Как социальные обременения влияют на стоимость жилого метра?

Всем известно, что при комплексной застройке территорий вместе с жилыми домами из земли вырастают школы, детские сады, поликлиники, библиотеки, спортивные сооружения и другие объекты «социальной инфраструктуры». Однако многие забывают, что платят за все это великолепие именно покупатели квартир в этих самых жилых домах. А стоимость «социальной нагрузки» может достигать 50% от продажной стоимости жилого метра. Редакция RealEstate.ru решила узнать у комплексных застройщиков московского региона, какие сегодня существуют социальные обременения, насколько справедлива сложившаяся практика, при которой конечные покупатели квартир вынуждены оплачивать все эти «социальные подарки».

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев:

Обременения в строительной сфере можно разделить на «социальные» и «технические». К социальным обременениям относят целевые отчисления, которые могут быть не связаны с данным проектом, например, на строительство объектов спорта или культуры. К техническим обременениям относят отчисления на инженерную инфраструктуру. Это проведение коммуникаций и благоустройство прилегающей территории.

Вопросы, связанные с этими обременениями, возникли не вчера и являются весьма существенными для бизнеса любого девелопера, ведь обременения могут достигать 30% и более от стоимости проекта в целом. Ведь формирование инфраструктуры застраиваемых территорий в той или иной части возлагается на самих девелоперов. Законодательно этот процесс четко не прописан, за что в итоге расплачиваются опять же застройщики, не имея возможности включать подобные затраты в расходы по налогу на прибыль.

Безусловно, обременения приводят к удорожанию стоимости квадратного метра жилья. Впрочем, это не означает, что все расходы перекладываются на покупателей. Ограничением для застройщика является текущий уровень цен. Завысив стоимость квадратного метра жилья, девелопер столкнется с резким снижением объемов продаж, а это отразится на темпах возведения объектов. Поэтому ценовую политику определяет целый комплекс факторов, а обременения являются лишь одним из них.

С другой стороны, обременения накладываются на инвесторов не от хорошей жизни. Во многом это вынужденные действия властей. Состояние жилищного фонда, коммунальной и социальной инфраструктуры заставляет органы власти оговаривать отчисления на наиболее насущные городские нужды.

Отрадно, что в последнее время правительство предпринимает меры по совершенствованию порядка осуществления инвестором расходов на строительство инфраструктуры. Предлагается включать в расходы затраты на инфраструктуру, а также законодательно более четко определить вопрос о предоставлении участков под застройку. Безусловно, в перспективе у застройщика появится возможность повысить эффективность бизнеса. Однако эти изменения в законодательстве не повлияют на стоимость реализуемых сегодня проектов, так как расходы на инфраструктуру девелопер может включить в состав затрат равномерно в течение 5 лет. Значит, на налогообложение по завершаемым в течение этого срока проектам эта законодательная инициатива практически не повлияет.

Советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов:

Пожалуй, наиболее существенным обременением для застройщика является само вхождение в проект. В зависимости от класса дома, объемов строительства, местоположения (Москва или Подмосковье) и стадии готовности (проработанности) проекта эта сумма может составлять от 50 долл. до 1000 долл. (и даже более) за каждый продаваемый метр квартир.

Еще одна существенная «нагрузка» на застройщика, иногда заменяемая «денежным» вхождением в проект, а иногда идущая параллельно с ним – передача части построенных площадей (жилых, нежилых или машиномест) в собственность местной администрации для решения социальных вопросов. Также, особенно при комплексной застройке микрорайонов, на застройщика возлагается строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимой по строительным нормам для обслуживания жителей дома. В большинстве случаев девелопер не имеет возможностей для коммерческой реализации этих площадей и также передает их администрации. В минимальном случае это детский сад. Для крупных микрорайонов на 10-20 корпусов это могут быть школа, несколько детских садов, поликлиника, библиотека, спортивные сооружения или ФОК. Площадь таких объектов может составлять 2-8% от площади квартир.

Также девелопер выплачивает существенные суммы (несколько тысяч рублей за 1 кв. м продаваемых квартир) в качестве платы за возможность подключения к электросети, а кроме этого зачастую еще и самостоятельно прокладывает инженерные сети. Например, запроектировать и построить дом эконом-класса где-нибудь на окраине Москвы (без указанных выше обременений) возможно за 40-45 тыс. руб. с квадратного метра квартиры в зависимости от конструктива и особенностей дома. Но обременения увеличивают инвестиционную стоимость вдвое.

И перед вхождением в проект, и в процессе его реализации девелопер оценивает финансовые показатели проекта и, естественно, стремится получить прибыль. Поскольку прибыль типового проекта в сфере жилой недвижимости возможна только от превышения доходов от продажи над расходами на реализацию, то все затраты девелопера, включая обременения, «переносятся» на цену квартир. Конечно, с точки зрения покупателей квартиры в новостройке, это несправедливо.

В то же время было бы несправедливо перекладывать все эти расходы (например, через налоги) на жителей города, и не помышляющих о приобретении недвижимости и не нуждающихся в новых детских садах и дополнительных лимитах по электроснабжению. Хорошо говорить, чтобы «город» взял на себя все обременения, а застройщикам оставалось бы только строить «коробки» и продавать их по 50 тыс. руб. за жилой метр в Москве. Но по факту, такая резко «подешевевшая» недвижимость будет сопровождаться ростом налоговой нагрузки на жителей и предприятия, а также дальнейшим ростом коммунальных тарифов. Ведь, как принято в нашей стране, любые государственные расходы, так или иначе, компенсируются за счет граждан и хозяйствующих субъектов. 

Заместитель генерального директора, директор департамента недвижимости Концерна «КРОСТ» Марина Резвова:

Обременение у застройщика возникает тогда, когда речь идет о крупных территориях. Социальная инфраструктура в этих проектах закладывается в контракт между городом и застройщиком. В Москве — это 30-40%, в области около 10%.

Существуют определенные нормативы по плотности квартальной застройки или микрорайона и если доля города здесь по объему «социалки» в части детских садов, школ больше, чем заложено в контракте, то стороны включают дополнительные условия по экономике проекта. У каждого застройщика своя история. Инвестиционная стоимость проекта содержит в себе затраты на долю города, и, соответственно, чем меньше доля города, тем меньше инвестиционная стоимость проекта.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ