе, проделанной менеджментом ГК ПИК. Ни для кого не секрет, что решения о столь крупных займах, а уж тем более о реструктуризации задолженности по кредиту, принимаются в результате длительных переговоров, во время которых банк обычно занимает довольно жесткую позицию. Поэтому на практике многое зависит от личных связей руководства с банкирами. Мы рассматриваем приход новых людей и новых акционеров в ГК ПИК (здесь я, в первую очередь, имею в виду компанию "Нафту Москва" Сулеймана Керимова, которая приобрела 25% акций застройщика) как положительный импульс для выхода из кризиса и даже развития компании.
С другой стороны, необходимо помнить, что реструктуризация задолженности хоть и выгодна должнику, так как предоставляет ему кратковременную передышку, но все же не освобождает заемщика от уплаты долга. Поэтому мы не будем делать преждевременных заключений, а будем следить за развитием событий в Группе Компаний ПИК в 2010 году, и по тому, как будет погашаться долг, насколько своевременно будет вводиться жилье и как оно будет распродаваться на первичном рынке, мы сможем заключить, изменилась ли ситуация в ГК ПИК к лучшему или нет.
Беседовала Юлия ПЕТРОВА
Похожие объекты
