Как платные парковки повлияют на ставки в офисах и стрит-ритейле?

Способны ли платные парковки снизить спрос и ставки на офисы внутри Бульварного кольца? Кто выиграл от отсутствия хаотичной парковки вдоль центральных улиц города? И кто реально может пострадать от этого проекта московских властей? На вопросы RealEstate.ru ответили эксперты рынка коммерческой недвижимости

1 ноября 2012 года стартовал пилотный проект, предусматривающий организацию платных парковок в центре Москвы. Проект был признан успешным, и уже с 1 июня 2013 года все парковки в пределах Бульварного кольца стали платными. Стоимость – 50 рублей в час с 8 утра до 8 вечера, в ночное время парковка бесплатная, для резидентов возможна покупка абонемента (один на семью) за 3 тысячи рублей. Штрафы за нарушение правил пользования парковками составляют от 2500 рублей за неоплату и до 5000 за отсутствие номерных знаков.

Поскольку в центре Москвы сосредоточено огромное количество коммерческой недвижимости, в частности, офисов и торговых площадей, введение платных парковок в пределах Бульварного кольца должно отразиться на этом рынке. По крайней мере, казалось, что арендаторов офисов в центре, лишившихся бесплатных мест для своих машин должно стать меньше, а раз так, то за снижением спроса должны последовать вниз и ставки. Но, большинство брокеров уверяет, что это не так. Более того, по их мнению, многие бизнес-центры и торговые комплексы повысили стоимость парковки, так как выросло количество желающих оставить там свои авто.

«В любом случае, аренда машиноместа даже в подземном паркинге обойдется дешевле, чем ежедневный штраф за неправильную парковку, – заявила Realestate.ru руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. – Некоторые сотрудники компаний, работающих в центре, стали либо приезжать на работу заранее, чтобы найти хорошее парковочное место, либо ездить на работу на метро, либо искать парковку в близлежащих паркингах».

Впрочем, есть эксперты, которые считают, что если сложившаяся ситуация ставки не снизит, но! повысить она их тоже не даст: отсутствие достаточного количества парковок в бизнес-центрах может не позволить собственникам поднимать цены на аренду.

Другая ситуация с объектами стрит-ритейла, которые рассчитаны в большинстве своем на спонтанные покупки. Если раньше припарковаться возле магазина в центре Москвы было большой проблемой, то сейчас места для стоянки свободны, правда, за них уже придется заплатить. Поэтому все больше мнений о том, что стрит-ритейл только выигрывает от введения платных парковок.

Как в дальнейшем проект создания платных парковок будет влиять на офисную и торговую недвижимость в центре города, в частности, на аренду, покупку и продажу?

«При дефиците парковок сложно будет добиться высоких ставок аренды»

Мария Сергиенко, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group:

- Если у здания нет своей парковки с приемлемым коэффициентом (как минимум 1:100), собственнику будет сложно добиться высоких ставок. Спрос на помещения в центре всегда есть, но арендаторы смотрят не только на расположение, но и на качество проекта, в том числе и транспортную доступность.

Безусловно, улучшилась видимость объектов стрит-ритейла, но говорить об улучшении подъездных путей сложно. Тем более сложно оценить этот факт летом, когда в Москве заведомо меньше машин.

В будущем все будет зависеть от того, как будет развиваться этот проект. Если это будет только увеличивающееся количество эвакуаторов и запретов на стоянку – это один сценарий, но хочется верить, что проект парковок будет развиваться комплексно, и в центре, наряду с запрещающими знаками, будут появляться дополнительные паркинги.

«Парковки в бизнес-центрах могут стать дешевле»

Лада Белайчук, старший директор и замруководителя отдела исследований Cushman&Wakefield:

- Платные парковки в центре могут оказать давление на стоимость парковочных мест в бизнес-центрах. При средней стоимости публичной парковки 50 рублей в час сотрудник офиса может заплатить порядка 250 долларов США в месяц за парковку в рабочее время. В то же время в бизнес-центрах внутри ТТК трудно найти бизнес-центр, в котором бы парковка для арендаторов стоила менее 350 долларов США в месяц за одно место, в среднем, стоимость парковочного места в бизнес-центрах – около 450 долларов США, а чаще и выше. Публичные парковки могут начать конкурировать с парковками в бизнес-центрах и последние могут стать дешевле.

Что же касается торговых площадей, то система платных парковок на улицах может изменить структуру посетителей – станет меньше спонтанных покупателей, но те, кто готов заплатить за парковку, чтобы посетить магазин – возможно, более охотно будут приезжать за покупками.

«Снижения ставок аренды нет и не будет»

Анна Двуреченская, коммерческий директор компании KR Properties:

- Снижения ставок на офисы внутри Бульварного кольца нет и, при отсутствии серьезных экономических потрясений, не будет. Офисные площади в центре города – это практически невосполнимый ресурс, спрос в этом сегменте сильно превышает предложение, и арендаторы готовы мириться с некоторыми неудобствами ради «топовой» локации. Более того, введение платы за парковку в пределах Бульварного кольца привело к ощутимому росту арендных ставок в местных бизнес-центрах – в частности тех, которые располагают собственной парковкой. И такой расклад я считаю абсолютно справедливым: очевидно, что любой качественный бизнес-центр должен иметь подземную и, желательно, наземную автостоянки. Ясно, что в городе есть дефицит участков, и поэтому каждый «квадрат» - на вес золота, но это не повод игнорировать вопросы комфорта арендаторов.

Можно предположить, что в дальнейшем тенденция планомерного роста ставок в качественных бизнес-центрах в пределах Бульварного кольца сохранится. В то же время, аренда офисов, не обеспеченных собственными парковочными местами, будет дорожать, но гораздо более умеренными темпами.

«Мы не заметили, чтобы в центре платная парковка снизила спрос на офисы без собственных машиномест»

Александр Ошурко, заместитель генерального директора Praedium:

- Для стрит-ритейла платная парковка будет положительным фактором, а для офисов есть как положительные, так и отрицательные стороны. Клиентам, например, стало легче приезжать на встречу, потому что всегда есть, где припарковаться, а для обычных сотрудников бизнес-центров стало только хуже. Раньше они могли приехать рано и парковаться, где можно. А сейчас они вынуждены искать другие места для парковки или приезжать без автомобиля. Однако прямой взаимосвязи тут нет. Во всяком случае, данных о существовании подобной зависимости у нас нет. Если и есть влияние, то оно несущественное.

«Сроки экспонирования увеличились, но, скорее всего, это влияние лета»

Кирилл Зайцев, генеральный директор компании Bluestone Group:

- Введение платных парковок не оказало непосредственного влияния на ставки аренды коммерческой недвижимости. Что же касается сроков экспонирования, то в настоящий момент на этот параметр оказывает значительное влияние летний период отпусков, так что оценить именно вклад введения платных парковок крайне затруднительно.

Подъездные пути к стрит-ритейлу стали, скорее, проездными, если точка продажи не располагает достаточным количеством машиномест. И хотя подъехать стало проще, припарковаться возможности нет. Так что в данной ситуации выиграли операторы автостоянок.

В перспективе все мы потихоньку научимся жить более цивилизованно, не завешивать номера тряпочками и не носиться на работу с «мигалками». То, что сейчас происходит, является одним из необходимых условий нормального функционирования городской инфраструктуры. Что же касается развития офисной недвижимости, то скорее поднимется стоимость аренды машиномест в бизнес-центрах.

«Наличие парковки  не первостепенный фактор при выборе офиса или места под магазин»

Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:

- Как правило, выбор местоположения объекта в центре Москвы (как в случае с офисными, так и с торговыми объектами) является результатом взвешивания ряда факторов, и наличие бесплатной парковки поблизости к ним относится далеко не в первую очередь. Можно привести пример Кузнецкого Моста – сейчас этот торговый коридор сделан пешеходным, припарковаться рядом с премиальными магазинами нельзя ни платно, ни бесплатно, однако обороты торговых точек только выросли.


«Можно констатировать положительное влияние платной парковки на стрит-ритейл»

Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:

- Офисная недвижимость в центре также, как и топовый стрит-ритейл, является дефицитным сегментом. Запрет на строительство в пределах Садового Кольца еще больше ограничивает рынок предложения. В то время как спрос на данную недвижимость высокий. Поэтому такая мера, как платная парковка, вряд ли существенно повлияет на офисный рынок.

Но однозначно можно констатировать положительное влияние платной парковки на стрит-ритейл. Покупатели магазинов и посетители заведений в центре теперь имеют возможность спокойно найти вакантное парковочное место. В то время как до введения оплаты многие места были заняты машинами сотрудников бизнес-центров и офисов, которые расположены вблизи.

«Стрит-ритейл выиграл от платных парковок, но расти по ставкам ему все равно некуда»

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty:

- Пока о существенном изменении спроса и ставок аренды на коммерческую недвижимость в центре Москвы говорить рано, так как платные парковки появились относительно недавно. Да и само влияние этого фактора, на мой взгляд, явно переоценено. Например, в сегменте офисной недвижимости спрос на помещения в центре города по-прежнему высок, так как люди, которые принимают решения об аренде, либо имеют места на платных парковках внутри бизнес-центра, либо могут себе позволить оплатить парковку.

К тому же, в центре Москвы очень много станций метро, что позволяет простым сотрудникам оставлять машину за пределами «платной зоны». Также введение платных парковок может стать даже плюсом для рынка офисов, потому что с введением платы за парковку у людей появится возможность пусть и за деньги, но все же найти место для своего автомобиля, а не колесить по району в поисках места, как раньше.

Для помещений формата стрит-ритейл введение платных парковок – это безусловный плюс. Раньше владельцам или арендаторам таких объектов приходилось что-то придумывать, чтобы зарезервировать за собой места для своих клиентов, но далеко не всегда это удавалось сделать. Теперь же, если парковка действительно будет платная, и новые правила будут соблюдаться, найти место поблизости от выбранного магазина, банка или ресторана будет проще. Впрочем, существенного роста ставок на такие помещения, скорее всего, не будет, так как магазины в центре Москвы и без того стоят очень дорого, а среднегодовой рост цен на них находится в пределах инфляции. К тому же, по мере развития системы платных парковок суммы за оплату не будут казаться москвичам такими уж высокими, что позволит по-прежнему плотно заполнять их автомобилями.

«Стрит-ритейл в центре ориентирован на пешеходов»

Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet:

- Мне кажется, на офисную недвижимость, платные парковки повлияют незначительно, т.к. практически во всех бизнес-центрах предусмотрены подземные паркинги для руководства арендатора, а также гостевые парковки. Сотрудники же арендатора без проблем могут добраться до офиса на метро.

Совсем другая ситуация с объектами стрит-ритейла, которые ориентированы на спонтанные покупки. Т.е. автомобилист, который увидел витрину магазина и решил посетить магазин, должен где-то рядом с магазином припарковать автомобиль и дойти до магазина. Конечно, когда за парковку надо заплатить, автомобилист лишний раз подумает, нужно ли ему идти в этот магазин и платить деньги за стоянку? Да, подъездные пути улучшились, но для сегмента стрит-ритейла серьезными изменениями это не грозит, так как в пределах бульварного кольца он более ориентирован на пешеходные потоки.

Со спикерами беседовала Мария Лукина