Эксперт рассказал, как девелоперы экономят на отделке новостроек

Рынок откатывается в нулевые: почему в 2025 году все меньше новостроек сдают с ремонтом. Эксперт в деталях объяснил, как трудная экономическая ситуация заставляет девелоперов экономить на качестве, и раскрыл их главные уловки.

Арсений Дрожалин, СЕО строительной компании Digniori Arts, которая занимается отделкой премиального жилья, рассказал почему обещания девелоперов часто расходятся с реальностью, на чем экономят застройщики и на какие детали покупателю стоит обращать особое внимание при приемке квартиры и какие компромиссы скрывают застройщики за красивыми декларациями.

Подробно:

 Отделка уходит в прошлое?

— Арсений Игоревич, по данным аналитиков RedCat, в течение последних двух лет доля квартир с отделкой в Москве сократилась на 16% и сейчас составляет 38,6%. В 2025 году по данным «Метриум», почти в два раза. Доля лотов с готовым ремонтом в общем объёме предложения упала на 18 процентных пунктов — до 21%. Появляются даже данные о снижении доли квартир с отделкой в новостройках до 15% в масштабах страны. Как вы считаете, с чем связан этот тренд?

— Рынок трудный, поэтому девелоперы экономят как могут. Квартира без отделки дешевле для застройщика. Покупатель часто не понимает, какова конъюнктура рынка и какова реальная стоимость квадратного метра без отделки. Когда ему называют стоимость квартиры в бетоне, а потом — с отделкой он, как правило, принимает решение с пользу более выгодной цены, не осознав до конца, что получит полуфабрикат.

Сейчас, когда всё подорожало, а ипотека стала инструментом для избранных, этот тренд особенно заметен. Если раньше переплата за отделку была небольшая и ее можно было легко включить в ипотечный платеж, то сейчас для многих покупателей эта дополнительная нагрузка критична.

Из нашего опыта, остаются актуальными продажи жилья с отделкой только в бизнес-сегменте. Во всех остальных они нерелевантны. В люксе угодить покупателю жилья дизайном и качеством отделки практически невозможно. Каждый такой клиент требует индивидуального подхода и платит за него. А в массовом сегменте покупательская способность не обеспечивает должный объем продаж таких лотов.

— Каков портрет типичного покупателя квартиры с отделкой, кому подойдет такой вариант?

— Это люди, которые хотят получить ключи здесь и сейчас. Обычно это семьи с детьми, которые до этого арендовали квартиру или жили с родителями. Для них этот шаг экономически и психологически очень важен. И у них по разным причинам нет времени ждать еще несколько месяцев, пока в квартире сделают ремонт под их вкус и задачи. А часто и денег нет, потому что нет возможности совмещать арендную плату с кредитным платежом. Они, как правило, договаривались о включении расходов на отделку в ипотечный платеж и не ощущали эту нагрузку, как проблему. Правда, сейчас ситуация изменилась. Многие выбирают жизнь в хаосе ремонта, но все равно в своем жилье —заселяются и делают какие-то улучшения своими руками или руками приглашенного мастера. Это называется «обживаться».

Еще одна категория покупателей, для которой отделка важна —  инвесторы. Они надеются, что лот со временем капитализируется, а сейчас — получают пассивный доход от быстрой сдачи недвижимости в аренду. Но, повторюсь, такие сделки происходят в основном в бизнес-сегменте.

— Можно ли рассматривать предчистовую отделку как золотую середину? Какие в ней плюсы и минусы?

— Я считаю, что предчистовая отделка — это зло. Это, действительно, ужасный продукт, который дает иллюзию порядка, а на самом деле усложняет жизнь. Как правило, предчистовая отделка низкого качества, расположение функциональных зон и каких-то приборов в таких проектах унифицировано. Оно не может решать индивидуальные задачи покупателя. Ему все равно придется тратить время и деньги на нормальную отделку. К тому же нет возможности въехать в жилье сразу. Если мы говорим про премиум-сегмент, то гораздо честнее, на мой взгляд, девелоперу предлагать клиенту кастомизацию: 3-4 базовых варианта дизайна и отделки хорошего уровня. Покупатель все равно будет делать эту работу. Так почему бы застройщику не помочь ему решить сложный вопрос с выбором качественного подрядчика?

 Ремонт от застройщика: как не попасть в ловушку

 — Верно ли, что качество ремонта от застройщиков в последнее время падает?

— Дело в том, что любая отделка, и вайтбокс и чистовая — увеличивает стоимость проекта. Чтобы минимизировать рост чека и оставаться конкурентоспособными, многие застройщики снижают требования к качеству отделки, а также выбирают подрядчиков подешевле. Даже в премиальном сегменте часто можно увидеть кривые стены, перекошенные окна, поцарапанные стекла, проблемы с инженерией — все это далеко не редкость.

Но при этом сейчас высокая конкуренция во всех классах жилья. Это хорошо для покупателей — застройщики вынуждены следить за качеством продукта и предлагать клиенту за те же деньги больше возможностей. Могу сказать, что за последние пару лет даже в эконом-сегменте ситуация развивается, но не ухудшается.

Вообще, напомню, что строительство у нас регулируется ГОСТами и СНИПами. Многие застройщики легко в них попадают. А дальше — вопрос совести конкретного девелопера и того, как он дорожит репутацией. Да, маркетинговые обещания далеко не всегда совпадают с реальностью. Сейчас, когда многие иностранные поставщики покинули российский рынок, выполнять их особенно сложно. И это создает проблемы покупателю.

— Почему застойщики не доводят продукт до заявленного качества?

— Проблема не только в спешке и желании застройщика больше заработать, но и в том, что девелопер часто теряет интерес к проекту, когда большая часть квартир в нем уже продана. Он не спешит заниматься какими-то исправлениями и доделками — перекладывает эти функции на управляющую компанию.

Вообще, это проблема системная. Конвейерная логика, характерная для жилищного строительства, не оставляет времени на шлифовку деталей. А ответственность за ошибки часто размыта между множеством исполнителей. Это приводит к потере контроля над качеством.

— На что покупателю нужно обращать особое внимание при приемке квартиры с черновой или чистовой отделкой от застройщика? Где главные зоны риска?

— По опыту контроль качества отделки должен начинаться не на этапе приемки жилья, а гораздо раньше. Не стоит пренебрегать предварительным тестированием материалов от разных производителей. Это поможет избежать неприятных сюрпризов. Часто бывает, что краска в магазине нравится, а на стене дома, при другом свете, смотрится иначе или оказывается маркой.

Стоит также изучить релевантный опыт застройщика. Советую не лениться и пройтись с экскурсией по тем жилым домам и шоу-румам, которые он раньше делал. Это позволит вам увидеть качество его отделки во времени. Вы поймете, что с ней происходит через год, другой, третий. И станет ясно, на что обращать внимание при приемке своего жилья.

При оценке черновой отделки стоит уделить особое внимание инженерным сетям, потерям тепла, оконным блокам и шумоизоляции. Это зоны риска. А чистовую отделку нужно принимать поэтапно, с фиксированными актами скрытых работ.

Заказчик отделки обязательно должен быть вовлечен в процесс.

Когда заказчик видит каждый этап работы и контролирует ее на маленьких отрезках, он может эффективно влиять на ситуацию. Если вы  не разбирается в вопросе или у вас нет времени, можно привлечь специалистов строительного контроля или других экспертов, чтобы провели контроль качества. Это предотвратит многие проблемы.

Мечта о том, чтобы отдать специалистам по отделке ключи и потом заехать в квартиру «в тапочках», может стать реальностью только если собрана команда профессионалов, которые контролируют работу друг друга, ведь у каждого из них свое понимание технологий, своя культура производства и насмотренность. У них могут быть разные взгляды, то, что один считает дефектом, другой пропускает искренне, без без злого умысла.

— Часто ли в вашей практике покупатели потом доделывают или полностью переделывают ремонт от застройщика? 

— Покупателю всегда приходится доплачивать, чтобы исправить огрехи и довести жилье до нужного качества. Бывает, что внешне всё выглядит прилично. Но стоит приглядеться, и видны компромиссы.

Что хочет получить покупатель премиума? Конечно — полную готовность к комфортной жизни высочайшего уровня. То есть премиальные материалы с историей: не просто керамогранит, а натуральный мрамор, не стандартные обои, а шелковые покрытия или фактурную венецианскую штукатурку. Он ждет, что в доме будут высокие технологии — интегрированные и невидимые глазу системы «умного дома». А также надеется получить не типовое решение, а пространство, отражающее его личность. Но желание и реальность не всегда совпадают. У нас был случай, когда заказчику потребовалось заменить наружные блоки кондиционирования на более мощные, чем у застройщика. Это оказалось проблематичным. Мы не смогли протянуть на крышу кабель, потому что нужных шахт в проекте дома не оказалось. Пришлось устанавливать оборудование прямо в апартаментах заказчика, используя жилую площадь — 10 м2 «ушли» на технические нужды, а между тем стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе — несколько миллионов рублей.

Во всех сегментах, в том числе и премиальном, застройщики обычно экономят на местах общего пользования, реже — на фасадах, заменяя отделочный материал на более бюджетный. Что касается эвакуационных лестниц и технических помещений, куда обычно не водят покупателей, то туда в поисках изъянов лучше вообще не заходить: можно надолго задержаться.

— Можно ли изменить ситуацию с помощью ведения жесткого стандарта для отделки жилья, защитит ли это покупателя?

— Не думаю. Пока ситуация развивается в сторону множества корпоративных стандартов, которые застройщики разрабатывают самостоятельно, ориентируясь на минимальные требования Минстроя. С весны прошлого года девелоперы получили право внедрять собственные стандарты отделки вместо единых технических регламентов. Это привело к тому, что некоторые из них стали прописывать в стандартах допустимые несовершенства (например, допускаются остатки клея или мелкие сколы на поверхности кафеля). Так что, при приемке на квартиру надо смотреть очень внимательно. Проблемы могут появиться та, где вы их не ждете.

Читайте также: Топ районов Москвы по предложению новостроек

Кстати, у нас можно выбрать новостройку

Самые горячие новости читайте на RealEstate.ru 

Подписывайтесь на нас в Telegram