Какова оптимальная площадь элитного загородного дома?

Загородный рынок более разнороден, чем рынок городского жилья: разнообразие географических направлений, природных условий, архитектурных стилей, планировок, земельных наделов представляет покупателям широкий выбор и массу возможностей. Тем не менее, RealEstate.ru попытался узнать у участников данного Экспертного совета, какова оптимальная площадь элитного загородного дома и придомового участка. Определяется ли она особенностями проекта или предпочтениями покупателя? Как она изменяется для разных групп покупателей и в зависимости от разных целей приобретения? Можно ли говорить об оптимальной планировке загородного элитного дома? Также редакция постаралась выяснить, какое количество домовладений должно быть в элитном коттеджном поселке для комфортного проживания жильцов, какая инфраструктура должна присутствовать обязательно, а какая – желательно. Наконец, как должны соотноситься площадь объекта и стоимость квадратного метра в нем? И можно ли говорить об оптимальной или «комфортной» стоимости квадратного метра/сотки элитного загородного жилья?

Директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Игорь Роганович:

На мой взгляд, оптимальная площадь элитного загородного дома должна быть не менее 500 кв. м, но, разумеется, все определяется предпочтениями каждого конкретного покупателя и составом его семьи. Кроме того, на площадь элитной недвижимости влияет и то, с какой целью она была приобретена. Так, обычно для собственного проживания наши клиенты выбирают большие дома, а для второго жилья им требуются уже значительно меньшие площади.

Тем не менее, для элитного загородного дома уместно говорить о большом пространстве первого этажа, своеобразном open space, обширной светлой обеденной зоне, зоне для приема гостей, выходе на участок и летнюю террасу. Количество спален в доме высокого класса должно быть не менее 4, и сами спальни должны быть достаточных размеров – не менее 20-30 кв. м. Также желательно, чтобы был кабинет (хотя бы в первом жилье), высокие потолки, большие окна и соответственно много света. Также важен подъезд к дому, разумные и понятные планировки, парадный вход. 

Что касается оптимальной площади придомового участка, то для элитного загородного коттеджа она начинается от 20-30 соток. Но все опять же определяется месторасположением коттеджа. К примеру, для Жуковки 20-30 соток – это уже роскошно, для Новой Риги – уже мало. Также на его размер оказывают влияние такие факторы как наличие взрослых деревьев и возможность аренды соседнего участка. 

А вот что касается оптимального числа домовладений в элитном коттеджном поселке, то выскажу мнение, что оно может быть самым разным - от нескольких домов до их значительного количества. Здесь главное – это расположение конкретного дома и опять же предпочтения покупателя. На практике гораздо большие требования обычно жильцв предъявляют к инфраструктуре. Так, для элитного загородного поселка обязательно наличие серьезной охраны и прогулочных зон. Желательны собственная служба эксплуатации и в шаговой доступности школа, детсад, фитнес, магазины, продуктовый рынок.

Как должны соотноситься площадь объекта  и стоимость квадратного метра в нем? Полагаю, что на рынке элитной загородной недвижимости уместна цена в 1 тыс. долл. за 1 кв. м "коробки" без отделки, если речь идет о кирпичном доме.

Управляющий Директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов:

В большинстве элитных загородных поселков Подмосковья средняя площадь выставленных на продажу коттеджей составляет 600 – 700 кв. м. Естественно, что при выборе площадей коттеджей, при принятии решения о реализации девелоперского проекта, застройщики в первую очередь ориентируются на предпочтения потенциальных покупателей. Стоит отметить, что практически все загородные элитные поселки расположены на удалении 30 км от МКАД, в связи с чем позиционируются застройщиками как поселки для постоянного проживания.

График. Структура предложения по площади коттеджей в элитном сегменте загородной недвижимости, %

В большинстве элитных загородных поселков Подмосковья средняя площадь придомовых земельных варьируется в диапазоне от 30 до 45 соток.

График. Структура предложения по площади придомовых земельных участков в элитном сегменте загородной недвижимости, %

Наибольшее количество элитных поселков (75%) предлагают на продажу в рамках проекта не более 100 объектов недвижимости, в основном это коттеджи. Но существуют и весьма масштабные проекты (9%), к ним относятся: «Миллениум Парк» (девелопер «ИНКОМ») - около 650 домовладений; «Николино» (девелопер «Агроимпекс»)- около 507 домовладений; «Пестово» (девелопер «ОПИН») -  около 417 домовладений.

График. Структура предложения рынка элитных загородных поселков по количеству домовладений в поселке, %

Спрос на объекты инфраструктуры в элитных коттеджных поселках по уровню востребованности выглядит следующим образом:  

• На первом месте по важности находится наличие в поселке или в непосредственной близости от него торгово-развлекательного или культурного центра, включающего в себя: рестораны, кафе, магазины, фитнес, SPA и т.д., то есть все инфраструктурные объекты, которые чаще всего посещаются при постоянном проживании в городе потенциальными покупателями данной социальной группы;

• На втором месте по важности находится наличие в поселке или в непосредственной близости от него детского сада и/или школы (высокого уровня); медицинских учреждений;

• На третьем месте по важности находится наличие в поселке или в непосредственной близости от него объектов клубного или водного видов отдыха, к которым относятся конноспортивные комплексы, горнолыжные комплексы, гольф-поля и яхт-клубы  - данные инфраструктурные объекты позиционируются в сознании потенциальных покупателей, как приобщение к некому сообществу, часто мотивом приобретения домовладения или членства в таком клубе/поселке является расширение социальных контактов;

• На последнем месте по важности находится собственная служба сервиса уборки дома и доставки пищи  в поселке.

А если говорить о ценах, то на сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м в элитных коттеджных поселках Подмосковья составляет около 5 000 долл./кв. м.

Руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Юлия Грибкова:

Дом площадью 600 кв.м оптимально подходит для семьи в составе 4-5 человек. В этом случае, у каждого члена семьи будет своя отдельная спальня с гардеробной, и будет достаточное количество места для общественных зон: гостиной, каминного зала, кухни, столовой, зоны СПА, библиотеки, кинозала, тренажерного зала  и т.д. Если клиентам требуется бассейн, то он занимает еще порядка 50 - 100 м и автоматически увеличивает площадь дома. 

Цели приобретения, конечно, бывают различные. Одна из них –  это постоянное проживание семьи. В этом случает важно наличие достаточного количества спален и семейных зон. Если дома приобретают для бизнеса, для переговоров и встреч, то тогда людям достаточно двух спален, и нужно больше общественных зон. Попадаются дома площадью 900 кв.м, имеющие только две спальни, но зато большие банкетные, переговорные зоны, кабинеты и т.д. 

Бывает и такое, что покупатели в соседнем поселке по интересной цене приобретают дом для дальнейшей его перепродажи, но это встречается редко. Были на практике ситуации, когда благодаря хорошему месту, клиент приобретали участок с каким-нибудь маленьким домиком, короткое время в нем проживали и потом строили дом порядка 500 кв.м.

Площадь придомового участка должна быть не меньше 20 соток. На его размер влияет множество факторов – природный, техногенный, площадь дома и, само собой, запросы клиентов. Если клиент хочет, например, на участке гулять, тогда ему нужно 50-70 соток. Покупатели на участках предпочитают обустраивать детские площадки, спортивные площадки, разбивать ландшафтный дизайн и т.д. 

А в целом, площадь земельного участка напрямую зависит от стоимости земли в том или ином районе. Чем дальше от Москвы, тем соотношение земли к дому меняется в сторону увеличения площади земли, поскольку она дешевле. В радиусе до 5 км от МКАД распространены таунхаусы, дуплексы, лейнхаусы и т.д. Это связано с более высокой плотностью застройки и населения. Поскольку эти форматы недвижимости подразумевают наличие небольших придомовых участков, размером от одной до трех соток, а в ближайшем Подмосковье существует определенный дефицит земли, и она очень дорога, то такое жилье является очень востребованным.

Дом площадью 300 кв. м наиболее выгодно располагать на участке 15 соток. Коттедж в 400 кв. м уже желательно ставить на участке 18-20 соток. Большое значение играет и  форма надела: на слишком вытянутых участках  достаточно сложно организовывать прогулочную зону, разместить гараж, беседку и т.д. Поэтому наиболее комфортное соотношение сторон – 20 м на 30 м, 40 м на 50 м и т.д. Также популярны участки трапециевидной и неправильной форм. Наиболее показательно в этом отношении Рублево-Успенское шоссе, в районах Жуковки и Николиной горы. Там  практически невозможно встретить участок правильной формы. Для дома площадью 700 кв. м нужен участок не менее 25-30 соток, особенно если на нем высажены лесные деревья. Как правило, на нем также располагается гараж, гостевой домик и баня. Дом, площадью 1 тыс. кв. м –  это уже усадьба, и размер земельного участка должен быть не меньше 40-60 соток. Кроме гостевого дома и бани, на таком участке размещают дом для обслуживающего персонала, оборудуют открытые бассейны, спортивные площадки. Особняк, площадью 1200-1500 кв. м имеет смысл строить на участке от 70 соток до 2 га. Как правило, такие земельные наделы подразумевают наличие регулярного парка и отдельного спа-комплекса, также возможно наличие собственных конюшен. Зачастую неподалеку от таких  домовладений находятся охотничьи угодья. Подобные поместья располагаются на удалении свыше 50 км от МКАД, и большинство из них построено на Калужском шоссе. На этом направлении, за  50 км от МКАД начинается Калужская область, и земля там стоит значительно дешевле. Там много неосвоенных угодий, и можно даже  встретить коттеджи площадью 400 – 500 кв.м, возведенные на участках  около 2 га.

Однако, такие форматы, как дальняя усадьба или ранчо все же очень редки. Подобные объекты и до кризиса не пользовались повышенным спросом, и никогда не  станут массовыми. Осваивать как застройщикам, так и частным собственникам слишком большие наделы далеко от Москвы, тяжело и дорого. Строить постоянное жилье там нельзя, поэтому остается создавать ранчо, охотничьи угодья. Но это требует слишком больших издержек, и в дальнейшем это будут очень труднореализуемые объекты.

Также существует специфика соотношения площадей близ водоемов или парков. Например, на Дмитровском  шоссе очень часто соотношение площади дома и участка меняется в сторону увеличения площади дома. Собственники согласны на меньший участок, лишь бы иметь выход к воде, а предложения объектов на первой линии у водоемов очень редки и очень дорого стоят. Также, на этом шоссе существует тенденция увеличения этажности домов, чтобы собственники имели  возможность с высоких этажей любоваться прекрасными панорамными видами. Кроме того, там распространена практика иметь небольшой участок, порядка 8 соток, и при этом брать в аренду, на срок около 49 лет дополнительный надел от 10 соток и более.

На  лесных направлениях, таких как Рублево-Успенское, Минское и Можайское, напротив, владельцы больше тяготеют к невысоким домам в стиле шале, так как  коттеджи в несколько этажей среди деревьев строить нерационально. Самое классическое по соотношению площадей участков и коттеджей – Новорижское шоссе.
Так как оно стало осваиваться достаточно поздно, то в основном представлено новой застройкой. Ему свойственна современная архитектура, участки правильной формы и наиболее стандартное соотношение размеров участков и домов.

Оптимальное количество домовладений в элитном коттеджном поселке – от 20 до 40. Конечно, в комплексе может быть и меньше 20 домов, но это будет очень дорого обходиться  жителям с точки зрения обслуги, инфраструктуры, охраны и коммунальных платежей. Из обязательной инфраструктуры должна присутствовать – охрана, служба эксплуатации, небольшой дежурный медпункт, детские площадки, рекреационные зоны. Желательно – магазин, спа-центр,  бытовые учреждения, кафе, ресторан и т.д.

Беседовала Юлия ПЕТРОВА