Октябрь: сезонный подъем или долгожданный выход из стагнации?

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ОКТЯБРЬ: Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, Kalinka RealEstate, Knight Frank, Welhome, «Инком-Недвижимость», «Миэль», «НДВ-Недвижимость».

СВОДНЫЙ ОБЗОР ЦЕН НА МОСКОВСКОЕ ЖИЛЬЕ ЗА ОКТЯБРЬ: Chesterton, Contact Real Estate, IntermarkSavills, Kalinka RealEstate, Knight Frank,  Welhome, «Инком-Недвижимость», «Миэль», «НДВ-Недвижимость».

Московский рынок недвижимости во всех сегментах продемонстрировал небольшой, но уверенный рост, пусть по некоторым позициям он был достаточно условным. По словам экспертов, в сегменте элитной недвижимости наблюдается всплеск активности, связанный с выходом новых проектов, в том числе строительства жилого комплекса на месте завода «Корнет».

В свою очередь в сегменте доступного жилья продолжилось вымывание самого доступного предложения, что привело к росту цен на вторичном рынке. Эксперты верны себе и до конца года не ожидают резкого роста или падения цен и традиционно обещают увеличения стоимости квадратного метра на уровне инфляции.

Как мы считали

Средняя температура по больнице, а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой  и классом (эконом, бизнес и элитка), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.
Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

По традиции участники рынка выделяют три основных сегмента на рынке жилья: эконом-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «комфорт-класс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно три этих сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя эконом-класс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная часть участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей. Эти данные можно найти в тексте ниже. Если компания не рассчитывает стоимость жилья на первичном и вторичном рынке раздельно, мы объединяли ее данные в одной графе.

Тренды

Эконом

По словам генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость» Ольги Новиковой, цены в сегменте эконом-класса продолжили расти. «Из-за опасности возникновения кризиса московский рынок жилья сохраняет стабильность: застройщики выводят новые объекты в разных сегментах, а прирост цен предложения сопоставим с темпами инфляции», - говорит руководитель отдела исследований холдинга «МИЭЛЬ» Люция Луцкова. По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса, расположенные в панельных домах спальных районов. «Бурный рост объема предложения пришелся на август в связи с присоединением «Новой Москвы», немного снизился в сентябре и возобновился в октябре», - говорит эксперт.

Комфорт и Бизнес

Пожалуй, чемпионом по приросту цен стал московский бизнес-класс, что впрочем не удивительно, особенно, если речь идет о новостройках. Как ни крути, а с учетом того, что на столичном рынке предложение «первички» весьма далеко от насыщения, а эконома не осталось практически, то совсем не удивительно, что в наиболее доступном столичном жилье – а теперь это комфорт- и бизнес-класс, первую скрипку начинает играть продавец. Чего не было все эти кризисные годы. Президент компании ФСК «Лидер» Владимир Воронин заметил, что цены на московский бизнес-класс явно завышены, но «рынок, вернее его отсутствие диктует свое» (подробнее см.здесь). Причем прирост цены именно на первичном рынке в сегментах «комфорт» и «бизнес» значительно опередил показатели на вторичном рынке в тех же классах.

Впрочем, по данным IntermarkSavills, на первичном рынке жилья бизнес-класса в октябре 2012 года было заключено 156 сделок, что на 8% превосходит показатель прошлого месяца. При этом уровень цен не изменился, так как рост среднерыночной цены за счет выхода в продажи нового дорогого предложения компенсировался укреплением курса доллара.

Элитка

По данным директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group Романа Попова, в элитном сегменте средний уровень цен фактически сохранился на уровне сентября, однако незначительно снизились средняя цена предложения в районе Замоскворечье. «Это стало следствием вывода на рынок ЖК Wine House, средняя цена предложения в котором на сегодняшний день составляет порядка $14 тыс. за квадратный метр. Причем в Замоскворечье на первичном рынке представлены преимущественно построенные объекты, в которых остались не проданными единичные предложения», - объясняет эксперт. Поэтому, по его словам, выход на рынок нового крупного объекта, находящегося на начальной стадии строительства оказал заметное влияние на текущий уровень цен в районе. О том же говорит и управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов:  «средневзвешенная цена квадратного метра на вторичном рынке элитной недвижимости снизилась на 0,3% из-за выхода относительно недорогого предложения в ЖК «Английский квартал»».

«Хотя все ожидали кризиса и замедления этой осенью, тем не менее, рынок элитной недвижимости демонстрирует активность. Вопреки  пессимистичным  настроениям, количество звонков, обращений и  сделок в сентябре-октябре этого года увеличилось на 10-12 % по сравнению с предыдущим годом.  Текущее повышение цен связно с повышением цен именно в Хамовниках, где сейчас сосредоточены все масштабные элитные новостройки Москвы», - говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. В отделе исследований рынка компании Knight Frank подтверждают тренд с Хамовниками, где цена квадратного метра выросла на 2 %. «Стоимость примерно 60 % элитных квартир на первичном московском рынке по итогам октября варьировалась от $2 до $5 млн», - говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова, которая к Хамовникам присоединяет еще и Тверской район в плане повышения цен.

 «Отчетливым трендом на вторичном рынке является миграция из исторического центра части аудитории в сторону "ближнего Запада"- район улиц Косыгина, Мосфильмовской и Воробьевых гор. Многие имеют дома загородом и предпочитают также обустраивать офисы своих компаний на Западе, где выше мобильность и лучше транспортные развязки, а соответственно и жилье им выгоднее по всем параметрам также покупать здесь», - отмечает Денис Попов.

Прогноз

Эксперты говорят о том, что сегодня ценообразование на рынке более «правильное», чем до кризиса. «Дорожают не все объекты, а преимущественно только пользующиеся покупательским спросом или активно строящиеся. Например, в течение третьего квартала 2012 года в ЖК «Шоколад» цены выросли на 10 %, в ЖК «Литератор» и ЖК «Имперский дом» – на 6,7% и 4,5% соответственно», - отметил Роман Попов из Kalinka Real Estate Consulting Group. По словам Екатерины Тейн, некоторые застройщики готовятся к сезону новогодних праздников и заранее поднимают цены в октябре - ноябре, чтобы потом объявить о праздничных акциях и дисконтах. «Учитывая, что покупатели сейчас активны и девелоперам нет необходимости искусственно усиливать продажи, то по нашему прогнозу, сезонные скидки в этом году не превысят  5-6%», - отмечает она. По оценкам «Миэль», рост уровня цен столичных новостроек по итогам года может составить порядка 10%.  

Алексей Лоссан

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Осень на рынке столичного жилья началась в октябре?

Цены замерли на уровне сопротивления 

Июль: самое дешевое жилье практически вымыто с рынка столицы