Цены на столичное жилье рискуют за год так и не догнать инфляцию

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ФЕВРАЛЬ : Knight Frank, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Конти», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость»

Февраль можно назвать рекордсменом среди всех последних месяцев по количеству «нулевых изменений» цен за месяц, по данным большинства участников рынка. Если такая тенденция продолжится, то рост цен не достигнет даже уровня инфляции. В целом, это указывает на то, что платежеспособный спрос в Москве практически исчерпан, и если не появится эффективных инструментов приобретения жилья, в первую очередь доступных ипотечных кредитов, то как минимум о росте цен в будущем можно будет забыть.

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ФЕВРАЛЬ : Knight Frank, Contact Real Estate, IntermarkSavills, «Инком-Недвижимость», «Конти», «Пересвет-Недвижимость», «НДВ-Недвижимость»

Февраль можно назвать рекордсменом среди всех последних месяцев по количеству «нулевых изменений» цен за месяц, по данным большинства участников рынка. Если такая тенденция продолжится, то рост цен не достигнет даже уровня инфляции. В целом, это указывает на то, что платежеспособный спрос в Москве практически исчерпан, и если не появится эффективных инструментов приобретения жилья, в первую очередь доступных ипотечных кредитов, то как минимум о росте цен в будущем можно будет забыть.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая. Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.
Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

ТРЕНДЫ

Средние цены на вторичке

По словам экспертов, по итогам февраля можно констатировать, что средние цены по Москве остались практически на том же уровне, что были в январе. «Связано это с невысокой активностью на рынке. В начале года традиционный спад активности, и в феврале также по инерции активность не очень велика, и цены практически не изменились. Возможны колебания на несколько процентных пунктов в ту или иную сторону в зависимости от сегмента, но в целом по сравнению с январем картина не изменилась.

По данным экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», общая цена предложения квартир на вторичном рынке недвижимости в пределах МКАД в феврале составила 173,4 тыс. рублей за кв.м, и к концу месяца цифра снизилась на сотые доли процента. Наиболее высокий показатель стоимости отмечен в ЦАО: стоимость кв.м составила 298,2 тыс. рублей. В ЗАО квартиры на порядок дешевле: здесь стоимость кв.м. в февраля равнялась 190,7 тыс. рублей. ЮЗАО, по прежнему, на третьем месте, здесь цена за кв.м достигла 177,1 тыс. рублей. В целом, в феврале цены показывают нейтральную динамику: увеличение показателей по округам варьировалось в пределах 1%, за исключением ЗАО и ЮЗАО, где в феврале произошел незначительный спад на минус 0,4-0,5%. Если оценивать по типу дома, самое дорогое жилье по февралю – это квартиры в монолитных домах. Средняя стоимость предложения в них составляет 229,2 тыс. рублей за кв.м, что на 1,3 % меньше, чем в январе.

Квартиры в кирпичных сталинских домах стоили в среднем 196,8 тыс. рублей за кв. м, что на 1,9% больше, чем в январе. Дешевле всего купить квартиру в панельных домах: здесь средняя цена на квартиры в этих зданиях по итогам февраля составила 158,7 тыс. рублей за кв.м. Этот показатель на 0,4% выше, чем в прошлом месяце. Общий объем предложений на вторичном рынке квартир в пределах МКАД составил 45,5 тыс. объектов. По словам исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова, в преддверии весны спрос на недвижимость традиционно оживает, что отражается на количестве сделок и числе обращений покупателей, в результате наиболее ликвидные объекты постепенно уходят с рынка. При этом, как отмечают в компании, различные квартиры дорожают разными темпами, например, в феврале на 3 % выросла цена многокомнатных квартир и на 3,3 % на жилье в монолитно-кирпичных домах.

Столичная первичка – техническое повышение

«Первичный рынок столицы, например, представлен в основном монолитно-кирпичными объектами, то есть сегментом бизнес-класса», - говорит руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов. В целом, по словам генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ–Недвижимость» Ольги Новиковой, рост цен на московском первичном рынке в первую очередь связан с выходом новых проектов и ростом готовности уже стартовавших ранее строек. Как отмечает эксперт, эта тенденция одинакова для всех сегментов рынка.

В свою очередь, по данным IntermarkSavills, небольшой рост цен на рынке элитной недвижимости связан как с сезонным повышением цен в отдельных проектах, так и появлением новых предложений, например, на Патриарших прудах. При этом стоимость новостроек бизнес-класса, считают в компании, находится на уровне максимума последних двух лет и ее незначительная колебания в большую или меньшую сторону носят технический характер. По словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, рост цены на рынке элитной недвижимости обусловлен вымыванием недорого предложения и повышением цен от застройщиков. Например, вследствие выхода из нулевого этапа строительства ЖК Knightsbridge Private park, девелопер этого проекта повысил цену в среднем на 5%.
 
Как отмечает руководитель департамента продаж агентства «Усадьба» Елена Лашко, январская активность на рынке элитной недвижимости продолжилась и в феврале, но существенных изменений по ценам не произошло. «Большинство застройщиков скорректировали стоимость новостроек в пределах 1 - 2% в сторону повышения, но в тоже время появились дисконтные акции на покупку определенных квартир. Например, сейчас при приобретении квартиры в ЖК «Virgin House» на Зачатьевском пер. д.8, корпорация «Баркли» дарит покупателям в подарок 20 кв. м приобретаемой площади. Вторичный рынок не так  быстро реагирует на изменения», - говорит эксперт.

Прогнозы на будущее

По словам заместителя генерального директора по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирины Кирсановой, за последний месяц стоимость предложений на вторичном рынке столицы практически не изменилась, что вполне характерно для начала года, но рост стоимости предложений, вполне возможно, будет наблюдаться весной, в более активный для рынка период. В свою очередь, по словам Елены Лашко, собственники квартир, видя оживленность покупателей, хотя и торгуются уже без особого энтузиазма, но цены не завышают. «Мы ожидаем продолжение активности до начала майских праздников, дальше – сезонная стагнация летнего рынка», - отмечает эксперт.

Алексей Лоссан