Что последует за снижением числа сделок на рынке элитных новостроек?

 Аналитики Contact Real Estate сообщили на днях, что в I полугодии 2013 года  элитных новостроек было продано на 44 % меньше, чем за тот же период в прошлом году. Эксперты, опрошенные RealEstate.ru, за редким исключением подтвердили тренд. На постепенное и стабильное снижение спроса указывает и то, что цены на этот сегмент за 6 месяцев поднялись всего на 3 %, в среднем, что не покрывает даже инфляцию. При этом довольно бурно растет новое предложение. Но парадокс заключается в том, что участники рынка не видят предпосылок для снижения цен в дальнейшем. Об этом и других ярких трендах  читайте в ИТОГАХ ПОЛУГОДИЯ

По данным компании Contact Real Estate, за I полугодие 2013 года  на первичном рынке ЦАО Москвы было продано порядка 225 квартир, что на 44% ниже показателей за аналогичный период 2012 года, а в денежном эквиваленте за I полугодие 2013 было продано квартир на общую сумму 579,15 млн долларов, что на 22 % ниже аналогичных показателей 2012 года. В разрезе площадей за полугодие было продано 32 148 кв. м, что ниже аналогичных показателей 2012 года на 42%.

Что касается объема предложения, то  этот показатель  за указанный период составил 223 854 кв. м., что на 11 % выше аналогичных показателей 2012 года. Это объясняется тем, что первичный рынок ЦАО пополнился проектами ЖК Grand DeLuxe (в р-не Плющихи), «Булгаков», «Плотникоff» и апартаментным комплексом «У Патриарших» (р-н «Патриаршие пруды»), II очередью ЖК Wine Housе (Замоскворечье) и апартаментными комплексами Turandot Residences (Арбат) и «Сады Пекина» (Пресня).

Таким образом, по итогам I полугодия объем предложения в количественном выражении составил 1 509 квартир, а в денежном выражении – 3,39 млрд долларов США. При этом наибольшая доля предложения в квадратных метрах пришлась на район «Хамовники» - 40% от общего объема.

Средневзвешенная цена 1 кв. м элитного жилья по итогам полугодия выросла на 2,7% (по отношению к началу года) до 17,32 тыс. долларов.

Впрочем, вторичный рынок в дорогом сегменте чувствует себя немного лучше, считают в Top Brokers Alliance (входят компании IntermarkSavills, Contact Real Estate, Welhome и Tweed). Он провел совместный анализ этого сегмента и выявил главный тренд: москвичи мигрируют в новостройки Хамовников и Плющихи, а покупатели из регионов занимают освобождающиеся площади на Остоженке.

По данным аналитиков Top Brokers Alliance, за I полугодие 2013 года на вторичном рынке ЦАО было реализовано 93 квартиры на общую сумму 405,6 млн долларов (17 784 кв. м в общей сложности). При этом средневзвешенная цена «квадрата» проданного элитного жилья на вторичном рынке составила 22,81 тыс. долл. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, уверен, что средний бюджет сделок на вторичном рынке, ровно, как и средняя площадь продаваемых квартир, – растут. Однако совсем не понятно, как этот результат выглядит на фоне того же периода 2012 года. Как пояснили RealEstate.ru в Top Brokers Alliance, там просто не успели свести воедино данные по прошлому году.

Но вернемся к новостройкам. Несмотря на то, что на этом рынке сложились все предпосылки для снижения цен (спрос падает, предложение растет), все эксперты, опрошенные нами, настаивают на продолжающейся стагнации либо на дальнейшем росте цен за счет того, что новое предложение стало выводиться на более поздней стадии строительства. Однако почти половина из опрошенных спикеров согласилась со снижением числа сделок. Есть определенное единство в том, что повысился спрос на небольшую площадь квартир. Абсолютно непонятная история со средним бюджетом сделок – на этот счет мнения разделились: одни говорят о том, что он снижается (и это логично в свете уменьшившегося метража), другие, напротив, настаивают на том, что он вырос. Кроме того, обозначены и другие интересные тенденции рынка за минувшие полгода. Но о них подробнее в комментариях.

ИТОГИ ПОЛУГОДИЯ В ЦИФРАХ

«Сделок с элитной первичкой было на 9 % больше, чем в I полугодии 2012 года, но средний бюджет покупки снижается»

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills:

- За I полугодие 2013 года, по нашим оценкам, фактическая емкость первичного рынка городского жилья премиум-класса составила 234 заключенных сделки (34 тыс. кв. м), что на 9% выше показателя аналогичного периода 2012 года. В денежном выражении, это более 630 млн долл. По состоянию на конец июня объем первичного предложения городского жилья премиум-класса в г. Москве составил около 1,35 тыс. квартир и апартаментов (суммарно 227 тыс. кв. м) – прирост с начала года на 10%.

К концу I полугодия объемы рынка практически достигли пиковых значений – в мае 2012 г. на первичном рынке экспонировалось 239 тыс. кв. м элитного жилья. По состоянию на конец июня 2013 года средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья премиум-класса достигла 19 180 долл./кв. м. Относительно начала года показатель прибавил 2,3%, относительно июня прошлого года – 5,4%.

Появление новых проектов не позволяет ценовой структуре рынка кардинально меняться (спрос замещается новым предложением) – плавное снижение доли квартир по цене до 15 тыс. долл. США обусловлено позицией девелоперов, которые стремятся сохранять получаемую маржу на приемлемом для себя уровне. Отсюда инерционное повышение цен в пределах или на уровне инфляции для основного пула экспонируемых квартир и апартаментов.

Что касается трендов, то продолжилась наметившаяся в начале года тенденция ослабления позиций Хамовников в территориальной структуре текущего предложения – сейчас в районе сконцентрировано чуть более половины рынка, годом ранее продавалось не менее 2/3 всех площадей.

Кроме того, к концу июня 2013 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса сложилась достаточно редкая ситуация. Мы наблюдаем увеличение доли квартир площадью до 150 кв. м. по сравнению с июнем 2012 года. Текущий запас прочности (объем предложения, которого хватит покупателям) при сохранении среднемесячного темпа реализации равен 2,5-3 года. Таким образом, девелоперы пытаются обеспечить более высокие темпы реализации относительно конкурентного окружения за счет предложения относительно небольших бюджетов покупки.

«Количество продаж снизилось, но растут бюджеты сделок»

Наталья Немчанинова, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

- Объем реализации в метровом выражении в 1 полугодии в ЦАО заметно ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Несмотря на то, что количество продаж снизилось – рынок элитной недвижимости все равно демонстрирует неплохие результаты. Растут бюджеты сделок и площади покупаемых квартир. Средняя цена квадратного метра по итогам 1-го полугодия показала небольшой рост, примерно на 3% по отношению к январю.

Объем продаж квартир на элитном рынке новостроек ЦАО Москвы за первое полугодие в денежном выражении составил около 320 млн долларов. Средняя площадь объекта составила от 160 до180 кв. м, средний бюджет сделки почти достиг 3 млн долларов. Причем на элитном рынке покупатели предпочитают новостройки, на вторичном рынке продано гораздо меньше квартир. Однако по-прежнему покупатели предпочитают новостройки на конечных стадиях строительства (более половины запросов).

Можно еще отметить, что на рынок вышло больше нового жилья, чем за прошлый год целиком. Так рынок откликнулся на запросы покупателей – в новых вышедших объектах отмечено сокращение площади квартир, сейчас велика доля предложений до 150 кв. м с бюджетом до 60 млн рублей. При этом мы вновь можем говорить, что запрашиваемая площадь квартир увеличивается.

«Новое предложение может ненадолго снижать цены»

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:

- Суммарный объем реализованного жилья и апартаментов на первичном рынке по итогам 1 полугодия 2013 года составляет порядка 250 объектов (около 48 тыс. кв. м). Из этого объема на сегмент апартаментов приходится порядка 24%. Объем предложения на первичном рынке квартир находится на уровне 1 100 объектов, на первичном рынке апартаментов – 800 (с учетом апартаментов в «Москва-Сити»).

Цены на элитное жилье демонстрируют небольшой ежемесячный рост (не более 0,2-0,5%). При этом в мае под воздействием изменения структуры предложения было отмечено небольшое снижение среднего показателя за счет выхода нового проекта по инвестиционным ценам. Квартиры в среднем стоят около $19 500 за кв. м, апартаменты дешевле – $15 530 за кв. м.

«Цены будут расти дальше»

Евгения Коростелева, генеральный директор агентства элитной недвижимости bon ton realty:

- В 1-м полугодии 2013 года в ЦАО г.Москвы было реализовано немногим более 200 элитных квартир (в денежном эквиваленте – на сумму порядка 550 млн. долларов). Это почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года – в количественном выражении, и примерно на 20% ниже – в деньгах. Цены выросли за 6 месяцев  не менее, чем на 3 %.

В первом полугодии 2013 года было объявлено о старте продаж в 3 новых элитных жилых комплексах, а также в 4 апарт-проектах элитной категории (включая новую очередь в ЖК Wine Housе, где заявлены как квартиры, так и апартаменты).  На данный момент, объем предложений на первичном рынке в элитном сегменте можно оценить примерно в 1,5 тыс. квартир (на 8-10% больше, чем в этот период прошлого года) на общую сумму порядка 3-3,5 млрд долларов. Среди основных трендов - дальнейшее подорожание элитной жилой недвижимости.

«Объем продаж увеличится на 20 % к концу года»

Владимир Кушнарев, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet:

- Продажа около 40 квартир в месяц – это достаточно хороший показатель. Стоит отметить, что такая тенденция продаж сохраняется на протяжении последних 3 лет. С учетом тех проектов, которые вышли на рынок в этом году, объем продаж к концу года увеличится, рост может составить до 20%.

Сегодня объем предложения на рынке элитной недвижимости столицы (включая апартаменты) представлен более 1 200 квартирами общей площадью около 200 тыс. кв. м. Средняя стоимость кв. м составляет около 25 тыс. долл., что не сильно отличается от цен 2012 года. С выходом новых проектов, увеличился интерес к элитному сегменту со стороны покупателей. Наибольшим спросом стали пользоваться квартиры площадью от 100 до 150 кв. м с бюджетом покупки до 2,5 млн долларов США.

ТЕНДЕНЦИИ

«Сокращается количество инвесторов в сегменте»

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:

- I полугодие 2013 года характеризовалось спадом продаж на первичном рынке, обусловленном сопоставимостью цен в новых объектах на ранней стадии готовности с ценами на вторичное жилье в сочетании с отсутствующей инвестиционной привлекательностью новостроек. Инвесторов в сегменте практически нет, большинство сделок заключается с конечными покупателями.

По этим причинам спросом пользовались новостройки на хорошей стадии готовности, показавшие лучшую динамику продаж. В конце весны – начале лета несколько снизились темпы реализации объектов, выведенных на рынок осенью 2012 года и ранее. Эта тенденция обусловлена тем, что доступное предложение в таких объектах реализовано, а наиболее дорогие квартиры продаются стабильными, но медленными темпами. Цены же существенно не изменились с конца 2012 года.

Как тенденцию конца полугодия можно отметить изменение стратегии частных инвесторов, работающих в элитном сегменте. Ранее они в основном зарабатывали на покупке строящихся квартир и их последующей перепродаже, а сейчас, поскольку новые проекты выводятся по цене, соответствующей хорошей стадии строительства, а не по инвестиционной стоимости, инвесторы переключились на готовые объекты. В основном они приобретают уже построенное жилье, вкладываются в ремонт и реализуются как квартиры «под ключ».

Лидерами по востребованности являются такие районы, как Плющиха и Красная Пресня: здесь больше всего интересных проектов, предлагающих адекватную качеству цену, меньше всего продаж на Таганке.

«Спрос снижается из-за оттока капитала за рубеж»

Ольга Павлова, замгендиректора, руководитель отдела продаж Delight Realty:

- Количество сделок на первичном рынке в первом полугодии 2013 года уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Москве. В том числе, из-за того, инвестиционных покупок на рынке элитной недвижимости очень мало. В нашей практике львиная доля приобретений происходит для себя, для проживания своей семьи. Я больше связываю процесс сокращения спроса на нашем рынке с продолжающимся оттоком капитала за рубеж.

Почему падает доверие к отечественной «элитке»? Во-первых, увеличились риски, связанные с политической обстановкой в стране: представители крупного бизнеса, да и чиновники, предпочитают больше вкладывать средства в «запасные аэродромы» заграницей, чем увеличивать активы на родине. Во-вторых, негативно на инвесторов действует то, что цены на элитку почти не растут уже более года. В-третьих, сроки экспозиции существенно увеличились. Еще более удлинить экспозицию может и растущий объем нового предложения в столице.

Вот и получается, что рост цены в элитной новостройке от котлована до госкомиссии, в среднем, составляет 30 % за три года. А если предложение существенно превысит спрос, то неизвестно, сколько простоит объект после того, как частный инвестор решит выставить его на рынок. В итоге, мы рассчитываем менее, чем на 10 % годовых, часть из них будет «съедена» инфляцией. Это вполне сравнимо с обычным банковским вкладом, если не меньше.

Недаром вторичный рынок дорогой недвижимости чувствует себя лучше новостроек. Основная масса покупателей, подбирающая жилье для себя, не хочет ждать пока квартира будет построена. А самый популярный вид инвестиций: купил квартиру в плохом состоянии дешево – сделал роскошный ремонт – продал дороже либо сдал в аренду, также выгоднее на вторичке из-за более быстрого оборота средств.

«Точечная застройка в ЦАО возвращается»

Мелконян Карен, управляющий партнер компании Elite Center:

- Значимыми событиями для рынка следует назвать возвращение точечной застройки в ЦАО, где в настоящее время возводятся сразу несколько клубных жилых комплексов. А также появление редких для элитного рынка предложений небольших площадей, от 30 до 60 кв. м. В целом на рынке первичного элитного жилья сегодня можно наблюдать тенденцию, о которой мы говорили в начале этого года, – это увеличение спроса на объекты, площадью от 100 до 130 кв. м с диапазоном стоимости от 1 млн до 1,5 млн долл.

«Растет спрос на нестандартную недвижимость»

Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties:

- В первом полугодии 2013 года одной из ключевых тенденций элитного сегмента стал рост спроса на нестандартную недвижимость, в частности, на апартаменты. В принципе в элитном сегменте сейчас выигрывают проекты, четко ориентированные на потребителя, с хорошо продуманной концепцией. Поэтому спрос на «элитку» сильно варьируется в зависимости от концепции и продуманности проекта. Типовые жилые комплексы с лепниной и холодильником для шуб уже неинтересны.

В успешном проекте обязательно есть «изюминка», индивидуальность. Это могут быть мансарды, двухуровневые лофты, апартаменты с отдельным входом или с антресолями и пр.Что касается цен на элитное жилье в Москве – они стабильно растут, но на самом деле все строго индивидуально для каждого отдельно взятого объекта. Наибольший прирост стоимости в первом полугодии продемонстрировали оригинальные проекты.

«Рост первичного рынка может заставить цены на вторичке пойти вниз»

Ольга Тараканова, руководитель отдела московских продаж Knight Frank:

- За I полугодие рынок элитного жилья вышло на 20% больше нового предложения, чем за весь 2012 год. В сумме более 65 тыс. кв. м, из них около 60% пришлось на конец весны – начало лета. Показатель средней цены квадратного метра элитного жилья оставался стабильным, демонстрируя умеренную положительную динамику – за 6 месяцев средняя цена выросла на 1,2% и составила на конец июня 24 935 долл./кв. м.

Мы предполагаем, что в связи с выходом на первичный рынок такого количества новых качественных объектов, и стабильной ситуации по их физическому возведению, вторичный рынок может замедлить свой рост, а в отдельных случаях даже получить отрицательную динамику. Это также будет свидетельством экономической стабильности и закономерного поведения рынка элитной недвижимости в нормальных условиях.

«Цены на апартаменты сближаются с ценами на квартиры»

Ольга Маркова, маркетолог ЗАО «Пересвет-Инвест»:

- Спрос в элитном сегменте довольно стабилен. В среднем стоимость кв.м в элитных новостройках ЦАО составляет   500 - 515 тыс. рублей. Стоимость элитных предложений повышается в цене, так с декабря 2012 года по май месяц текущего года средняя цена кв. м поднялась на 4,9% и это довольно существенный показатель. Стоит отметить, что даже в элите наибольшей популярностью пользуются сравнительно небольшие по площади квартиры (до 200 кв.м.). 

Для элитного сегмента довольно существенно повысилось число предложений, но по прежнему по общему количеству объектов лидирует район Хамовники. Покупатели выделяют проекты с интересной архитектурой (например «Итальянский Квартал») и полноценной внутренней инфраструктурой. 

Интересны для покупателей и апартаменты, но большинство подобных покупок относится к инвестиционным сделкам. Так как у апартаментов отсутствует статус жилого помещения и невозможна регистрация, то их приобретают люди в основном уже имеющие жилье, на этапе начала реализации, когда стоимость предложений самая оптимальная. В этом году средняя стоимость апартаментов довольно стабильно растет и уже приближается по цене к квартирам. Стоимость квартир в среднем выше, чем апартаментов на 10 - 11 %.

Со спикерами беседовала Мария Лукина