Итоги января: цены растут, а покупатели уходят

Аналитики зафиксировали январский обвал сделок на первичном рынке массового сегмента Москвы, за год спрос снизился почти вдвое.

Кратко:

Предложение сократилось до 9,4 тыс. лотов — минимум в истории наблюдений, за год объём упал на 51%.

Средняя цена квадратного метра выросла до 417 640 руб. (+24% за год), при этом ни одного нового проекта массового сегмента в январе не запустили.

Число зарегистрированных ДДУ снизилось на 47% за месяц до 1,6 тыс. штук.

Доля ипотеки в сделках увеличилась до 86% на волне ажиотажа вокруг семейной программы перед ужесточением условий с 1 февраля.

Источник: «Метриум»

Январь: не просто послепраздничное затишье

В январе на продажу выставлено 9,4 тыс. лотов в 74 проектах — это минимум за всю историю наблюдений. Особенно остро ощущается дефицит студий и многокомнатных квартир. Из оставшегося: студия минимальной площади 16,9 кв. м стоит от 5 млн руб., но средний чек по студиям — 13 млн руб. Однокомнатная квартира начинается от 6,6 млн руб., двухкомнатная — от 9,8 млн руб., трёхкомнатная — от 16,4 млн руб. Максимальные предложения доходят до 64 млн руб. за четырёхкомнатную площадью почти 200 кв. м.

Самые доступные варианты января: апартамент в комплексе Wellbe площадью 19,3 кв. м за 5 млн руб., квартира в «Зелёном парке» — 19,8 кв. м за те же 8,5 млн руб., и ещё одна студия в «Молжаниново» — 22,26 кв. м за 8,5 млн руб. При этом средняя цена квадратного метра квартир достигла 426 470 руб., апартаментов — 332 080 руб.

Как это работает

Механизм прост: предложение сокращается быстрее, чем растут цены. За год объём экспозиции упал вдвое, при этом цены подскочили на 24%. Особенно остро дефицит ощущается в студиях и многокомнатных квартирах — их почти не осталось в продаже. Апартаменты дешевле (332 тыс. руб./м² против 426 тыс. руб./м² у квартир), но их доля в экспозиции тоже сокращается.

Вот только рост цен не стимулирует спрос — он его гасит. Покупатели массового сегмента, чей бюджет ограничен, уходят с рынка или переключаются на вторичку в готовых новостройках. При этом доля ипотеки в сделках выросла до 86%, что говорит не о росте платёжеспособности, а о вынужденной зависимости от кредита.

Почему это важно: сегмент теряет ядро спроса

«Объём экспозиции сократился до минимального уровня в истории рынка, причём практически исчерпано предложение студий и многокомнатных квартир», — отмечает Ярослав Гутнов, основатель SIS Development. По его словам, интерес к типовым проектам комфорт-класса падает на фоне роста объявлений от собственников в уже сданных домах. При этом в IV квартале 2025 года по числу сделок массовый сегмент впервые уступил позиции бизнес-классу.

Январский ипотечный парадокс

Доля сделок с ипотекой в январе достигла 86% — рост на 8 п.п. за месяц при почти стагнирующих ставках (снижение всего на 0,3 п.п.). Такой скачок объясняется срочным спросом на семейную ипотеку перед изменением условий программы с 1 февраля.

«Рост доли ипотеки в условиях стагнации ставок связан как с дефицитом свободных средств у целевой аудитории массового сегмента, так и с сохранением ажиотажного спроса на семейную ипотеку в преддверии ужесточения её условий», — комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». Аналитики ожидают, что после февраля активность покупателей с детьми снизится.

Что дальше?

В январе новых проектов массового сегмента не запущено — застройщики реализуют остатки в действующих корпусах. Из пяти стартовавших корпусов ни один не принадлежит к новому проекту. Перспективы восстановления спроса аналитики связывают с выводом на рынок корпусов с улучшенными характеристиками. Например, в проекте комфорт+ «Первый Рязанский» на юго-востоке Москвы планируют предложить обновлённую планировочную логику.

Однако без расширения экспозиции — особенно в дефицитных студиях и многокомнатных квартирах — и на фоне ожидаемого спада после февраля массовый сегмент рискует сохранить низкую динамику продаж. В IV квартале 2025 года он впервые уступил бизнес-классу по числу сделок, а в январе 2026-го объём ДДУ упал до 1,6 тысяч.