Подводные камни в договоре ипотеки: ловушки для клиента, о которых промолчит сотрудник банка

Ипотечный заем - это долгосрочный кредит, который клиент возвращает на протяжении нескольких лет. Высокая финансовая нагрузка сопряжена с определенными нюансами, о которых не всегда клиент знает на берегу. Дополнительные расходы, сроки и условия кредитования, риск потерять квартиру, запрет на продажу недвижимости - это всё может ожидать каждого заемщика.

 

В банках сотрудники хорошо знают законы и нововведения в нормативных актах. Среднестатистический клиент плохо ориентируется во всех тонкостях закона. Этим пользуются сотрудники финорганизаций, прописывая самые важные моменты мелким шрифтом. По невнимательности клиент ставит свою подпись в документе и попадает в неприятную ситуацию.

Во время изучения договора, нужно внимательно читать каждый пункт. Верить можно только написанному, а не тому, что говорит сотрудник. Попросите сделать копию договора и возьмите домой, чтобы внимательно его изучить в спокойной обстановке, составить список вопросов, которые вы зададите сотруднику банка. А в идеале - обратиться к независимому специалисту, чтобы он разъяснил все пункты и подводные камни.

Оплата дополнительных услуг 

В некоторых финорганизациях требуют оплачивать любую, даже минимальную услугу, так что будьте готовы к таким платежам:

• оплата за то, что вашу заявку рассмотрят;
• за то, что выдадут ипотеку;
• за то, что обменяют валюту;
• за то, что переведут средства на другой счет;
• за то, что оформят банковскую карту.

Поэтому прежде чем оформлять договор ипотеки следует выяснить, за какие дополнительные услуги придется платить. 

Услуги только определенного оценщика

Некоторые банки устанавливают свое правило:оценку недвижимости проводит специалист, получивший аккредитацию в данном банке. Сумму за услугу называет оценщик сам и ее нельзя оспорить. Если вы решите оформить ипотеку в другом банке, то оценку придется проводить снова.

Навязывают страховку

Оформление страховки - дело разумное. Но банки требуют, чтобы клиент дополнительно оформил страховкина жизнь и здоровье, право собственности на квартиру, риск утраты недвижимости. Выгоду в этом случае получает банк, а расход заемщика увеличивается еще на 0,5-1,5% от общей суммы ипотеки.

Следует настойчиво отказываться от навязанных страховок. В Сбербанке в таком случае клиенту сразу повысят ставку еще на 1%. 

Заемщика ограничивают в правах

Указание о том, что нельзя ипотечную квартиру продавать, сдавать в аренду и делать в ней ремонт - вполне обоснованно. Но вот мелким шрифтом может быть прописано важное условие: банк оставляет за собой право менять процентную ставку, или досрочное погашение по кредиту не разрешается. Такие условия запрещены по законодательству, поэтому клиент может отстаивать свои права уже в суде.

Банки устанавливают минимальную сумму досрочного погашения ипотеки. Обычно она составляет 20 000 - 30 000 руб. Перед тем как внести средства, заранее нужно написать письменное уведомление в банк о своем намерении. После указанная сумма спишется с вашего счета и график выплат будет изменен в течение ближайших дней. Если такой возможности нет в том банке, где вы оформили ипотеку, то это серьезный повод сменить финорганизацию. 

Когда клиент досрочно вносит сумму, банк теряет прибыль, поэтому в качестве компенсации банк берет небольшую плату в размере 200-300 руб. за пересчет графика платежей. Но в некоторых финорганизациях оплата за услугу может достигать 10 000 руб. А ведь операцию проводит по факту компьютер. Если в планах клиента нет досрочного погашения ипотеки, тогда этот пункт можно пропустить.

Валютные риски

Рубль периодически обесценивается, а курс валют растет, цены на недвижимость падают. Ипотеку оформляют на несколько десятков лет, поэтому экономические кризисы могут серьезно оказывать влияние на заемщиков. Как эта ситуация влияет на клиента:

• размер ежемесячной выплаты увеличивается;
• размер переплаты существенно возрастает по сравнению с рыночной стоимостью недвижимости.

Банку выгодно, чтобы клиент оформил ипотеку по “плавающей процентной ставке”. Но только вот клиент рискует переплатить в разы. В случае экономического кризиса, форс-мажорных обстоятельств банк существенно увеличит ставку. А ведь по началу она была настолько низкой, что многие заемщики соглашаются на эти условия и подписывают договор ипотеки.

Заемщик, согласившийся на “плавающую ставку” не знает, на сколько увеличится размер кредита в следующем месяце.  

Ставки и скрытые комиссии мелким шрифтом

С недавнего времени банки обязали прописывать в договоре все скрытые комиссии и пени, которые придется уплатить клиенту. Раньше финорганизации активно рекламировали кредиты без процентов, когда по факту размер ежемесячного платежа составлял на 2% больше от общей суммы занятых средств.

Теперь банки обязаны указывать все дополнительные расходы клиента. Ведь порой приходится платить практически за каждую услугу: перевод средств на счет продавцу, снятие наличных. Некоторые финорганизации умудряются брать оплату за то, что снижают процентную ставку в размере 6% от общей суммы средств. Чтобы точно решить, какой вариант более выгодный, клиенту нужно было подсчитывать потраченные средства по каждой ипотечной программе отдельно.

Финансовые организации строго относятся к тем заемщикам, которые забывают вовремя вносить платеж. За несколько дней просрочки придется уплатить на 0,5-1% больше от общей суммы платежа. Но если таких просрочек будет три, тогда банк вправе потребовать досрочное погашение ипотеки. 

Как правильно читать ипотечный договор: что пишут мелким шрифтом

Престижные и хорошо зарекомендовавшие себя банки не используют подобных ухищрений: самые важные моменты указывать мелким шрифтом. Мелкие буквы могут писать только лишь для экономии бумаги, не более того. Из-за большого количества информации вы можете пропустить важные моменты. 

Прежде чем отправиться в банк, можно в интернете ознакомиться с типовым ипотечным договором или непосредственно на сайте выбранного банка скачать их типовой договор, чтобы заранее учесть все нюансы. 

Договор - объемный документ, чтобы облегчить клиентам процесс ознакомления, специалисты стали делить его на части, в которых отдельно указаны термины, а отдельно - условия сделки. Точные условия по конкретно вашей ипотеке придется уточнять у самого сотрудника, чтобы правильно понять сроки ипотеки, объем и количество платежей, дополнительные комиссии и пени. 

В банке не будут менять условия договора. Над его составлением работали юристы с учетом всех гипотетических ситуаций, возможных рисков и форс-мажоров. Поэтому стоит заранее внимательно читать каждый пункт. Если какие-то условия не устраивают, лучше сменить банк - никаких изменений в договор никто вносить не будет.

Подписывать договор ипотеки не так страшно, как кажется

Изучив все условия, становится понятно, за что и в каких суммах вы должны платить. Надежные банки не ставят целью поймать клиента в ловушкуи мелким шрифтом прописать важнейшие условия. Попросите специалиста подробно объяснить те пункты, которые на первый взгляд кажутся непонятными, обратитесь за консультацией к юристу.Только после полного понимания всей процедуры ипотечного кредитования можно ставить свою подпись. И помните, что все документы, собранные для ипотеки, стоит хранить до окончания выплат в надежном месте.