Новостройка: брать с отделкой или без?

Покупателям новостроек предлагают на выбор три варианта: квартира с отделкой, формат «белого ящика» или голый бетон. Эксперты рынка недвижимости объясняют, какой вариант поможет сэкономить деньги, время и нервы в 2026 году.

Кратко:

Как выбрать вараинт отделки новостройки?

«Бетон» — для тех, у кого есть жилье на время ремонта (1+ год) и кто готов к перерасходу бюджета, задержкам и поиску бригады. Выбор для создания полностью индивидуального дизайна.

White box («белый ящик») — предчистовая отделка. Экономит 8–12 месяцев, дает гарантии от застройщика на черновые работы, позволяет включить часть затрат в ипотеку и сделать финишную отделку на свой вкус.

Готовая отделка — решение для быстрого заселения. Цена фиксируется, стоимость входит в ипотеку, не нужны средства на ремонт и аренду. Оптимально для первого жилья, семей с детьми или покупки для сдачи в аренду.

Ключевой критерий для выбора: оценивайте не стоимость квадратного метра, а полную сумму для заселения с учетом будущих расходов и ваших жизненных обстоятельств.

Что такое white box в новостройке

White box — это предчистовая отделка. Застройщик выполняет все черновые и грязные работы: выравнивает и грунтует стены и потолки, делает стяжку пола, разводит инженерные системы, устанавливает окна и входную дверь. Квартира готова к финишному ремонту — укладке плитки, ламината или поклейке обоев.

В отличие от white box, чистовая отделка делает квартиру полностью готовой: въезжай и живи.

Кстати, подписывать акт приемки квартиры у застройщика вам придется в любом случае, и в «белом ящике» и бетонной коробке может быть множество дефектов, которые важно заметить и указать в списке недоделок, подлежащих устранению.

Кому выгодно покупать квартиру без отделки («бетон»)

Почти у каждого найдется знакомый, который въехал в бетонную коробку и годами занимался ремонтом. Такие истории показывают, что этот путь требует значительных ресурсов.

По мнению Алексея Артошина, коммерческого директора «Главстрой Регионы», вариант без отделки целесообразен, если у вас уже есть другое жилье — это избавляет от затрат на аренду. Он также подходит тем, кто хочет полностью индивидуальный дизайн-проект, хотя требует готовности к дополнительным расходам и задержкам по времени.

Для ипотечных покупателей или тех, кому нужно первое жилье (особенно семьям с детьми), готовая отделка предпочтительнее: её стоимость включается в кредит без дополнительной нагрузки, позволяет заехать сразу после ключей и избежать трат на ремонт плюс аренду.

Илья Фролов, управляющий партнер STENOY, добавляет, что «бетон» также может быть прагматичным выбором для инвесторов, если отделка от застройщика окажется слишком дорогой. Кроме того, такой формат позволяет растянуть ремонт на годы, если бюджет ограничен.

«Белый ящик» как компромиссное решение

Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, и Валерий Ручий, директор по продажам UNIQ Development, единодушно связывают снижение предложения чистовой отделки с логистическими сложностями, ростом цен на материалы (за последние два года — на 30–40%) и их нестабильными поставками. Оба эксперта считают white box оптимальным компромиссом: он снижает риски застройщиков, ускоряет сдачу домов и даёт покупателям надёжные гарантии на базовые работы по цене дешевле, чем у мелких подрядчиков. При этом Давид Худоян подчёркивает, что покупатели могут включить стоимость предчистовой отделки в ипотеку и при этом сохранить возможность индивидуального финиша.

С ним согласен Валерий Ручий: в премиальном сегменте Москвы white box дороже «бетона» на 15–20%, а чистовая — на 30% и больше, но позволяет зафиксировать текущие цены и сэкономить 8–12 месяцев за счёт уже выполненных сложных инженерных решений (акустика, системы увлажнения, скрытые коммуникации).Кроме того, по наблюдениям эксперта, в премиуме комплексы без отделки продаются хуже: покупатели не хотят начинать жизнь в новом доме под шум перфораторов соседей и видеть дизайнерские лобби, закрытые фанерой. В квартале «Прайм Парк» от Optima Development white box пользуется особой популярностью именно по этим причинам.

Илья Фролов уточняет, что white box выбирают не только из-за скорости, но и чтобы полностью избежать самых грязных этапов — стяжки, штукатурки и разводки коммуникаций. Это шанс сделать чистовую отделку по своему вкусу, минуя организацию сложных черновых работ.

Диверсифицируют предложение под запросы разных покупателей и девелоперы коммерческого сегмента. Как отмечает Дарья Постникова, директор по продукту компании «Сити21», тренд на комбинирование в проекте квартир в «бетоне» и с отделкой white box позволяет расширить круг покупателей.

«Если рассматривать вопрос прямо, можно говорить о выгоде при покупке квартиры с отделкой, — говорит эксперт. — Она экономит время и средства покупателя, особенно на фоне роста цен и дефицита добросовестных бригад. Учесть в ипотеку полный объем средств с учетом отделки и получить «метр в готовом решении» — это путь к быстрому заселению с минимальными дополнительными затратами».

Однако, по ее словам, готовая отделка — это всегда типовой проект с уже заложенными инженерными решениями, которые проблематично и дорого менять. Поэтому для покупателя, который планирует индивидуальный проект «для себя», часто выгоднее «бетон».

«Основной объем в наших проектах, например, в миниполисе 8 Кленов, реализуется без отделки — мы видим запрос на кастомизацию. Но и предложение с отделкой от партнеров тоже пользуется спросом у аудитории, которой нужно быстро решить жилищный вопрос», — заключает Постникова.

Что выгоднее — с отделкой или без?

Сергей Разуваев, основатель консалтингового агентства GMK утверждает, что квартиры в бетоне покупают люди, у которых есть запас времени. Причем работает данное предложение на несколько сегментов: эконом и комфорт берут недвижимость на вырост, не планируя немедленный дайвинг в ремонтные работы, а премиум - рассматривает бетон как возможность кастомизации и создания персонального пространства.

White box имеет смысл брать, только если речь идет о супер-локации или уникальных видовых характеристиках. При этом держать в голове историю, что переделка базовых настроек white box обойдется дороже, чем старт ремонта с бетона.

Льготная ипотека поддерживала спрос на квартиры с финишной отделкой. После ее отмены на рынке появилось больше жилья «в бетоне»: девелоперы сокращают издержки и делают бюджет покупки жилья более доступным. В Москве число квартир формата “заезжай и живи” продолжает сокращаться: с 54% в 2024-м до 38%. В Рязани, Самаре, Барнауле, Ульяновске, Иркутске предложение «в бетоне» покрывает более 80% экспозиции.

White box или «бетон»: стратегия выбора

Комментирует София Кальницкая, директор по бренду, коммуникациям и продукту Dar:

Кому подходит «бетон»

«Бетон» выбирают те, кто планирует жить в квартире долго и хочет видеть в ней индивидуальный проект. Это чистый лист: капитальные стены и грубые перегородки. Главное преимущество — свобода кастомизации без двойных расходов. Если вы сносите стены, то в white box уже заплатите за их возведение, а потом за снос и вывоз мусора. В «бетоне» все коммуникации можно заложить сразу под ваш проект.

Важный нюанс о стандартах. Выбирая white box, важно понимать, что вы получаете унифицированное, хотя и качественное, решение. Мы, как и многие девелоперы, работаем по внутреннему стандарту, который определяет высоту розеток и выключателей, их количество и расположение (например, выводы под телевизор в гостиной или блок розеток у изголовья кровати). Если вам не нужен телевизор или вы хотите выключатель на нестандартной высоте, эти решения в white box уже будут заложены. Для кого-то это удобство, для того, кто хочет идеально всё под себя, — ограничение.

Кому подходит white box

Это решение для инвесторов и тех, кого устраивает типовая планировка. Покупатель фиксирует стоимость черновых работ на момент договора — риски роста цен берет на себя застройщик. После сдачи дома экономятся 1,5–2 месяца на грязных этапах: стены уже оштукатурены, стяжка залита, электричество разведено.

Но white box — это унифицированное решение. Высота розеток, вывод под телевизор, блок у изголовья кровати заданы стандартом девелопера. Для кого-то это удобно, для тех, кто хочет всё идеально под себя, — ограничение.

Как выбор покупателя влияет на продукт

В бизнес- и премиум-классе Dar сознательно не делает чистовую отделку. Готовый ремонт здесь часто обесценивает вложения. Основное предложение — качественная база: «бетон» или white box.

Девелопер отслеживает баланс между инвестиционными покупками и сделками «для себя». Рост доли инвесторов увеличивает долю white box в проектах. Преобладание будущих жильцов смещает акцент в сторону «бетона». В проекте Rakurs разделили корпуса: в одних продают «бетон», в других — white box. Это ответ на запрос покупателей, которые хотят избежать многомесячного ремонта в общих зонах.

Однозначного ответа, что выгоднее, нет. «Бетон» — стратегия для перфекционистов. White box — инструмент для прагматиков. Задача девелопера — дать этот выбор и обеспечить сервисы для его реализации.

Объем предложения и спрос: данные по рынку

Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat, отмечает, что предложение квартир с отделкой сокращается: сейчас их лишь 39% (минус 8 п.п. за год), но спрос остаётся стабильным — доля в сделках достигает 48,4%.По её мнению, «бетон» имеет смысл только при планируемой перепланировке или уникальном дизайн-проекте, а также если покупатель хочет минимизировать цену на старте, но готов к тратам позже.

По данным агрегатора кварттиры с отделкой дороже в среднем на 10,5% за м², но часто выгоднее: стоимость включается в ипотеку единым платежом, можно заехать сразу (экономия на аренде) и зафиксировать цены материалов. Это удобно и для сдачи в аренду.

Даже в премиум-сегменте Шаталина рекомендует рассматривать отделку от застройщика. Если планировка устраивает и менять ничего не нужно, white box позволяет пропустить черновые работы и сосредоточиться на финише.

Выводы

Покупка новостройки без отделки потребует запаса времени и денег. White box становится компромиссом, снижающим риски обеих сторон. Готовая отделка решает задачу быстрого заселения. Выбор должен основываться на оценке не только текущих сбережений, но и будущих расходов и возможностей, а также личных обстоятельств покупателя. При этом всегда надо закладывать запас времени, ремонт — игра в долгую.