Рубрики раздела события

Лента

Следить за новостями

Столичный стрит-ритейл ждет массовая смена арендаторов - что происходит?

25 декабря 2013
По оценке аналитиков компании DNA Realty, отзыв лицензий у четырех банков из топ-150 приведет к выбросу на рынок коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья формата стрит-ритейл целого ряда ликвидных торговых площадей. Опрошенные Realestate.ru эксперты рынка аренды коммерческих площадей подтверждают тот факт, что площади, занимаемые банками – одни из самых лучших на рынке. Однако как это явление повлияет на ставки аренды в формате стрит-ритейл – единого мнения среди экспертов нет. Одни утверждают, что ставки могут вырасти, так как за помещения начнется борьба, другие говорят, что резкое увеличение предложения создаст перегрев рынка и ставки могут упасть до 10%. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

По оценке аналитиков компании DNA Realty, отзыв лицензий у четырех банков из топ-150 приведет к выбросу на рынок коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья формата стрит-ритейл целого ряда ликвидных торговых площадей. Опрошенные Realestate.ru эксперты рынка аренды коммерческих площадей подтверждают тот факт, что площади, занимаемые банками – одни из самых лучших на рынке. Однако как это явление повлияет на ставки аренды в формате стрит-ритейл – единого мнения среди экспертов нет. Одни утверждают, что ставки могут вырасти, так как за помещения начнется борьба, другие говорят, что резкое увеличение предложения создаст перегрев рынка и ставки могут упасть до 10%. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

История вопроса

Напомним, что лицензий на банковскую деятельность уже лишились «Мастер Банк», «Смоленский банк», «Банк проектного финансирования» (БПФ) и «Инвестбанк». И на рынке упорно ходят слухи, что в дальнейшем возможны отзывы лицензий у других банков. И это несмотря на то, что после официального сообщения о недостоверности слухов о возможном отзыве лицензии у Московского индустриального банка первый зампред ЦБ Алексей Симановский заявил «Коммерсанту», что теперь регулятор и впредь будет защищать от наговоров «хорошие» банки.

Также напомним, что «Альфа-банк» недавно заключил договор с временной администрацией Центробанка по управлению имуществом «Мастер-банка». В частности, речь идет о хранении имущества «Мастер-банка», находящегося в структурных подразделениях, а также принадлежащих ему банкоматов. «Альфа-банк» при этом может пользоваться имуществом «Мастер-банка», взяв на себя обязательства по поддержке его в рабочем состоянии. Таким образом, как пишет Газета.ру, заключенные договоры помогут «Мастер-банку» сократить расходы по оплате арендных и коммунальных платежей, а также расходы по охране и содержанию имущества на сумму не менее 50 млн руб. ежемесячно.

Тем не менее, эксперты рынка утверждают, что часть арендуемых ранее «Мастер-банком» помещений уже представлены на открытом рынке, как свободные для аренды. Что касается остальной собственности «Мастер-банка», то, по словам управляющего партнера DNA Realty Антона Белых, есть ряд помещений, которые находятся в одном здании с офисами «Альфа-Банка» и эти помещения «Альфа-банку» нет смысла занимать. «Возможно, «Альфа-банк» заберет себе 5-10 других помещений «Мастер-банка», тогда как остальные выйдут на открытый рынок», - заявил эксперт.

«Наиболее ликвидными и ценными являются площадки, которые ранее занимал «Мастер Банк», – говорит управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. – Поскольку последние годы этот банк ориентировался в основном на розничных клиентов, то свои отделения он размещал в самых ликвидных местах: около станций метро на первых этажах жилых домов или административных зданий». По его словам, за ряд помещений «Мастер Банка» уже ведется активная борьба между другими банковскими структурами, а некоторые объекты уже были выставлены на открытый рынок.

В беседе с корреспондентом Realestate.ru Антон Белых отметил, что, например, за помещение «Мастер-банка» возле станции метро «Бауманская» уже борется «Инвесторгбанк» и еще ряд кредитных организаций. Поэтому, по его словам, отделения «Мастер-банка», скорее всего, достанутся прямым конкурентам банка, которые готовы заплатить повышенную ставку аренды за готовый банковский офис в хорошем месте, а за остальные помещения будет вестись борьба между сетевыми и частными ритейлерами.

Среди объектов, которые занимали другие лишившиеся лицензий банки, также имеются очень ликвидные помещения, которые будут пользоваться спросом как со стороны конкурентов по банковскому рынку, так и со стороны розничных операторов, уверен эксперт. Однако, поскольку ни БПФ, ни «Смоленский банк», ни «Инвестбанк» не были ориентированы на розничный сектор в той мере, как «Мастер-Банк», то большинство их отделений расположено менее удачно. В основном, офисы этих банков находились не у станций метро, а на магистралях или основных улицах города. Хотя такие помещения тоже пользуются со спросом со стороны ритейлеров и некоторых банков, ориентированных на корпоративных клиентов и не рассчитывающих на постоянный поток людей.

СКАЗАНО

Эксперты DNA Realty:

• Рынок Москвы ожидает приток нового предложения на 5 – 7 5-7 тыс. кв. м торговых площадей в топовых местах из-за закрытия допофисов лишенных лицензии банков.  По оценкам DNA Realty, средняя площадь отделений банков, лишившихся лицензий, составляет 150-200 кв. м. Предложение может и дальше стремительно расти, если ЦБ продолжит отзывать лицензии у банков. Тогда можно будет говорить о перегреве рынка.

• Выброс столь существенного количества помещений не отразится на ставках аренды на торговую недвижимость, так как спрос на ликвидные объекты очень высок, а вакантные площади в топовых местах фактически отсутствуют.

ПРОВЕРЕНО

• Спикеры, опрошенные RealEstate.ru заметили, что объем предложения пополнится еще на 30 тыс. кв. м. А именно, на 50 % увеличится внутри Садового кольца, за пределами – на 10-15%».

Коммерческий директор инвестиционной компании Glincom Иван Татаринов подтвердил тот факт, что уже сейчас на рынке предлагаются в аренду несколько помещений, которые ранее арендовал «Мастер Банк» под свои розничные отделения. В свою очередь руководитель московских проектов NAI Becar Дарья Брюховецкая пояснила, что общее число офисов банков с отозванными лицензиями составляет порядка 200 помещений, при среднем площади отделения равной 150 кв. м – это около 30 тыс. кв. м.

«При этом около 45 офисных отделений располагалось внутри Садового кольца (около 6-7 тыс. кв. м), остальные 150 отделений (порядка 20-23 тыс. кв. м) – за пределами Садового кольца, – пояснила специалист. – В ноябре-октябре на рынке аренды стрит-ритейла экспонировалось около 260 помещений, в том числе около 20% внутри Садового кольца (порядка 15 тыс. кв. м) и около 80% за пределами Садового кольца (порядка 210 тыс. кв. м). Соответственно, объем предложения на рынке внутри Садового кольца должен увеличиться почти на 50%, а за пределами – всего на 10-15%».

При этом начальник управления коммерческой недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» Наталья Жарёнова подчеркнула, что если говорить только об арендованных банками площадях, а не о тех, что в их собственности, то там все непросто: большая часть договоров аренды у банков заключается на срок более одного года, а значит, они требуют государственной регистрации. Для того чтобы повторно сдать помещение в аренду необходимо зарегистрировать расторжение старого договора.

• Мнения экспертов разделились по поводу движения ставок под влиянием увеличения качественного предложения

Ставки аренды упадут на 10%

Результатом такой борьбы может стать изменение арендных ставок, правда, по оценкам экспертов, это изменение вряд ли будет столь значительным. По словам Дарьи Брюховецкой, максимум, чего можно ожидать на данном этапе – это падения ставок на 10%. И. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Елена Орлова придерживается такого же мнения. По ее словам, помещения продолжат освобождаться и в будущем, так что количество вакантных помещений будет увеличиваться, и вполне вероятно, что арендная ставка может быть снижена, но не более, чем на 10%.

Ставки останутся прежними

Наталья Жарёнова однако, уверена, что это явление вряд ли окажет заметное влияние на понижение ставок аренды. «Учитывая, что доля вакантных площадей на основных магистралях города, в зонах высокого пешеходного и автомобильного трафика составляет менее 5%, а доля высвобождающихся от банков помещений составляет менее 0,01% от общего объема, уверен что сложившаяся ситуация существенным образом не повлияет на ставки арендной платы», - подтвердил слова Жарёновой Иван Татаринов. И аналогичного мнения придерживается Елена Орлова, которая считает, что так как количество помещений, которые занимали банки, пока мало по сравнению с общим объемом нежилых помещений в Москве, то на ставки аренды это не повлияет.

Ставки могут вырасти минимум на 5%

И, наконец, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина считает, что, учитывая стабильный рост ставок аренды на «топовые» объекты стрит-ритейла в центре и ликвидность параметров высвобождаемых помещений, можно прогнозировать увеличение ставок минимум на 5%. Однако, по словам эксперта, на рынке ходят слухи о возможном отзыве лицензий еще у порядка 25 банков (в течение ближайшего месяца-двух), в том числе у нескольких крупных кредитных организаций. И если данные слухи оправдаются, то тогда очевидно, что на рынок выйдет гораздо больший объем площадей, что вполне может привести к «затовариванию».

ВЫВОДЫ

Хотя оценки экспертов по доле рынка освободившихся от банков помещений разнятся, отрицать тот факт, что на рынок выходит некий пул самых ликвидных помещений не приходится. Что же касается арендных ставок, то на данном этапе делать выводы рано, поскольку еще не до конца решен вопрос с управлением собственностью банков, у которых больше нет лицензии, кроме того, пока до конца неясно, будут ли отозваны лицензии у кого-то еще или нет.

Мария Лукина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова