19 февраля 2014

"Венский" пентхаус для арабского шейха?

На днях компания Blackwood заявила, что подписала соглашение о продаже на аукционе самой большой квартиры Москвы – пятиуровневого пентхауса в известном элитном ЖК «Венский дом» со стартовой ценой 1 рубль. Участники рынка, опрошенные RealEstate, предположили, что 1800 элитных метров с тиром для стрельбы из Калашникова, этажом для прислуги и собственной вертолетной площадкой, могут быть проданы за 25-80 млн долларов. Как видно, нет единства в оценке объекта, также как нет согласия в том, насколько верно была выбрана маркетинговая стратегия: кто-то говорит, что аукцион ускорит процесс продажи, другие считают, что излишняя публичность может отпугнуть потенциального покупателя.
На днях компания Blackwood заявила, что подписала соглашение о продаже на аукционе самой большой квартиры Москвы – пятиуровневого пентхауса в известном элитном ЖК «Венский дом» со стартовой ценой 1 рубль.

Участники рынка, опрошенные RealEstate, предположили, что 1800 элитных метров с тиром для стрельбы из Калашникова, этажом для прислуги и собственной вертолетной площадкой, могут быть проданы за 25-80 млн долларов. Как видно, нет единства в оценке объекта, также как нет согласия в том, насколько верно была выбрана маркетинговая стратегия: кто-то говорит, что аукцион ускорит процесс продажи, другие считают, что излишняя публичность может отпугнуть потенциального покупателя. 

 Как указано в пресс-релизе Blackwood, шедевр маркиза Антонио Д’Андреа – уникальный 5-ти уровневый пентхаус в центре Москвы (1-й Неопалимовский пер.,8) площадью 1800 кв. м в клубном доме располагает собственной вертолетной площадкой, плавательным бассейном, артезианской скважиной, тиром для стрельбы из автомата Калашникова, винным погребом, 30 комнатами, отдельным этажом для прислуги, холодильником для шуб площадью 40 кв. м., плавающими полами, потрясающими видами Москвы, панорамными окнами от пола до потолка и ещё многими другими преимуществами дома класса «де люкс».

Дизайн-проект стоимостью 10 млн евро был разработан художником с мировым именем, который украшал резиденции Мадонны, сэра Элтона Джона и Романа Абрамовича.

К пентхаусу также прилагаются в качестве бонуса парковка в подземном гараже на 5 машиномест, две квартиры – студии в этом же доме площадью 80 и 100 кв. м и офис класса А со своим рестораном на 1-м этаже здания площадью 800 кв. м.

«Эта квартира полностью соответствует всем признакам жилья класса «де люкс». Это и архитектурный замысел, и качество отделочных материалов, которое намного выше, чем даже требования к объектам такого уровня, это вся стилистика «необычного дома». Естественно, что эти решения влияют на конечную стоимость дома, однако, в результате, покупатель действительно получает уникальное жилье по всем параметрам», говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Девелопером проекта выступила компания «Константа». Дом возведен австро-германским концерном STRABAG – одним из крупнейших строительных объединений Европы. Данный пентхаус изначально запланирован при строительстве в том виде, в котором он есть сейчас, - именно пятиуровневым. В наличии: Shell&Core+, вентиляция, оборудование для бассейна, ровные стены и полы, телефонные системы. Объект продается застройщиком и является объектом первичного рынка. По одной из версий, гуляющих по рынку, застройщик строил его для себя, но в итоге передумал в нем жить и выставил на продажу. Якобы, именно этим можно объяснить то, что дом построен 10 лет назад, а столь крупный лот на первичном рынке появился только сейчас.

В пресс-службе Blackwood корреспонденту Realestate.ru рассказали, что, собственник решил определить реальную стоимость данного объекта посредством торгов, так как отсутствуют аналоги такой квартиры в Москве и не с чем его сравнивать. К тому же аукцион максимально обеспечивает прозрачность сделки.

По словам одного из представителей собственника, 1 рубль был выбран именно потому, что уже есть прецеденты, когда другие игроки рынка, без согласия клиента, с целью пополнения своей клиентской базы или другими целями – выставляли на своих сайтах и рекламных площадках этот объект по низким ценам. "Один рубль –максимально низкая цена, во-вторых – это, конечно же, маркетинговый ход и привлекает внимание к данному объекту", - пояснил собеседник  корреспонденту Realestate.ru.

В качестве целевой аудитории лота в агентстве видят людей, у которых есть свой бизнес в России, ценящих приватность и безопасность. Кроме того, пентхаус подойдет под посольство, штаб-квартиру или гостевой дом крупной корпорации.

Эксклюзивность мешает реализации?

Генеральный директор агентства элитной недвижимости bon ton realty Евгения Коростелева считает, что эксклюзивность данного пентхауса как раз и является главной проблемой для его реализации. По ее словам, очевидно, что в этот пентхаус вложены колоссальные средства. При этом он создан с расчетом на очень конкретного жильца с его собственными, и весьма недешевыми, увлечениями и образом жизни. Найти второго такого же с теми же финансовыми возможностями – задача довольно непростая.

Директор департамента маркетинга ООО «Магистрат» (риэлтерская компания Группы «ИНТЕКО») Ольга Магилина, также пояснила Realestate.ru, что в данном случае необычно низкая стартовая цена – весьма эффективный маркетинговый ход, позволяющий привлечь к объекту высокое внимание, прежде всего, со стороны СМИ – реклама торгам обеспечена максимальная. Что касается потенциальных покупателей, их данное предложение призвано заинтриговать, вызвав своего рода азарт. «При этом совершенно понятно, что в ходе торгов цена достаточно быстро вырастет до соответствующих реальной стоимости объекта показателей», – пояснила эксперт. Вопрос только в том, какая она - рыночная, если аналогов практически нет?

Версии участников рынка: от 25 млн до 80 млн долларов

Управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин отметил, что цена подобного объекта приблизительно может составлять 40 тыс. долларов за «квадрат», то есть порядка 70-80 млн долларов США. Но, по словам эксперта, продать столь дорогой объект с отделкой – непросто. «В основном, такие объекты продаются без отделки и приобретают их чаще всего те, кто стремится сделать отделку « под себя» то есть с учетом своих вкусов и потребностей. К тому же «Венский Дом» был построен некоторое время назад и сегодня на рынке есть более современные комплексы, пользующиеся спросом у покупателей подобного жилья», – пояснил Дмитрий Халин. Он также рассказал, что реальные сделки купли-продажи на аукционах у нас осуществляются достаточно редко – в основном, договариваются заранее, а в момент торгов лишь формально объявляют о сделке.

Коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева оценила объект в 35-40 млн долларов США, отметив, что площадь и «наполнение» данного пентхауса будут ограничивать потенциальную его целевую аудиторию. «Формат данного пентхауса (очень большая площадь, много летних зон и подсобных помещений) подойдет далеко не всем клиентам, – пояснила она. – Скорее всего, аукцион с таким минимальным стартом привлечет широкое внимание к данному предложению. Дальше вопрос о возможной скорости его реализации, на наш взгляд, будет зависеть от того, насколько собственники данного пентхауса будут готовы опускаться по цене относительно своих ожиданий».

В тоже время генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая пояснила, что аукцион – это хороший PR-ход, который позволит «подогреть» интерес потенциальных покупателей. «Но в данной ситуации сложно предугадать, будет ли пентхаус пользоваться реальным спросом – собственник уже пытается продать его более 8 лет. Во-первых, сам дом уже морально устарел (он был построен в 2004 году). Здесь были проблемы с питьевой водой, несмотря на наличие артезианской скважины. Кроме того, недавно был снят забор из-за конфликтов с жильцами соседнего дома. Во-вторых, все-таки пентхаус имеет очень большую площадь. Подобные объекты сейчас практически не востребованы со стороны покупателей, – пояснила специалист. – Сложно назвать реальную стоимость объекта, так как спросом он не пользуется. Поначалу собственник хотел за него 40 млн долларов, потом цена снизилась до 30 млн долларов. Возможно, сейчас, после проведения аукциона владельцу удастся продать его за 25 млн долларов. Но и это можно будет считать большой удачей». Впрочем, по информации источника, знакомого с ситуацией, ожидания продавца колеблются на уровне 100 млн долларов и выше.

Найдется ли покупатель?

Руководитель отдела элитной недвижимости Delta Estate Олеся Мандзяк считает, что спроса на такое предложение не будет вообще, поскольку это слишком специфический проект пентхауса, к тому же с очень большой площадью. «Собственник сделал объект  под себя и, поэтому покупатели, у которых есть денежные средства на покупку этого пентхауса, скорее предпочтут купить недвижимость на первичном рынке и сделать отделку по своему вкусу», - пояснила эксперт. Она также рассказала, что в ЖК «Венский дом» уже продается пентхаус с дизайнерским ремонтом, площадью 500 кв. м. Причем, по совам Олеси Мандзяк, начальная стоимость его продажи составляла 10,5 млн евро, но со временем была снижена до 10 млн. «Его так и продают несколько лет за эту стоимость, а чтобы получить хоть какую ту прибыль собственник на данный момент сдает его в аренду», - отметила эксперт.

Аналогичного мнения придерживаются и другие эксперты. «Прогнозировать наличие спроса не приходится, так как объектов-аналогов практически нет, – пояснил генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. – Да и вызывает сомнение, что формат аукциона будет приемлем. За счет огласки и привлечения внимания общественности к объекту можно потерять значительную часть целевой аудитории. В принципе целевая аудитория тут понятна, и можно было бы сделать директ-маркетинг по 20-30 потенциальным претендентам из топ-списка Forbes. Так как другие «заморозить» 60-80 млн долларов просто не смогут».

 По словам Марии Литинецкой, данный лот рассчитан на людей с высоким уровнем доходов – олигархи, топ-менеджеры нефтяных компаний, представители шоу-бизнеса и т.д. «Но в пентхаусе очень много комнат, поэтому он подойдет разве что арабскому шейху, у которого есть много жен», - предположила эксперт.

Генеральный директор «Тройка-Эстейт» Татьяна Крючкова согласилась с тем, что покупатель, который будет готов приобрести пентхаус в «Венском доме», скорее всего, с радостью избежит публичности. Кроме того, Татьяна Крючкова рассказала, что несколько лет назад этот же объект пыталась продать на аукционе компания Kalinka Realty, однако, в пресс-службе Blackwood эту информацию опровергли. В свою очередь, один из сотрудников компании Kalinka Real Estate Consulting Group подтвердил, что данный объект выставлялся на аукцион, но он носил характер "необычной рекламной акции", основная цель которой была – вывести объект на рынок и познакомить с ним общественность.

Разделяй и продавай?
Если собственнику так и не удастся реализовать этот проект, тогда что имеет смысл с ним сделать? Мнения экспертов на этот счет разделились. Дмитрий Халин пояснил, что идея в момент продажи разделить этот объект на несколько отдельных кажется наиболее разумной. «Спрос на квартиры площадью 150-200 кв. м в этом районе достаточно стабилен и продать этот пентхаус в таком виде будет проще. Однако с отделкой в этом случае придется попрощаться», - пояснил эксперт.

По словам Марии Литинецкой, экспозиция объекта уже и так затянулась. «Возможно, действительно имеет смысл разделить объект по уровням. Но тогда собственнику придется вложить в это дело внушительные средства, так как сейчас данный пентхаус – это сформированный продукт с уже продуманной планировкой», - пояснила она.

Руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости, Knight Frank Ольга Тараканова уверена, что деление большой площади всегда способствует сокращению сроков реализации. «Продаже может поспособствовать отделка и меблировка квартиры, так как сейчас многие клиенты ищут готовый вариант, чтобы можно было как можно быстрее въехать и жить», - пояснила эксперт, отметив при этом, что на эксклюзивные предложения спрос есть всегда.

Меж тем ряд специалистов придерживается мнения, что делить лот на несколько объектов – невыгодно. «Если судить по описанию, то разделение на несколько квартир, т.е. полная перепланировка пентхауса обойдется владельцу слишком дорого, – считает Евгения Коростелева. – Предположим, без значительных затрат можно продать этаж для прислуги. Допустим, адекватные средства могут быть потрачены на перепланировку вертолетной/смотровой площадки в эксплуатируемую кровлю. Но что делать с тиром и погребом? Стоит также вспомнить о стоимости авторской концепции дизайн-проекта. Думаю, владельцы до последнего будут стараться сохранить его целостность».

Алексей Аверьянов также считает, что разбивать пентхаус на отдельные квартиры – не вариант, так как этот объект имеет ценность только как совокупность планировочных решений и дорогой отделки, мебели и техники. «На кого, например, можно будет переложить затраты по звукоизоляции тира? Разве что на популярного исполнителя, кто организует в этом месте свою студию звукозаписи», - считает специалист.

Аналогичного мнения придерживается и управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова, которая пояснила, что делить пентхаус на несколько объектов, имело смысл на этапе разработки проекта. «Сейчас это уже, по сути, неделимое предложение, – считает она. – Впрочем, на элитном рынке есть и всегда были клиенты со специфическими запросами, возможно, объект найдет своего покупателя. Не очень понятно только, зачем организовывать аукцион – это довольно странный маркетинговый ход».

Мария Лукина, Ольга Александрова

Фото фасада "Венского дома" и эскизы дизайн-проекта пентхауза предоставила компания Blackwood
Следите за новостями