Цены на новостройки экономкласса Москвы и Подмосковья в 2012 году: от 0 до + 25%

На этой неделе многие участники рынка решили озвучить свои ценовые прогнозы на рынке жилья на будущий год. Realestate.ru обратился к наиболее динамично растущему сегменту  - новостройкам экономкласса, прибавившим в этом году до 20 %, в среднем. Но вот в прогнозах эксперты разделились: кто-то говорит о нулевой  и даже отрицательной динамике, кто-то предрекает рост до 25 %.

По данным аналитиков ГМСН, в частности, в 2011 году рост цен в Подмосковье составил 5–7% в зависимости от направления. В Москве цены поднялись еще меньше — на 3–5%. А максимальный спрос пришелся на жилье экономкласса. При этом интерес к новостройкам в Подмосковье стабильно растет: в этом году в области сделок зафиксировано на треть больше, чем в прошедшем.

В компании не видят потенциала для существенного роста цен в 2012 году. Консенсус-прогноз аналитиков ГМСН предполагает наиболее вероятным вариантом развития событий боковой тренд рынка с небольшой волатильностью цен в течение года. Колебания не превысят 6–8% в обе стороны, рост рынка — в пределах инфляции (8–13%). То есть в ГМСН считают, что рынок ожидает своего рода ценовая стагнация, а основная конкуренция будет касаться не столько цен, сколько дополнительных опций, которые способен будет предложить застройщик.

Realestate.ru расспросил и других участников рынка о том, как изменятся цены на новостройки экономкласса в будущем году, насколько динамика будет отличаться в Москве и Подмосковье, а также усматривают ли они тенденции о том, что конкуренция переместиться с области цен в область форматов.

Рост в пределах инфляции

Татьяна Решняк, генеральный директор ГМСН:

- С одной стороны, мы наблюдаем растущий спрос, с другой — цены растут в пределах инфляции. Очевидно, что это отложенный и не удовлетворенный спрос прошлых лет, который не может вызвать более существенный рост цен. Покупатели все еще ограничены в возможностях: большинство может позволить себе покупку только за счет продажи старого жилья или кредита.

Основной рост цен будет сосредоточен в экономсегменте, тогда как элитный и бизнес сегменты могут даже подешеветь. На наш взгляд, рынок ждет вялотекущая борьба трендов. На рост цен будут работать сокращающееся предложение в Москве и недостаток предложения в области, а также растущий спрос и восстановление ипотеки. На их снижение — не самые благоприятные макроэкономические ожидания.

В следующем году ассортимент дополнительных опций и услуг при реализации объектов будет только расти. 70% квартир в новостройках будут продаваться с ремонтом. В Подмосковье начнет развиваться новый формат комплексных проектов — малоэтажная застройка с полновесной социальной и инженерной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.). Форматквартиры-студии также получит дальнейшее развитие: скорее всего, в новые проекты экономкласса он будет включен в качестве обязательного.

Конкурировать будут не ценой, а идеей

У объектов экономкласса появятся такие категории, как идея, философия, предлагаемый стиль и образ жизни, бренд. Все это сейчас является неотъемлемой частью сегментов «премиум» и «бизнес». Однако рынок экономкласса вышел на такой этап развития, когда конкурировать ценой практически невозможно, ассортимент опций и дополнительных предложений ограничен, остается только конкурировать идеей.

Рост:  5 – 10 % к инфляции в Подмосковье

Григорий Алтухов,  советник президента Финансово-строительной корпорации "Лидер":

- Я думаю, рост цен будет на уровне от +5 до +10% к инфляции. Более высокие темпы роста цен «в среднем по палате» будут в Подмосковье, где следуя за спросом продолжают появляться крупные жилые комплексы и микрорайоны в пределах 10 км от МКАД по цене 75 - 100 тыс.руб./кв.м. Единичные новостройки Москвы, за очень редким исключением, будут класса «комфорт» (с ценой 120-160 тыс.руб/м2 и вследствие этого ограниченной доступностью для массового покупателя).

Тренд «more for same» станет очень актуальным

Как с точки зрения покупателя, так и с профессионального взгляда, заинтересованность риэлторов в привлечении и качественной работе с клиентами – огромный плюс. Тренд к отходу от чисто ценовой конкуренции к принципу «more for same», то есть когда за ту же сумму клиенту предлагается больше, начал активно работать в кризис, еще в 2009 году на объектах «Ведиса». Квартиры с отделкой, дорогие входные группы в дешевых домах – вовсе не новинки этого года.

Опять же, эта тенденция хороша по той причине, что заставляет рынок недвижимости развиваться качественно (прочь от типовых панельных микрорайонов типа Жулебино или Марьино) и можно сказать, «заставляет», клиента быть осведомленным и компетентным (раньше сама возможность всех «опций» современного эконома была недоступна покупателям 80% квартир на рынке, т.к. дизайн-проекты, отделки входных групп, подземные паркинги и т.п. были прерогативой исключительно дорогого жилья).

+ 25 %  - в Москве, и вялая динамика в Подмосковье

Александр Хрусталев, глава «НДВ-Недвижимость»:

- Сужение предложения в Москве, вызванное политикой столичного правительства (ограничение массового строительства  заставило девелоперов уйти в Подмосковье), подстегнуло рост цен на недвижимость. Таким образом, мы ожидаем, что произойдет  удорожание квадратного метра в Москве – в пределах до 20-25 %. В то же время, такой прогноз не актуален для Подмосковья. Расширение  предложения в данном регионе скажется на стоимости недвижимости Московской области, цены на которую, скорее всего, просядут к концу следующего года.

Рост цен покажет также «Новая Москва», как только власти объявят об окончательном присоединении территорий к старой Москве. Но не более 10 %, так как не заметно качественного улучшения жизни, а люди не готовы переплачивать за перспективы, пока еще туманные.

Как показала практика, такие  события, как   пришедшаяся на конец лета-начало осени экономическая нестабильность в мировой экономике, ведут к удорожанию. Причина в том, что инвесторы, опасаясь негативных тенденций, ищут более надежные источники  хранения своих капиталов. Таким активом, позволяющим сберечь денежные средства, является недвижимость. Так что все факторы говорят о том, что квадратный метр будет расти выше инфляции.     

Цена будет важнее идей

По-прежнему наиболее важным фактором при выборе новостройки является цена. Дополнительные  опции, внедряемые на рынке недвижимости, также влияют на принятие потребителем того или иного решения, но это только дополнительный плюс. Во внимание принимаются и другие факторы, например, местоположение и наличие необходимой инфраструктуры. Что касается роста цен, то доступное жилье Москвы подорожало за год до 20-25 %, и следует ожидать, что данная тенденция будет иметь продолжение в 2012 году. По новостройкам Подмосковья застройщики будут вынуждены скорректировать ценовую политику в связи с увеличением ассортимента новостроек разных категорий.

Подготовила Ольга Александрова