Как отличить красивые рендеры от суровой реальности при покупке новостройки?

Выбрали квартиру по картинке: ухоженный парк и чистый двор без машин. А в реальности вместо парка – парковка. Пора разобраться, почему красота остается в обещаниях застройщиков, позвали на помощь экспертов.

Почему ваша квартира в новостройке не соответствует картинке из рекламного проспекта?

Мы собрали всех ключевых игроков рынка недвижимости:

• Создатель рендера нарисовал для вас райский сад
• Делопер объясняет, почему вместо сада пустырь
• Риелтор работает с такими объектами
• Юрист разбирается, что в документации.

Каждый эксперт покажет свою сторону правды — от маркетинговых хитростей до юридических тонкостей, которые делают расхождения между рендером и реальностью абсолютно законными.

Подробно:

Как создается идеальная картинка

Те, кто занимается визуализацией, подтверждают: рендер — это не фото из будущего, а тщательно срежиссированный образ. Алексей Мухин, создатель рекламных роликов о недвижимости, поясняет, что задача рендера — подчеркнуть сильные стороны проекта и тактично обойти слабые.

«Когда мы делаем рекламу для ЖК, расположенного рядом с железной дорогой, мы естественно не будем выбирать ракурсы, которые это подчёркивают. Железная дорога — это не только шум, но и разрыв пешеходных связей с соседними кварталами. Поэтому внимательно смотрите карту», — советует эксперт.

Он описывает несколько стандартных приемов. «Бесконечный лес на фоне» часто возникает из-за невозможности провести аэросъемку, но далеко не всегда за этим ракурсом скрывается реальный лесной массив. Белые коробки вместо реальных домов могут сигнализировать об экономии на 3D-моделировании или о том, что окружение ещё не определено. По словам Алексея Мухина, прямым обманом это не является, но требует от покупателя дополнительной проверки локации.

Двор из рендера: почему его не существует

Ситуация, когда инфраструктура на этапе сдачи отличается от заявленной, — не исключение, а правило. По оценке Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», несоответствия фиксируются в 80% случаев. Наиболее уязвимыми элементами оказываются ландшафтный дизайн и парковочное пространство. Подземные паркинги нередко превращаются в наземные, а количество машиномест сокращается на треть.

«Это не обман, а рыночная логика, — комментирует  Алексей Бондарев. — За два года стоимость благоустройства выросла примерно на 40%. Если проект просчитывался в 2022 году, а сдаётся в 2025-м, экономика уже другая. Девелопер вынужден оптимизировать, чтобы остаться в плюсе». При этом эксперт признает: без красивых картинок не будет и первых продаж. Маркетинг формирует спрос, который затем сталкивается с экономическими реалиями.

Проблема управления: правильно выбрать УК

Даже если застройщик добросовестно создал для вас двор мечты, дальнейшая судьба территории зависит от управляющей компании. Директор по продажам девелопера Asterus Татьяна Шибанова акцентирует внимание на факторе, который часто упускают из вида.

«Качество управления и профессионализм обслуживания территории сильно влияют на то, насколько будет тот же двор через какое-то время отличаться от картинки, — утверждает она. — В противном случае вы рискуете столкнуться с тем, что газоны пожелтели уже в первый сезон, потому что не был предусмотрен устойчивый сорт травы или система автополива, дорожки и плитка проседают, а фонтан превратился в грязную лужу».

Эксперт советует перед покупкой обязательно выяснить, какая управляющая компания будет обслуживать ЖК, и изучить ее репутацию по состоянию других объектов. Это позволит прогнозировать, насколько долговечной окажется идиллия с рендера.

Естественные причины и технологические компромиссы

Представители девелоперов указывают на объективные причины несоответствий. София Кальницкая, директор по бренду, продукту и коммуникациям девелопера Dar, напоминает, что рендер показывает образ будущего, когда эта территория будет уже обжита, а деревья вырастут, но на реализацию этой картинки нужно время.

Однако существуют и более сложные, технологические причины. «Между созданием рендера и началом строительства может пройти больше года. За это время могут поменяться технологии, материалы или производители, это приводит к корректировкам», — рассказала София Кальницкая.

Также концепция благоустройства может быть скорректирована на генплане и в реализации из-за необходимости размещения пожарных площадок и проездов, обновленных нормативов по площадкам, необходимости предусмотреть водоотведение

«Несоответствие рендера и проектной документации, разумеется, не является нормой. В наших проектах Rakurs и Solos подходим к этому моменту ответственно. Концепция сначала согласовывается со всеми смежными специалистами и проверяется на реализуемость, и только потом передается на визуализацию», — говорит София Кальницкая.

Директор по продажам девелопера Asterus Татьяна Шибанова рассказала о том, что расхождения могут быть связаны со стадией проекта: «На рендерах мы видим тенистые аллеи, но большинство застройщиков высаживают молодые саженцы высотой 1.5-2 метра. Чтобы они выросли до состояния «как на картинке», потребуется 5, 10, а то и 15 лет».

Татьяна Шибанова считает, что современным рендерам можно доверять. В качестве примера она приводит реализацию концепции лобби во второй очереди жилого района ÁLIA от девелопера Asterus: «Архитекторы из Pergaev Bureau разработали дизайн-проект, визуализации которого, как отмечается на сайте Архсовета, практически неотличимы от построенного объекта». По словам эксперта, точное соответствие рендеру говорит о высоких стандартах контроля качества на всех этапах строительства и отделки.

Вид из окна как объект права

Пока девелоперы и графические дизайнеры обсуждают эстетику и технологические компромиссы, покупатели сталкиваются с суровой юридической реальностью. Роскошные интерьеры исчезают не только из-за оптимизации расходов, но и благодаря лазейкам в договорах.

Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», разбирает типичные случаи из практики: «Покупатель приобретает квартиру в комплексе бизнес-класса. На рендерах — высота потолков до 3 метров, собственный детский сад и вид на лес. После сдачи оказывается: потолки 2,8 м (не обманули — "до 3 метров"), детский сад не построен (не был указан в ДДУ), а вместо леса — промзона (вид из окон не имеет юридического закрепления). Застройщик не нарушил договор».

Что должно насторожить в документах:

• Формулировки «фасады могут быть изменены с учетом технологических требований»
• Расплывчатые определения «элементы благоустройства могут быть заменены на аналогичные»
• Отсутствие конкретики по материалам отделки мест общего пользования
• Коэффициент парковки менее 0,7 машиномест на квартиру

«Чтобы вместо панорамных окон не получить стандартные ПВХ 1,4×1,6 м "аналогичного качества", нужно проверять не красоту рендера, а техническое описание в приложениях к ДДУ», — подчеркивает Елена Мищенко.

Эпилог: как не стать жертвой красивой картинки

После того, как мы выслушали всех экспертов, стало ясно: разрыв между рендером и реальностью — это не случайность, а системная особенность рынка. Экономическая целесообразность, маркетинговая необходимость, технологические ограничения, проблемы управления и юридические лазейки — все эти факторы создают предпосылки для будущих разочарований покупателей иприводит к тому, что жизнь в новом доме может начаться в декорациях пост-апокалипсиса.

Но отчаиваться не надо. Первый шаг к защите своих интересов — это понимание системы. Второй — конкретные действия.

 Редакция RealEstate.ru создала чек-лист для покупателя — «Тест на честность: 12 вопросов застройщику о квартире и дворе» — мы собирали практические рекомендации экспертов. Вы узнаете, какие документы требовать, на какие пункты в договоре обращать внимание и как проверять обещания застройщика до подписания ДДУ.

Наши эксперты:

Алексей Бондарев – генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».

София Кальницкая – директор по бренду, продукту и коммуникациям девелопера Dar.

Елена Мищенко – руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Алексей Мухин – создатель рекламных видеороликов для недвижимости, студия Алексея Мухина.

Татьяна Шибанова – директор по продажам девелопера Asterus.

На фото, предоставленном пресс-службой ASTERUS: рендер (слева) и реальное фото лобби второй очереди жилого района ÁLIA

Читайте новости RealEstate.ru

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость