Центр смещается: Цветной бульвар и Басманный стали новыми точками притяжения

Эксперты назвали три района в центре Москвы, которые могут стать альтернативой Остоженке.

Цветной бульвар, Замоскворечье и Басманный

Рынку высокобюджетного жилья в центре Москвы становится тесно. Буквально: свободных участков под застройку практически не осталось, земля дорожает, а градостроительные ограничения становятся только жестче. В этой ситуации девелоперы вынуждены искать новые локации — и аналитики ГК «Стилобат» подсказывают, куда именно смотреть.

Эксперты компании выделили три центральных района, которые, по их мнению, обладают наибольшим потенциалом для роста в ближайшее время. Это Цветной бульвар, Замоскворечье и Басманный район.

Что их объединяет? Во-первых, развитая социальная среда — школы, поликлиники, парки и вся необходимая инфраструктура уже работают. Во-вторых, транспортная доступность — и метро рядом, и выезды на основные магистрали. В-третьих, тот самый «исторический шарм», ради которого люди вообще готовы рассматривать центр, а не спальные районы.

«Прогностическая оценка показывает, что предложение здесь качественных проектов с клиентоориентированной ценовой политикой формирует новые точки притяжения для платежеспособного спроса и позволит диверсифицировать предложение в рамках сбалансированного развития городского пространства», — говорится в исследовании «Стилобата».

Проще говоря: в этих трех районах можно строить жилье, за которое люди готовы платить, но при этом не переплачивать за раскрученный бренд локации вроде Остоженки или Патриарших.

Метраж уменьшается там, где нет выбора

Но почему вообще понадобилось искать новые районы? Ответ — в цифрах по сделкам за 2025 год. Рынок высокобюджетной недвижимости парадоксален: в одном сегменте метраж падает, в другом — растет, хотя логика подсказывала бы обратное.

В классе «делюкс» средняя площадь проданной квартиры сократилась на 6% — со 176 до 165 квадратных метров. Казалось бы, покупатели стали довольствоваться меньшим. Но эксперты «Стилобата» предупреждают: не надо путать следствие с причиной.

«Это сокращение не отражает смену потребительских предпочтений, а является следствием ограниченного предложения просторных объектов на рынке, — поясняют аналитики. — Спрос на квартиры от 200 квадратных метров и выше сохраняет значительную долю».

То есть людей, готовых покупать большие квартиры, по-прежнему много. Вот только выбирать им практически не из чего. Отсюда и падение среднего метража в сделках — берут то, что есть, а не то, что хочется.

При этом в премиальном сегменте внутри ЦАО картина прямо противоположная. Здесь средняя площадь сделки выросла на 5% — со 102 до 107 квадратных метров. Разница в пять метров вроде бы не катастрофическая, но тренд показательный: когда у покупателя в центре есть выбор, он выбирает квартиру побольше.

Правда, массово разбегаться по огромным площадям покупатели премиума пока не готовы. Самым востребованным форматом и в центре, и за его пределами остаются объекты до 100 квадратных метров. Функциональность по-прежнему в приоритете, но с возможностью добавить пару лишних метров, если они есть.

А вот сегмент премиальных новостроек за пределами центра вообще никак не изменился. Средняя площадь сделки здесь застыла на уровне 86 квадратных метров против 87 годом ранее. Падение меньше чем на 1% — фактически статистическая погрешность.

Для развивающихся районов ключевыми факторами остаются оптимальная планировка и баланс цены и качества, объясняют в «Стилобате». Люди готовы покупать квартиры за МКАД или между ТТК и МКАД, но хотят за это внятных денег и удобных планировок, а не просто «больше метров».

Деньги рассказали о статусе

Если посмотреть на распределение сделок по бюджетам, картина становится окончательно прозрачной. Рынок расслоился на три параллельные вселенные с разными деньгами и разными ожиданиями.

В «делюксе» правит бал диапазон 200–400 млн рублей — это 40% всех сделок. Но при этом сохраняется и существенная доля (17%) в сегменте свыше 600 млн рублей. Аналитики видят в этом «ориентацию клиентов на статусные активы и готовность к крупным инвестициям». Просто потому что есть люди, для которых 600 млн за квартиру — не повод для раздумий, а рабочий бюджет.

В премиальном сегменте внутри центра основные страсти кипят в категории от 50 до 100 млн рублей. Здесь проходит каждая третья сделка (32%). На втором месте (17%) — диапазон 100–150 млн рублей. Это те, кто хочет квартиру побольше и в центре, но без перехода в тяжелый вес «делюкса» с его ценами за 200 млн.

В премиальных новостройках за пределами центра почти половина всех сделок (48%) заключена в диапазоне от 30 до 70 млн рублей. Это, по сути, формула идеального продукта для массового премиума: районы без кремлевских видов, но с нормальной инфраструктурой, приличными планировками и понятным качеством.

Цена квадратного метра окончательно закрепила границы между сегментами.

Для «делюкса» рыночным стандартом стал диапазон 2,3–2,9 млн рублей за квадратный метр. Ниже не бывает — не тот статус. Выше — пожалуйста, но это уже индивидуальные проекты.

В премиальном сегменте центра половина спроса (50%) сконцентрирована на объектах стоимостью до 1,1 млн рублей за «квадрат». Эксперты видят в этом «преобладание запроса на более доступную стоимость метра при безусловном требовании к качеству и расположению». Центр — да, но не дороже 1,1 млн за метр.

В районах вне ЦАО самый востребованный диапазон — 600–700 тысяч рублей за «квадрат». При этом сохраняется и заметная доля сделок дороже 1 млн рублей за метр. Значит, и за пределами центра есть спрос на дорогие объекты — просто точечный, а не массовый.

Что в итоге

Рынок высокобюджетного жилья в Москве подошел к точке, где старый центр уже не может предложить покупателям то, что они хотят — особенно если речь о больших квартирах. Девелоперам придется осваивать новые территории, и аналитики «Стилобата» указывают на Цветной бульвар, Замоскворечье и Басманный район как на самые перспективные.

Вопрос в том, насколько быстро застройщики смогут перестроиться и вывести на эти локации проекты, которые устроят покупателей и по деньгам, и по качеству. Пока что спрос есть, денег много, а предложения в центре все меньше. Значит, рано или поздно девелоперы придут туда, где еще можно строить.

Читайте также: Как среда в ЖК повлияет на вашу жизнь и кошелёк

Кстати, у нас можно выбрать новостройку

Подписывайтесь на наш канал