Рынок элитной аренды все больше уходит в тень?

В прошлую пятницу мы писали о результатах первого полугодия на рынке купли-продажи элитного жилья в столице, на этот раз рубрику ИТОГИ ПОЛУГОДИЯ RealEstate.ru посвятил арендному рынку. Опрошенные эксперты сообщили, что наиболее ярким трендом стало изменение структуры спроса: экспатов и корпорантов стало меньше, а спрос со стороны россиян стабилен. Но удивительным образом сократилось предложение. Если более или менее понятно, куда делись иностранцы (с кризисных времен крупные компании стараются экономить на штате), то по поводу сокращения предложения напрашивается только один вывод: рынок еще более уходит в тень. Тем более, что российские арендаторы готовы идти на неофициальные условия. Это косвенно подтверждается и стабильностью ставок, которые за полгода не упали, но показали минимальный рост на уровне инфляции. Подробнее об этом в комментариях спикеров

Поводом для опроса по элитной аренде стал полугодовой отчет IntermarkSavills. Аналитики компании заметили снижение спроса и рост среднего бюджета сделки. Как они подсчитали, по итогам I полугодия 2013 года на рынке аренды высокобюджетного жилья Москвы зафиксировано снижение спроса на 15-20% по сравнению с I полугодием 2012 года, когда спрос достиг наиболее высоких значений. В тоже время средний бюджет аренды квартиры за месяц, запрашиваемой со стороны потенциального арендатора, составил 6 900 долл. США, что на 25% выше аналогичных показателей I полугодия 2012 года и на 28% выше показателя конца 2012 года. Имели место увеличение среднего бюджета со стороны потенциального арендатора и изменения в бюджетной структуре: а именно, сокращение количества запросов в ценовом диапазоне до 4 000 долл. США/мес. (с 53% до 45%) и рост в самом высоком бюджетном сегменте (с 10% до 16%). Эксперты IntermarkSavills отметили, что по итогам I полугодия, объем предложения снизился на 20% по сравнению с соответствующим показателем в июне 2012 года. По состоянию на конец июня 2013 года средневзвешенный бюджет предложения и удельная ставка аренды (в расчете на единицу площади квартир) в сегменте высокобюджетного жилья составили 7 830 долл. США за объект в месяц и 680 долл. США за кв. м в год, продемонстрировав плюсовую коррекцию за истекший год на 6% и 4%, соответственно.

Когда уходят экспаты

Опрошенные игроки рынка согласились с выводами IntermarkSavills лишь отчасти. Большинство из них признало снижение спроса, уточнив, что это происходит лишь среди иностранцев и корпорантов. В IntermarkSavills также заметили, что существенное влияние на столичный рынок оказала реорганизация крупной иностранной компании, чей бизнес сосредоточен в России. Меж тем, если говорить о физлицах-россиянах, то спрос с их стороны продолжает быть стабильным.

Поэтому существенное снижение сделок на рынке элитной аренды заметили те компании, у которых была большая доля экспатов среди клиентов. По данным некоторых, падение числа сделок достигло уровня 2009 года, на который пришелся разгар кризиса. В 2010 – 2012 число иностранных клиентов снова росло, но в первом полугодии 2013 резко снизилось вновь. Стоит только гадать, почему корпорации вновь стали сокращать свои штаты как во время кризиса, но, в любом случае, это неприятный тренд. Более того, экспаты все больше экономят даже на таких вещах, как депозит в размере одной месячной оплаты, предпочитая предоставлять «неденежные» гарантии.

О наиболее популярном спросе

Далеко не все участники рынка согласились, что смещение спроса в сегмент от 4 до 9 тыс. долл. США является свежим трендом. По мнению других игроков, этот сегмент стал наиболее массовым еще в начале 2012 года. А из новенького – увеличилось число сделок с бюджетом в 16, 20, 23 тыс. долл. за месяц. То есть усилился спрос на самые дорогие объекты. 

Об исчезнувшем предложении

Половина из опрошенных спикеров заметила сократившееся предложение и тот факт, что оно стало менее качественным. Едва ли столь заметное число собственников отказалось от арендного бизнеса. На лицо их уход в тень, когда они сдают свои объекты либо самостоятельно и не официально. Россияне, в отличие от экспатов, чаще соглашаются на подобные сделки.

Косвенно подтверждает этот тренд и стабильность ставок. Кроме того, россияне стали диктовать новую моду, смещая спрос в сторону элитных новостроек, тогда как иностранцы всегда предпочитали жить в дореволюционных домах. Кроме того, замечен рост некачественного предложения с устаревшим ремонтом, например. Также выросла доля переоцененных объектов.

Однако у пердложения есть все перспективы для роста: грядущее введение повышенного налога на недвижимость и растущая популярность арендного бизнеса.

Ставки

Опрошенные эксперты показали единство мнений только в одном – динамике арендных ставок. Большинство заявляет, что за полгода они почти не изменились, разве что подросли на уровень инфляции. Впрочем, спикеры настоятельно рекомендуют собственникам все же быть более гибкими, как по ставке предложения, так и по прочим условиям. Поскольку в условиях ожиданий рецессии нельзя так уж сильно надеяться на высокий сезон осенью. 

РЕЗУЛЬТАТЫ I ПОЛУГОДИЯ НА СТОЛИЧНОМ РЫНКЕ ЭЛИТНОЙ АРЕНДЫ ОТ СЕМИ КОМПАНИЙ

Составлено Realestate.ru по данным, предоставленным участниками рынка

«Иностранцев стало очень мало»

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»: 

- Рынок аренды элитного жилья довольно стабилен, существенных изменений здесь не наблюдается. Но стоит отметить, что в последнее время в основном элитные квартиры снимают граждане России, иностранцев не так много. До кризиса существенное число элитных квартир снимали различные организации для иностранных специалистов, сейчас доля подобных сделок сократилась примерно в половину.

В основном, квартиры снимают россияне. Есть владельцы собственного бизнеса из регионов, которые часто приезжают в Москву и на длительный срок снимают квартиру в центре, есть семейные пары, которые живут в загородном доме в Подмосковье и снимают квартиру для рабочих будней в столице. Иностранцев среди квартиросъемщиков не так много и они предпочитают не слишком дорогие варианты, с более скромным ремонтом и мебелью.

Арендные ставки в элитном сегменте в текущем году не менялись и начинаются в среднем от 80 тыс. рублей в месяц. Это квартиры с современным ремонтом и мебелью, в центральных районах. За 100 тыс. рублей в месяц и выше возможно найти квартиру и вблизи Арбата, например за 110 тыс. рублей/месяц сдается в аренду двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м в тихом переулке исторического центра Москвы в отреставрированном доме дореволюционной постройки.

Что касается предложения, то в основном предлагаются квартиры в старом жилом фонде: «сталинки» и есть дома дореволюционном постройки. В новых домах сдаются квартиры по довольно высоким арендным ставкам, так как это более качественные варианты, с интересными дизайнерскими решениями, современной мебелью и техникой. Кроме того, в новых домах есть подземный паркинг, охрана, огороженная территория. Например, в современном доме, постройки 2004 года на Сретенке сдается двухкомнатная квартира, площадью 80 кв. м в стиле хай-тек. Просторная гостиная-студия и отдельная большая спальня. Оборудованная кухня. Гардеробная комната. Стоит отметить, что квартиры, которые сдают довольно долго, морально устаревают, собственники не спешат делать новый ремонт и менять дорогую мебель. А в новостройках предлагают самые модные и стильные варианты.
 
Самые дорогие варианты предлагают на Остоженке, вблизи Фрунзенской, рядом с Кремлем – в историческом и престижном центре Москвы. Например, за 150 тыс. рублей в месяц сдается двухкомнатная квартира (80 кв. м) в Доме на набережной.

Самые бюджетные варианты – на окраине ЦАО, в районе Таганской, Добрынинской, Курской, Белорусской, где не такие уютные районы. Например, за 50 тыс. рублей, сдается небольшая однокомнатная квартира (35 кв. м) в районе Таганской, со свежим, но довольно типовым ремонтом.

«Рост спроса на новостройки»

Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:

- На рынке элитной аренды в 1-2 кварталах 2013 года наблюдался рост количества клиентов на фоне слабого предложения новых квартир со стороны хозяев. Такая тенденция привела к повышенному спросу на квартиры с 3 спальнями в бюджете от 10 000 долларов в месяц. Предложение квартир на рынке высокобюджетной аренды практически не росло. Ставки аренды выросли в пределах инфляции. Вырос и спрос на квартиры с 3-4 спальнями в домах с подземным паркингом, также отмечается повышенный, по отношению к аналогичному периоду прошлого года, спрос на 2-3 комнатные квартиры с новым качественным ремонтом, в которых ранее (после ремонта) практически никто не проживал. Востребованный бюджет аренды в данной категории – от 6000 до 8000 долларов США. Самые дорогие квартиры сдаются на Остоженке и на Патриарших Прудах, самые дешевые – это восток и север центральной части города в зоне между ТТК и садовым кольцом.

«Новый налог на недвижимость может подтолкнуть собственников сдавать больше квартир»

Анна Карпова, руководитель отдела аренды компании Est-a-Tet:

- Год назад основными требованиями к будущему дому были: новый дом, наличие машиноместа в подземном паркинге, 10-минутная транспортная доступность к месту работы. В I полугодии 2013 мы отметили увеличение количества пожеланий относительно параметров поиска объекта, сегодня арендатор хочет поселиться в ЖК с развитой внутренней и внешней инфраструктурой. Идеальными считаются комплексы, в пределах которых можно оставаться несколько дней, на их территории находятся разнообразные кафе и рестораны, супермаркет, торговый центр, SPA-салон, автомойка, химчистка, дополнить эти инфраструктурные объекты должен парк или прогулочная зона. Апартаменты в башнях ММДЦ «Москва-Сити», «Фьюжн парк» в Хамовниках, ЖК «Дом на Мосфильмовской», ЖК «Воробьёвы горы» в наиболее полном объеме могут предоставить данный перечень объектов инфраструктуры.

Средний уровень арендной платы в I полугодии 2013: 1-комнатная квартира (студия) – 90 тыс. рублей в месяц, 2-комнатная квартира – 170 тыс. рублей в месяц, 3-комнатная квартира (2 спальни) – пользовались наибольшей популярностью – 270 тыс. рублей в месяц.4-комнатные квартиры (3 спальни) – 320 тыс. рублей в месяц; 5 и более комнат (4 и более спален) – от 400 тыс. рублей в месяц. Относительно I полугодия 2012 года арендная ставка увеличилась на 3-5%. Соразмерно инфляции и повышению коммунальных платежей, в апреле началось традиционное летнее затишье, многие собственники установили на летний период ставки 2012 года в надежде закрыть вопрос сдачи квартиры в течение 1-2 месяцев.

В I полугодии 2013 года рынок элитной аренды можно охарактеризовать как стабильный – равномерное территориальное распределение новых объектов, практически неизменная структура спроса. Полагаю, что во второй половине лета на рынок выйдет достаточное количество новых объектов. Некоторые собственники предпочли насладиться отдыхом и отложить вопрос сдачи квартиры в аренду до осени. Также после летнего сезона могут активизироваться владельцы инвестиционных квартир, которые до сегодняшнего дня не использовались. Возможно опубликованные Минфином ставки нового налога на недвижимость, который планируют ввести с 01 января 2014 года, побудят собственников выставить эти активы в аренду.

«По-прежнему велик объем переоцененных предложений»

Галина Киселева, руководитель управления квартир «ИНКОМ-Недвижимость»:

- По итогам июня стоимость аренды элитных квартир в Москве составила 71 тыс. рублей в месяц за однушку класса premium и 109,1 тыс. рублей в месяц за однушку класса de luxe. Ориентируясь на эти показатели, доля элитного жилья в ЦАО составляет более 10% от общей экспозиции столичного рынка найма. Средний бюджет арендной сделки в ЦАО по итогам полугодия составил 122,1 тыс. рублей в месяц. Самым дорогим предложением по итогам полугодия стала 4-комнатная 200-метровая квартира в районе метро «Пушкинская». Стоимость предложения составляет 1 млн рублей в месяц.

К сожалению, с начала года ситуация в элитном сегменте мало изменилась: на рынке по-прежнему спрос превышает предложение и велик объем переоцененных объектов. Клиенты, состоятельные люди, бизнесмены и экспаты могут выбирать не просто из 10-15 квартир, но из 25-30 предложений. Они выбирают не просто эксклюзивные апартаменты, а те, где цена соответствует качеству.

Высокое количество переоцененных объектов – причина психологической деформации собственников. Имея дорогую недвижимость, сделав в ней эксклюзивный ремонт, они просто не могут переступить через себя и выставить ее по рыночной цене. Такое магическое влияние элитной недвижимости в итоге привод к сильному увеличению сроков экспозиции.

Что касается стоимости, то самые дорогие квартиры, по традиции, сдаются на Остоженке, в Хамовниках и Замоскворечье, а также на Проспекте Вернадского и ул. Удальцова. Дешевле всего снять элитку можно на Белорусской, Киевской и Красных воротах. Эти районы меньше ценятся из-за близости вокзалов, а, следовательно, не слишком хорошей экологии и социального окружения.

«Предложение растет: арендный бизнес набирает популярность»

Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome:

- Как показывает практика, стоимость аренды начинает незначительно расти ближе к осени, когда заканчивается сезон отпусков и начинается деловая активность. Также стоит отметить тот факт, что переоцененные, неликвидные квартиры не пользуются спросом, а квартиры с адекватным соотношением цена-качество сдаются не более 2-3 недель. К примеру, стоимость аренды 2-3 комнатной квартиры площадью около 120 кв. м в элитном доме престижного района столицы, в июне составляла от 200 тыс. рублей. Наибольшим спросом, исходя из клиентских запросов компании, пользовались квартиры в элитных домах от 3 спален со свежим ремонтом, преимущественно в которых еще никто не жил, в бюджете 200-250 тыс. рублей в месяц.

Наибольший интерес среди арендаторов элитной недвижимости стабильно вызывает ЦАО и районы на Западе Москвы в пределах ТТК (пример Хамовники, Красная Пресня). Если говорить о предпочтениях арендаторов, то интересны предложения в домах бизнес- и элит-класса с высококачественной отделкой, огороженной территорией, подземным паркингом, фитнес-центром или бассейном. На сегодняшний момент количество предложений по аренде в элитных домах существенно выросло. Многие покупатели предпочитают инвестировать свои средства в жилье в строящихся элитных комплексах с целью последующей сдачи в аренду.

Наши постоянные клиенты все чаще обращаются к нам с подобными запросами. Мы даем консультации по доходности, будущей стоимости аренды конкретного объекта недвижимости, возможных рисках и пр. Многие стали задумываться об арендном бизнесе, т.к. инвестирование в недвижимость является наилучшим способом вложении капитала, поскольку экономические показатели в стране нестабильные и хранение денег на банковских депозитах подвержено рискам, а вложение в ценные бумаги не всегда приносит желаемый результат.

Что касается разницы стоимости в элитных новостройках и домах аналогичных по классу, но уже заселенных, то она практически не отличается. В большей степени здесь играет роль наличия услуг в доме, внутренней инфраструктуры (наличие бассейна, спорт зала), а также состояние квартиры (уровень дизайна и интерьера, качество ремонта, оборудования и мебели и т.д.). Самые дорогие предложения наблюдаются в районе Остоженки, Золотой Мили, Арбата, стоимость квартиры в этих районах в элитном доме начинается от 10 000 долларов и выше. Самые «дешевые» квартиры расположены в ЗАО за счет удаленности от центра, стоимость начинается от 150 тыс. рублей за квартиру.

«Летом ставки немного просели»

Ольга Тараканова, руководитель отдела московских продаж компании Knight Frank:

- Текущая динамика средних цен на рынке аренды элитного жилья в целом соответствует традиционным колебаниям, однако, на более высоком ценовом уровне: средневзвешенная арендная ставка в течение I полугодия 2013 г. колебалась в диапазоне от 6 250 до 6 700 $/мес., достигнув пика в феврале-марте, за которым последовало снижение, обусловленное сезонным фактором. Так, в настоящий момент наблюдается традиционное снижение арендных ставок, связанное с расширением предложения за счет жителей, уезжающих из города в летние месяцы. Помимо сезонности на снижение арендных ставок повлияло падение курса рубля, продолжающееся с начала года. Однако существенных изменений в спросе по районам не происходит. Арбат, Остоженка и Тверской как были самыми популярными и по аренде и по продажам на протяжении уже многих лет, так и остаются приоритетными.

Средневзвешенная стоимость аренды элитной квартиры площадью от 80 до 150 кв. м в конце I полугодия 2013 г. составила 6 281 $/мес., что на 3,1% выше аналогичного показателя прошлого года.

Основную часть предложения на рынке аренды сейчас по-прежнему составляют квартиры площадью до 150 кв. м, их доля в общем объеме достигает 60%. Самый большой объем предложения сосредоточен в Тверском районе и районе Чистых прудов, по сравнению с 2012 г. существенно расширилось предложение в Хамовниках и на Сретенке. В I полугодии 2013 г. в территориальной структуре по сравнению с прошлым годом произошли существенные изменения: если в течение 2012 г. и в начале 2013 г. наиболее дорогие квартиры предлагались в аренду в районе Остоженки, то к концу I полугодия 2013 г. арендные ставки в этом районе снизились до среднего уровня.

В лидеры по стоимости аренды элитного жилья выходит район Арбата – здесь средневзвешенная цена превысила 7 900 $/мес. Квартиру с аналогичными характеристиками, расположенную в Таганском районе, можно снять дешевле – 4 350 $/мес.

Мария Лукина, Ольга Александрова