Есть ли в Москве рынок проблемных активов?

В настоящий момент на рынке коммерческой недвижимости идет много разговоров о том, что делать девелоперам с так называемыми проблемными активами, которые скопились на их балансах. Волнует этот вопрос и банкиров, кредитовавших строительство данных объектов.  Продажа подобных активов подразумевает определенный дисконт, ведь покупатель получает не только объект, который часто может находиться в недостроенном состоянии, но и все его проблемы. С другой стороны, избавившись от подобных активов, компания получает средства для того, чтобы расплатиться по долгам или завершить другие объекты. Сформировался ли в Москве рынок проблемных активов, оперируют ли на нем инвестиционные фонды? Каковы правила данного рынка? На какие скидки идут продавцы? И много ли было заключено подобных сделок? На эти вопросы ответили участники данного Экспертного совета.

Управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен  Алчуджян:

К большей части проблемных активов, в первую очередь, можно отнести масштабные девелоперские проекты, финансировать которые в современных условиях стало затруднительно. Другой значительной группой активов, классифицируемых как проблемные, стали объекты завершенного строительства, испытывающие явные проблемы с наполняемостью арендаторами.

В настоящее время на российском рынке активно оперируют несколько фондов, созданных непосредственно для приобретения проблемных активов. Капитал инвестиционных фондов – большей частью российского происхождения. Международные инвесторы присматриваются к рынку, но пока занимают выжидательную позицию. В первую очередь фондам интересны активы, генерирующие стабильный денежный поток, и в меньшей степени  инвесторам интересны девелоперские проекты. В первом квартале этого года, по данным Praedium ONCOR International, в коммерческую недвижимость было инвестировано 457,7 млн долл.; значительную часть этого инвестиционного объема составляют именно проблемные активы.

В качестве примеров осуществленных в первом квартале 2009 года сделок можно отметить покупку бизнес-центра «Южный порт» (покупатель «Сбербанк», продавец Midland Development) и сделку по приобретению бизнес-центра «Грифон Хаус» в Санкт-Петербурге (покупатель Storm Real-Estate Fund, продавец Russian Real Estate Company (Ruric AB).

Дисконты сильно зависят от финансового состояния продающей стороны и, конечно, от качества, концепции и месторасположения проектов. Стоит также отметить немаловажную роль профессионального инвестиционного консультанта в организации успешной транзакции привлечения инвестиций в проект. 

Вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елена Шевчук:

Классифицировать объекты, которые в настоящее время можно назвать проблемными активами, довольно трудно. Под это определение может попасть практически любой объект недвижимости: как особняк в исторической части Москвы или новое офисное здание, так и помещения местной торговой сети в одном из регионов России. Как особенность, можно отметить только то, что при закрытии сделки по таким объектам, скорее всего, не будет больших «сюрпризов» при проверке правоустанавливающих документов, так как объект был проверен банком перед выдачей кредита под залог объекта недвижимости.

Однако я не думаю, что полноценный рынок проблемных активов сформировался в нашей стране. Ни в московском регионе, ни и в любом другом его нет. Причина – непрозрачность рынка недвижимости в России в целом. До кризиса информация на рынке была сугубо конфиденциальной, теперь она почти что «под грифом секретно». Особенно, если речь идет о рынке инвестиционных сделок. Информация о том, что объект находится в залоге, что у собственника объекта есть сложности с обслуживанием кредита, становится доступна для потенциального покупателя только в процессе вхождения в сделку и проведения переговоров. Что же касается дисконтов при продаже подобных объектов, порядок цифр может быть от 25 до 70%. Думается, в будущем структурировать управление такими активами все-таки придется, и особенно этот вопрос остро встанет перед банковскими структурами, к которым перешли активы должников, не вернувших кредиты.

Директор по Европе, начальник отдела по работе с владельцами офисных и складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Шарль Будэ:

В данном вопросе я разделяю мнение, что типичных черт, присущих проблемным активам, или так называемым distressed assets, просто не существует. Все здания, что выставлены сейчас на продажу со скидкой, очень и очень отличаются друг от друга по целевому назначению, степени готовности, расположению, площадям и целому ряду других параметров, так что классифицировать их просто не представляется возможным. Поэтому имеет смысл говорить скорее не о проблемных объектах как таковых, а девелоперах, испытывающих финансовые трудности, в портфелях которых значится много недостроенных объектов, а на балансах – неподъемных кредитов. Ни для кого не секрет, что такие девелоперы сегодня существуют. Тяжелая финансовая ситуация заставляет их избавляться от своих объектов и, как следствие, снабжать предложением тот рынок проблемных активов, о котором мы говорим, идти на значительные уступки потенциальным покупателям.

Размер скидок определяет конкретная финансовая ситуация, в которой находится продавец. Если деньги для оплаты задолженностей или завершения другого строительства ему требуются срочно, то объект может уйти существенно дешевле «докризисной» цены. Давайте для примера рассмотрим ситуацию на рынке офисных помещений столицы. Так, в среднем, по данным Jones Lang LaSalle, бизнес-центры класса А, которые до кризиса стоили по 10-20 тыс. долл. за квадратный метр, сейчас могут быть выставлены владельцем по цене 4,5 – 6 тыс. долл. за «квадрат». В классе В мы наблюдаем следующую картину: офисные здания, стоившие в среднем 8 тыс. долл. за квадратный метр, могут реализовываться по 2-3,5 тыс. долл. за «квадрат».

Операции на этом рынке совершаются, хотя на сегодняшний день заключенных сделок не так уж много, в основном они представляют собой оформление перехода права собственности на объект за долги, при этом часто приобретающей стороной выступает банк. Однако оживление на этот рынок привнесут качественные объекты, которые, безусловно, интересны потенциальным покупателям. По моим ощущениям, все объекты класса А, по которым в настоящее время ведутся переговоры, до конца года могут быть проданы. Для инвесторов со свободными средствами есть смысл скупать подобные активы у девелоперов, которые переживают финансовые сложности,. В среднесрочной перспективе, через 3-4 года, они могут показать существенный рост капитализации.

Директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов:

Проблемные активы можно разделить на три типа. Первый, это те девелоперские проекты, которые в настоящее время невозможно развивать по причине отсутствия финансирования и неопределенного спроса. Ко второму типу относятся объекты в стадии строительства или на завершающей стадии, так как изменение арендных ставок и снижение заполняемости меняет первоначальные экономические расчеты окупаемости, которые были сделаны до кризиса. Третий тип, это готовые объекты, уже рефинансированные, где по причине изменения средних арендных ставок и увеличения стоимости банковского финансирования появляются сложности с обслуживанием долга и разрушаются ковенанты кредитного договора.

В целом, рынок проблемных активов не сформировался. Во многом это связано с тем, что банки стараются найти компромисс с заемщиками. Ситуация осложняется тем, что рынок проблемных активов закрыт и непрозрачен. Самые известные примеры подобных сделок - это получение Сбербанком проекта «Город столиц» компании Capital Group и Альфа-банком проектов МИАНа БЦ «Северное сияние» и бизнес-центра на улице 1905 года.

Фонды под скупку или управление такими активами могут стать одним из решений проблемы, но далеко не единственным. При этом подобные фонды должны отличать репутация и компетенция для привлечения средств для приобретения активов.

Дисконты сейчас, как правило, предоставляются непосредственно при заключении сделки, условия изменяются под покупателя. Если проводить сравнение с докризисным уровнем цен, то сейчас стоимость приобретения объектов недвижимости в Москве снизилась примерно на 30-50%, но случаев оперативных продаж пока не зафиксировано. Если к осени банки займут более жесткую позицию по отношению  к заемщикам, и при этом никаких позитивных изменений на экономическом и финансовом рынках не произойдет, то возможно дополнительное снижение.

Беседовала Юлия ВАСИЛЕНКО