Какой должна быть справедливая цена квадратного метра в России?

Кризис, который переживает отечественный рынок недвижимости, может способствовать тому, чтобы заоблачные цены, которые установились на квадратные метры в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России, несколько скорректировались в сторону понижения. Однако станут ли цены по-настоящему доступными или хотя бы настолько справедливыми, чтобы девелоперу было выгодно строить жилье, а продавцу его покупать? Какойдолжна быть справедливая цена квадратного метра жилья в целом по РФ, и насколько она должна отличаться от справедливой цены "квадрата" для столичных регионов? Во сколько семейных бюджетов (для стандартной семьи из 3 человек) или лет работы должна «укладываться» покупка квартиры эконом-класса по справедливым ценам? Какую часть бюджета должны тратить семьи на приобретение жилья эконом-класса по справедливым ценам в кредит и погашение кредита? Наконец, является ли справедливая цена чем-то реально достижимым в нынешних условиях? Если нет, то почему? Если да, то какие меры государство должно предпринять для этого, на какие сроки рассчитывать? На эти вопросы мы попросили дать ответы участников данного Экспертного совета.

Директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова:

Если говорить про Москву и ориентироваться на официальные доходы населения, то цена квадратного метра жилья эконом-класса должна быть на уровне 30 тыс. руб., как недавно и заявил наш премьер-министр. Соответственно, в других регионах эта цена должна быть еще меньше. В более дорогих сегментах жилья ценообразование имеет несколько иные механизмы, поэтому их рассматривать не будем.

Однако опуститься ценнику до такой планки могут помешать, как минимум, три фактора. Первый – это возможность обеспечить такую минимальную себестоимость строительства, при которой продавать по 30 тыс. руб. будет экономически целесообразно. Второй фактор - психологический. Если предположить, что застройщики будут готовы опуститься до такого уровня цен, то не факт, что сами покупатели смогут дождаться «ценопада». Ведь процесс снижения стоимости жилья не сиюминутный. Пока цена будет падать, мы можем достигнуть психологически комфортного уровня стоимости квадратного метра, например, в 60 тыс. руб., который вполне устроит население, и народ начнет покупать жилье. Это простимулирует новый рост цен, и в результате «заветных» 30 тыс. руб. за квадратный метр мы никогда не достигнем. И вот такой сценарий кажется наиболее вероятным.

Наконец, третий фактор, который может помешать достигнуть так называемой справедливой цены в 30 тыс. руб., это фактор миграции. Москва – город специфический, сюда все стремятся. И доступность жилья в столице может спровоцировать лавинный приток желающих здесь обустроиться, в результате чего, я боюсь, мы все тут задохнемся. Думаю, что правительство этого не допустит, несмотря на все его заявления о доступности жилья. Или же будут предусмотрены какие-то программы приобретения и строительства жилья по льготным ценам только для москвичей. Заявления о подобных инициативах уже неоднократно звучали, но эта тема так и не получила должного развития.

На данный момент достижение стоимости жилья в 30 тыс. руб. за квадратный метр, увы, может быть обеспечено разве что самим государстом, а вот среднестатистическим девелопером – вряд ли. У государства для этого больше ресурсов, чем у рядового девелопера. Это касается себестоимости и строительных материалов, и рабочей силы. Кроме того, как мы все знаем, одной из наиболее весомых составляющих бюджета любого проекта является стоимость земли и согласования разрешительной документации, очень сильно влияющие на уровень рентабельности девелоперского проекта. В случае с государством этот вопрос будет решаться совсем иначе. Соответственно, власти могут обеспечить себестоимость метра на уровне 30 тыс. руб. за квадратный метр или даже ниже , в то время как для девелопера в Москве эта цифра будет близка к 50 тыс. руб. и выше. Пока, то есть в той ситуации, в которой сейчас оказались девелоперы, построить и продать что-то хоть с какой-то приемлемой маржой по указанной цене не представляется никоим образом возможным.

А вот отвечая на вопрос, во сколько семейных бюджетов для стандартной семьи из 3 человек или лет работы должна «укладываться» покупка квартиры эконом-класса по справедливым ценам, нужно ориентироваться на западный опыт, где стоимость дома равна 3,5 годового дохода семьи. Это можно назвать справедливой формулой. Но в российской же действительности не все так просто. Обычно банки закладывают на выплаты по кредиту не больше 50% (чаще 40%) от ежемесячного дохода семьи. Согласно официальным данным Росстата, среднемесячная заработная плата в Москве составляет сегодня 31 тыс. руб. Таким образом, если человек получает 30 тысяч, значит, он должен будет отдавать банку половину. Но нужно понимать, что это очень тяжелая ноша – выживать в течении 20-30 лет на 15 тыс. руб., то есть провести всю свою сознательную жизнь в режиме жесткой экономии, по сути, просто сводить концы с концами. Плюс – давление всевозможных макроэкономических рисков. Ситуация, которую мы наблюдаем сегодня, говорит сама за себя. На мой взгляд, психологически комфортный уровень выплат по ипотеке, до которого мы вряд ли доживем когда-нибудь, это не больше 20% от стабильной заработной платы «простого смертного».

Профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник:

Так называемая "справедливая цена", по определению, это цена, которая сложилась бы на насыщенном рынке, когда спрос и предложение уравновешены. У нас в стране рынок пока еще дефицитный, он отличается тем, что люди готовы платить неадекватную цену за улучшение своих жилищных условий, а предложения недостаточно. В "тучные" годы происходил устойчивый рост цен, обгоняющий рост доходов, и этот долгосрочный цикл (вернее, полуцикл роста) длился 8 лет. Но в среднесрочные 2-3 летние периоды повышенные темпы роста цен сменялись стабилизацией, спрос падал (покупатели уходили с рынка вследствие того, что не успевают за ростом цен). Тем более, сегодня, в условиях кризиса, спрос упал настолько, что даже снижающееся предложение все еще значительно превышает спрос. Цены, конечно, снижаются, но не везде (на первичном рынке Москвы все еще держатся).

Что же произойдет? Либо цены еще снизятся до достижения равновесия между спросом и предложением (до "справедливой" цены), либо это произойдет за счет дальнейшего снижения предложения (что нереально) или повышения платежеспособного спроса (долго ждать). Поэтому, по моему мнению, говорить о том, какой "должна быть" справедливая цена, некорректно. Цена никому ничего не должна, она определяется наполнением кошельков покупателя и объемом строительства и предложения жилья. С этой точки зрения цены на вторичном рынке в столичных и иных регионах близки к "дну спада", т.е. близки к справедливым. И их разница определяется тем самым уровнем платежеспособного спроса и наличного предложения.

Как Вы уже поняли, моя позиция состои в том, что в нашем развивающемся (дефицитном) рынке ценовые качели не могут надолго задержаться в нижней точке (даже если равновесие спроса и предложения именно там достигнуто). Это возможно только при торможении роста доходов населения - но тогда спрос будет падать и дальше. И кому нужна такая "справедливая" цена?

Но если исходить из принципа "спасение малоимущих, поддержка среднеимущих - дело государства, а не рынка", то тогда государство может очень осторожно субсидировать приобретение жилья (наподобие программ "материнского капитала", поддержки молодых семей и т.п.), при этом внимательно наблюдая за динамикой объема продаж и динамикой цен и всячески стимулируя увеличение объема строительства и предложения жилья - единственной гарантии предотвращения нового взлета цен.

А что до мировой практики, то есть стандарт: считается нормальной цена стандартного жилья, если средняя семья может приобрести его, сложив три своих годовых бюджета. Если дифференцировать этот подход по группам населения с различным уровнем доходов и по соответствующим классам качества жилья, то богатая семья должна иметь возможность купить квартиру бизнес-класса за те же три годовых бюджета, что и семья среднего уровня доходности – квартиру эконом-класса.

Кредит резко меняет ситуацию: если накопления семьи достаточны для первоначального взноса, и доход семьи достаточен для обслуживания кредита, то такая семья может приобрести квартиру немедленно (накопив, например, 30% от ее цены), и далее будет выплачивать часть своего дохода до полного расчета по долгу. Сколько же "должны" тратить семьи? Столько, чтобы на жизнь себе оставить хотя бы два-три прожиточных минимума на человека - на этих условиях наш человек согласиться решать свою большую жилищную проблему.

Заместитель директора Агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров:

На наш взгляд, справедлива цена квадратного метра не выше 55 тыс. рублей в Москве и не выше 45 тыс. рублей в Петербурге. Разница в цене в столице и в отдаленных регионах страны должна быть примерно в 50% в зависимости от региона.

При этом, я считаю, нормально, когда семья в течение 10 лет может полностью расплатиться за квартиру, не переплачивая при этом ее стоимость в несколько раз. На сегодняшний день люди, который взяли ипотечный кредит, за 10 лет выплачивают три стоимости квартиры. Это ненормально. Соответственно, годовая процентная ставка не должна превышать 5%. Кроме того, цены на жилье должны расти не быстрее инфляции. Соответственно процент роста средней цены квадратного метра за год максимум на 1% может превышать процент инфляции. Только в таком случае люди не будут бояться покупать недвижимость.

Однако в нынешних условиях достичь справедливых цен на недвижимость нереально, так как у нас в стране слишком разные социальные уровни населения, слишком низка социальная обеспеченность людей, работающих на государство. Ведь сейчас 60% населения страны не могут позволить себе купить квартиру!

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО