Что будет с малым бизнесом, которому отменят льготные ставки аренды?

Столичные власти подняли в начале года  льготные арендные ставки для малого бизнеса в 3 раза. Но с 1 октября и эти тарифы отменят, переведя предпринимателей  на рыночные расценки, оставив льготы только некоторым категориям предприятий.

Парадокс ситуации в том, что на иные «неликвидные» объекты ставки после рыночной оценки могут даже упасть, уверяют спикеры, опрошенные RealEstate.ru. Впрочем, они также сообщили, что большое число малых предприятий не готово к концу кризиса и увеличение ставок грозит им закрытием.

ПОДРОБНЕЕ О ПРОБЛЕМЕ, ИСТОРИЮ ВОПРОСА СМ. ЗДЕСЬ

«Кризис кончился – пора переходить на рыночные ставки»

Дмитрий Тетушкин, замруководителя Департамента городского имущества столицы:

- Льготные ставки были введены в кризис – 2008 - 2012 годы. Но кризис закончился, и теперь ставки необходимо приводить к рыночным. В разные периоды такой величиной были фиксированные ставки: 1000, 1200 и 1800 рублей за кв. м в год.

Кроме того, в результате инвентаризации арендных отношений в 2011 году, были выявлены различные злоупотребления со стороны арендаторов городского имущества. Недобросовестные предприниматели сдавали льготные помещения в субаренду лицам, не имеющим прав на льготы, а разницу в цене присваивали себе.

Проектами правовых актов Москвы предусмотрено изменение размера минимальной ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, и приведение его значений к докризисному уровню – 3,5 тыс. за 1 кв. м в год. Принципы отбора субъектов и помещений для установления льготной ставки тоже изменились.

Изначально с 1 января 2013 года  планировалось установить дифференцированный по площади подход при предоставлении имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства. Льготная ставка должна была предоставляться в отношении помещений до 300 кв. м, а также для отдельных категорий субъектов малого предпринимательства.

В настоящее время указанное решение пересмотрено: с 1 января 2013 года льготная ставка арендной платы в размере 3,5 тыс. рублей за 1 кв. м используется для всех субъектов малого предпринимательства вне зависимости от площади арендуемых помещений. Дополнительная льгота предоставлена негосударственным образовательным организациям: для них арендная ставка составляет 1800 рублей за 1 кв. м в год.

Переход на дифференцированный по площади подход при предоставлении имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства перенесен властями на 1 октября 2013 года. Для арендаторов помещений свыше 300 кв. м. льгота будет предоставляться только по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства осуществляют деятельность в области торговли (социальные магазина), здравоохранения, образования, физической культуры и спорта, культуры, бытового обслуживания и производства. Для остальных арендаторов больших помещений будет применяться рыночный размер арендной платы.

«Даже годовая инфляция не оправдывает такого роста льготных ставок»

Владимир Дуленков, юрист и индивидуальный предприниматель:

- Начнем с того, что у нас в стране нет никакой политики относительно малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей. И этим объясняется все происходящее. Что касается жалоб со стороны предпринимателей на рост арендных ставок, то правительство Москвы просто увеличило размер минимальной льготной арендной ставки на объекты своего имущества в 3 раза без каких-либо обоснований и разъяснений. Даже годовая инфляция не оправдывает такого скачка. В общем-то, никакой реальной поддержки для индивидуальных предпринимателей и малых предприятий от государства нет и все красивые слова, раздающиеся по этому поводу с разных трибун – не более чем звуки. Причем это касается не только льготной аренды, но и участия в различных конкурсах и госзаказах.

«Предприниматели хотят действий, а не слов»

Светлана Лилипутина, генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры»:

- В последнее время индивидуальные предприниматели и представители малого бизнеса закрываются в массовом порядке. C 01 декабря 2012 года, согласно официальным данным, закрылись 207 тысяч индивидуальных предпринимателей. По данным опроса 65% свернули планы по развитию, 50% вынуждены пойти на сокращение штата сотрудников и почти 100% бизнесменов снижают зарплату своим рабочим. И причиной тому не только повышение льготной аренды, но и планы по ее отмене, а также рост налогов на заработную плату сотрудникам и прочих отчислений в бюджет.

Хочу отметить, что именно малые предприятия, в основном, обеспечивают сферу необходимых услуг для города – химчистки, парикмахерские, прачечные, мелкие торговые точки, ремонты обуви, ателье и пр. И властям нечего предложить жителям взамен. Однако аренда для московского предпринимателя – это основная расходная часть, и, если льготы будут отменены, это повлечет за собой массовое закрытие мелких фирм. Среди моих клиентов есть несколько таких, чей бизнес не переживет отмену льгот.

Предприниматели – представители малого бизнеса вполне оправдано выражают свое недовольство: они ждут от властей реальных действий, а не хронического многократного повышения налогов, различных отчислений и ставок арендной платы.

«Проблем две: перекупщики и отсутствие дифференцированного подхода»

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty:

- Недавно к нам обратились сразу несколько клиентов, которые долгое время снимали подвалы у города, но новая ставка оказалась для них слишком высока за настолько неудачное место. Одним удалось подобрать помещение на открытом рынке, остальные, увы, не были готовы платить рыночные ставки аренды и пошли на поклон к чиновникам.

На мой взгляд, основных проблем у рынка городской аренды две: это отсутствие дифференцированного подхода к оценке помещений (помещения стоят одинаково, не взирая на их расположение) и перекупщики, которые снимают помещения у города, а потом пересдают их в субаренду или продают права аренды по завышенным ставкам. Но вместо того, чтобы решать эти проблемы, город идет напролом и просто повышает ставки аренды для всех. Хотя в начале этого года из уст чиновников в очередной раз звучала довольна здравая идея об ограничении субаренды городских помещений, что позволило бы сократить число перекупщиков на рынке и оценить реальные масштабы площадей, занимаемых малым бизнесом. Не думаю, что это будет более 40% всех сданных площадей.

Решение продлить до октября срок льготной аренды – это полумера, которая, конечно, позволит ряду компаний продолжить занимать городские площади, но 1 октября 2013 года снова наступит час Х, и десятки компаний снова окажутся в затруднительном положении. Часть из них перейдут на открытый рынок, и будут искать недорогие подвалы или расположенные во дворах дешевые помещения, а часть просто уйдет с рынка или будет продолжать искать предложения у города или перекупщиков.

Кроме того, на сегодняшний день у города осталось очень мало стоящих активов, так как лучшие помещения уже распроданы по «закрытым» торгам. Сейчас у города иногда появляются новые объекты за счет передачи доли города, но по-настоящему ликвидных помещений среди них мало, да и встречается такая практика сейчас уже не часто.

По-моему мнению, нужно провести ревизию всех принадлежащих помещений, оценить их стоимость, выделить те, которые малый бизнес снимает напрямую и сохранить для них льготную аренду или предложить выкупить их по льготной цене, а вот те помещения, которые арендуются через посредников в субаренду, выставить на продажу или в аренду (с запретом субаренды и любых мимикрирующих под нее договоров) по разумным ценам. Те же объекты, которые продать не удастся, лучше передать образовательным, медицинским, детским и прочим учреждениям за символическую плату или вовсе бесплатно в обмен на оказание льготных услуг нуждающимся жителям города и выплату налогов в бюджет.

«Город сдает неликвид, цены на него в любом случае будут ниже»

Марина Маркова, партнер и ведущий консультант компании «Магазин Магазинов»:

- Большинство помещений на льготных условиях, которые сдает в аренду город – это, как правило, так называемый «неликвид» – помещения в жилых домах и пристройках, подвалы, площади в глубине жилых домов, на улицах с низким пешеходным и автомобильным трафиками и пр.

Спрос на них со стороны сетевых операторов близок к нулю, поэтому и ставки аренды на них всегда будут ниже, чем в среднем по рынку и без льгот. Так что какое-то существенное влияние на рынок коммерческой аренды повышение и отмена льготных ставок вряд ли окажет. 

Мария Лукина