Насколько упадут цены на недвижимость?

Апрель 2007 года принес окончательную ясность в положение дел на столичном рынке недвижимости. Если в начале года цены практически топтались на месте, то уже весной медленно, но верно, начали сползать вниз. По итогам апреля средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5%. С учетом же реального снижения курса доллара за месяц, столичные цены на жилье упали более чем на 1,5%, причем в отдельных районах города падение зафиксировали на уровне 2-3%. Неудачным месяц выдался и на фондовом рынке, в связи, с чем многие аналитики поспешили заявить, что «звездный час» российского рынка акций подходит к концу. По идее, спасаясь от рисков, инвесторы должны постепенно переводить свои капиталы в такой относительно спокойный сектор, как недвижимость, что в свою очередь снова бы подстегнуло цены. Насколько вероятен подобный сценарий, и что будет с ценами на столичную недвижимость к концу 2007 года, мы решили узнать у членов Экспертного совета RealEstate.ru

Михаил Делягин, председатель президиума Института проблем глобализации

В Москве наблюдается сейчас серьезное снижение, поэтому инвестиционные вложения в столичную недвижимость резко сократились. Инвесторы, если начнут вывод средств с фондового рынка, то, скорее всего, начнут вкладываться в недвижимость юга России, вдоль черноморского побережья. Эти регионы достаточно привлекательны и часто недооценены. Вообще же фондовый рынок затихает в ожидании выборов – 2008, инвесторы выводят средства, опасаясь политических рисков.

Что же касается столичной недвижимости, то непонятно, насколько цены все-таки уже снизились. Эксперты говорят одно, однако они не учитывают в своих расчетах систему масштабных скидок, которые стали предоставлять продавцы инвестиционных квартир. Скидки эти сугубо индивидуальные и никто не знает, какого размера они достигают. Так, что снижение цен в Москве, по-моему, даже больше статистических данных. На мой взгляд, цены продолжат свое плавное, не катастрофичное падение, и к середине 2008 года квадратный метр снизится с нынешних 4200 долл. до 3500. Будет ли он падать дальше или вновь начнет расти, сейчас сказать затруднительно.

Михаил Хазин, президент экспертного центра «Неокон»

Если сегодняшняя стагнация на фондовом рынке страны перерастет в длительную коррекцию, то боюсь, деньги начнут не перетекать в другие сегменты, а просто уходить из страны. Дело в том, что наш фондовый рынок в основном существует благодаря капиталам западных инвесторов, которые при малейшей опасности выводят свои средства не только с рынка, но и из страны. Поэтому помощи с этого фронта столичная недвижимость вряд ли дождется.

Что же касается ситуации в целом, то любой финансовый пузырь начинает рано или поздно сползать, тем более, что платежеспособный спрос населения сейчас на низком уровне, ипотека – мертва, как инструмент. Инвестиционные покупки составляли еще два года назад 40%, а порой доходили и до 80%, что подогревало ажиотаж на рынке недвижимости все больше. Сейчас инвестиционная привлекательность снижается, а с ней и цены на недвижимость.

Кроме того, цены в Москве росли вслед постоянно дорожающей нефти, однако, после того, как с осени 2006 года баррель «черного золота» начал активно дешеветь, столичные цены на жилье тоже поубавили свой пыл. Как долго и как глубоко будет это охлаждение, сказать трудно, ведь все зависит от многих факторов, таких как политика властей, состояние банковского сектора, международное положение. При неблагоприятном стечении обстоятельств пузырь на рынке недвижимости ведь может и совсем лопнуть, и тогда кризис 1998 года со всеми вытекающими отсюда последствиями снова станет реальностью.

Алексей Ведев, генеральный директор аналитической лаборатории «Веди»

Я не считаю, что рынок недвижимости получит поддержку со стороны затихшего фондового рынка – все-таки это совсем разные направления инвестирования и бизнеса. Фондовый рынок узкий и спекулятивный – здесь всего порядка 250 тысяч частных клиентов плюс иностранцы, тогда как сектор недвижимости более емкий и массовый. К тому же свою роль играет вопрос ликвидности, чем фондовый рынок может похвастать, а недвижимость пока нет.

Вообще я полагаю, что столичный рынок недвижимости перегрет раза в 2-3, поэтому стабилизация цен на каком-то конкретном уровне вполне возможна. При этом прогнозы на 2009-2010 годы, которые и я разделяю, не совсем утешительны, в частности возможно ухудшение макроэкономической ситуации в стране, снижение притока денег, и падение цен на нефть. При таких условиях цены в Москве могут колебаться до 10 раз, как в сторону понижения, так и роста. Кто предполагал, что в 1997 году цены на недвижимость в Индонезии упадут в 12 раз? Никто. Также и в нашем случае сложно сказать, куда качнется маятник. А изменения будут, если инвесторы сейчас начнут массовую фиксацию прибыли.

Если же на рынке паники не будет, то в целом 2007 год должен завершиться хотя и похуже, чем 2006, однако относительно неплохо. На мой взгляд, цены в Москве до конца текущего года не должны упасть более чем на 10%.

С экспертами беседовал Алексей КИЛИЧЕВ