Обманутые дольщики: как защитить свои права?
В данном материале RealEstate.ru расскажет о способах борьбы дольщиков за свои права с использованием как правовых механизмов, так и любых, не запрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков
Ни для кого не секрет, что в настоящий момент проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. Тем более странно видеть слишком спокойную реакцию власти всех уровней на сложившуюся критическую ситуацию на рынке долевого участия в строительстве. В данном материале RealEstate.ru расскажет о способах борьбы дольщиков за свои права с использованием как правовых механизмов, так и любых, не запрещенных методов давления и воздействия пострадавших граждан на властные структуры и недобросовестных застройщиков.
Как показывает опыт, наиболее эффективно проблемы решаются тогда, когда масса людей, имеющих одну цель, объединяется для ее воплощения. Проблемы в долевом участии в строительстве не исключение. Объединиться можно официальным образом и неофициально. Естественно, что обманутые дольщики, осознав себя пострадавшими, начинают стихийно общаться, обмениваться телефонами и адресами. Поэтому полезным оказывается создание сайта пострадавших инвесторов конкретного дома, жилого комплекса и т.п. Затем формируется, но не оформляется юридически «инициативная группа» пострадавших, которая начинает вести целенаправленную работу по спасению своих инвестиций. В некоторых случаях и ситуациях, такой стихийно сформировавшейся инициативной группы вполне достаточно для решения проблем. Но так случается не всегда.
Если же положение со стройкой достаточно сложное, то объединение дольщиков необходимо формализовывать. Естественно, что такое оформление целесообразно в форме некоммерческой организации. Опыт проблемных строек выявил следующие наиболее популярные формы некоммерческих организаций: некоммерческое партнерство, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). При этом, согласно ст.137 ЖК РФ, к правам товарищества собственников жилья (ТСЖ) напрямую не отнесено право на проведение строительно-монтажных работ по достройке дома, хотя прямого запрета, также нет. Также, в п. 1 ст.137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право «выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги» а п.2 той же статьи дает ТСЖ права «в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме» и «осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков». Сложив все эти правомочия, можно сделать вывод о том, что проведение строительно-монтажных работ не запрещено для ТСЖ. Согласно ст. 139 ЖК РФ, ТСЖ можно создать из будущих собственников помещений в строящемся доме. В то же время, Жилищный кодекс РФ в ст.110 предлагает такую организационно – правовую форму, как Жилищно – строительный кооператив (ЖСК). ЖСК создается именно с целью строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.
Таким образом, с целью организации всех будущих жильцов строящегося дома и создания легитимного руководящего центра, целесообразно создавать именно ТСЖ. Ведь членами ТСЖ являются все будущие жильцы дома, а решения, принятые собственниками 50% от площади помещений дома на общем собрании собственников, будут носить обязывающий характер для всех остальных, не голосовавших или не участвующих в собраниях жильцов. В то же время, если есть необходимость разделить функции строительства и управления, в дополнение к Товариществу собственников жилья следует создать еще и Жилищно-строительный кооператив.
По сути, для того, чтобы решить вопрос с достройкой своего дома, объединившиеся дольщики могут выбрать два пути: требовать от органов власти и от застройщика скорейшего достраивания дома, либо достраивать дом собственными силами, в том числе и за свои средства. Как показывает опыт и здравый смысл, по этим двум направлениям следует двигаться одновременно.
У дольщиков есть все основания не просить, а именно требовать от органов власти достройки их дома за счет ресурсов именно тех органов власти, которые предоставили застройщику земельный участок под строительство жилого дома. Права дольщиков защищены Конституцией РФ (ст.40), а также Гражданским кодексом РФ, Законом «О защите прав потребителей», законом «Об участии в долевом строительстве…» и многими другими нормативно-правовыми актами. Еще ни одно исковое заявление от имени дольщиков к российской федерации не было рассмотрено Страсбургским судом по правам человека, хотя такие иски должны быть доведены до рассмотрения этого суда. Может быть, после этого ситуация на рынке долевого строительства начнет кардинально меняться к лучшему. Пока же обманутые дольщики вынуждены прибегать к таким методам «прямой демократии», как митинги, массовые акции, перекрытие автодорог, голодовки. В ответах многих чиновников на требования граждан достроить их дома, просматривается позиция: вы сами на свой страх и риск отдали деньги недобросовестному застройщику и пригорели, это теперь ваша проблема, а власть пытается помочь, исключительно из сочувствия. При общении с органами власти надо понимать: подобный подход представляется возмутительным и свидетельствует о непонимании чиновниками их же функций.
Что касается такой меры, как смена застройщика без переуступки ему обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика, то это чревато многими проблемами. Ведь к моменту смены застройщика, что происходит, как правило путем замены лица в основном инвестиционном контракте, права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства. Получается, что у застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилось еще и множество обязанностей перед каждым дольщиком по предоставлении ему квартиры. Однако, уступка этой обязанности (в правовой формулировке – перевод долга), должна происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире. Согласно ст.391 ГК РФ, перевод долга возможен только при согласии кредитора (дольщика). Естественно, никто согласия от дольщиков не берет, более того, юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиком по передаче ему квартиры в собственность после завершения строительства. Ситуация возникает крайне опасная для дольщика, а органы власти частенько не "хотят" замечать того, что новый застройщик вообще может продать строящиеся квартиры от своего имени, он же формально, никому нечего не должен! В подобном случае, дольщики должны немедленно идти в суд с исковым заявлением о признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной, по причине несоответствия требованиям ст.391 ГК РФ. Такая сделка является недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая закону.
Во-вторых,объединившись, дольщики могут достраить дом за счет собственных средств, и таких примеров уже достаточно по всей стране. Однако на этом пути дольщики сталкиваются с массой проблем. Одна из главных – собрать со всех дольщиков дома суммы, необходимые для оплаты строительных работ и последующей сдачи дома в эксплуатацию. Для того, чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома стало обязательным для всех будущих собственников, следует принять такое решение о создании ТСЖ в строящемся доме, согласно ст. 139 ЖК РФ, В формулировке решения собрания желательно указать примерную сумму, которую каждый дольщик должен будет заплатить, исходя из расчета за квадратный метр площади квартиры. При этом необходимо, чтобы собственники более 50% будущих площадей дома проголосовали на общем собрании за завершение строительства за счет дольщиков.
Механизм работы с теми дольщиками, которые не могут, либо не хотят доплачивать, тоже существует. Им ТСЖ предлагает уступить права требования на их квартиры, получив при этом денежные средства от нового дольщика, который при оформлении уступки прав сразу же вносит и доплату на завершение строительства. Если покупатель не находится быстро, ТСЖ также может выкупить у дольщика права на его квартиру за приемлемую суму, чтобы затем реализовать квартиру на рынке и окупить затраты. Конечно, найдутся и такие дольщики, которые на захотят вообще ничего платить. Однако, согласно ст.245 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Общее собрание собственников помещений большинством голосов принимает решение о внесении дополнительных платежей на улучшение общего имущества в многоквартирном доме, установив порядок их внесения. Следовательно, каждый дольщик, оплативший средства на достройку, может предъявить требования к своему недоплатившему соседу о взыскании с него неосновательного обогащения. Ведь сосед получил улучшение своего имущества, и, как минимум, общего имущества жильцов, за счет тех, кто оплатил за достройку. Возможно, получив от соседей десятки исковых заявлений, в рамках которых еще и могут быть наложены обеспечительные меры на его квартиру, слишком экономный дольщик задумается о том, чтобы решить вопрос с доплатой, либо переуступить права на квартиру новому дольщику, которого устроят условия по доплате.
Подобные исковые заявления может подать и само ТСЖ, выступая от имени входящих в него дольщиков, а также, являясь застройщиком дома. Основой для таких обращений будет решение общего собрания будущих собственников, принявшего решение о достраивании за счет средств дольщиков, определив такой взнос как обязательный. Согласно п.п. 3 и 4 ст.137 ЖК РФ, «в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.» А также «товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов». Таким образом, у ТСЖ есть все основания в судебном порядке потребовать от неплательщиков не только взыскания суммы доплат на завершение строительства, но и возмещения убытков связанных с несвоевременным внесением этих платежей.
Еще одним важным направлением является взаимодействие дольщиков с органами власти. Что начать официально работы по достраиванию дома, дольщикам необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Этому часто жестко сопротивляется прежний застройщик, а иногда и чиновники. Тем не менее, только органам власти, местным администрациям бывает под силу убедить нерадивого застройщика уйти и передать стройплощадку дольщикам. Может оказаться так, что застройщик исчез, по юридическому адресу не находится, попросту, бросил стройку. В данной ситуации, следует убеждать местную администрацию заключить с ТСЖ (ЖСК) новый инвестиционный контракт, предметом которого будет уже завершении строительства жилого многоквартирного дома и ввод его в эксплуатацию. Также большие проблемы случаются с переуступкой прав застройщика по инвестиционному контракту в случае, если застройщик находится в процедуре банкротства. В такой ситуации любая переуступка прав застройщиком возможна только с согласия арбитражного управляющего либо собрания кредиторов.
Впрочем, известны случаи, когда дольщики, объединившись в ЖСК, отчаявшись получить официально права на достройку собственного дома, достраивали свой дом даже не став стороной инвестконтракта, предъявив дом администрации и строительного надзора, как говориться, явочным порядком.
Одним из важнейших вопросов на проблемных стройках частью является вопрос прав дольщиков на их квартиры, как еще не достроенные, так и уже построенные, в том числе, силами дольщиков. Если договоры, заключенные по 214-ФЗ, предполагают какую-то защиту, то договоры, которые не соответствуют данным критериям, могут оказаться ненадежными правоустанавливающими документами для их владельца. Тогда свои права предстоит защищать в суде.
Существуют два основных пути защиты своих прав: признание вещных прав (собственность) на недостроенную квартиру, либо констатация судом обязательственных прав дольщика. В качестве наиболее универсального пути предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т.д. Если строительство незакончено, объект не введен в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление и о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры. Правда, если пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, это не гарантирует положительного исхода дела. Дело в том, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 8561/00). Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет.
Однако, наработана и практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Когда дольщики дошли до Верховного суда РФ, то нашли поддержку у высшей судебной инстанции. Так, в своем Определении от 14.12.2010г. по делу №4-В1034, Верховный суд РФ указал: «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда».
Для домов, строительство которых начато до вступления в силу 214-ФЗ, предлагается использовать следующую формулировку исковых требований: соинвестор просит признать его отношения с застройщиком отношениями по долевому участию в строительстве, а договор соинвестирования по его фактическому содержанию договором о долевом участии в строительстве. Что это дает? Прежде всего, защиту прав дольщика, которая предлагается новым ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», возможность произвести регистрацию своего договора в Росрегистрации, а также статус залогодержателя части земельного участка, который находится у заказчика в собственности, а чаще, в аренде. То же самое можно попытаться сделать и в случаях, когда уже в период действия нового закона, застройщик не оформляет свои отношения с дольщиком договором о долевом участии, а использует конструкцию предварительного договора купли-продажи, вексельную схему и т.п. В этих случаях можно говорить о притворности сделок, которые фактически направлены на долевое участие гражданина в строительстве. Согласно п.2 ст.170 ГК РФ «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила». Следовательно, к притворных сделкам предварительной купли-продажи, купли-продажи векселя и т.п. будут применяться нормы, регулирующие долевое участие в строительстве жилых многоквартирных домов.
Очень часто на права дольщиков влияет конфликтная ситуация между юридическими лицами — участниками долевого строительства (заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти). Споры между ними выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми «зрителями» и «заложниками» подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований.
В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе. Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это «отсутствием спора», «невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства» и т.п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным с точки зрения ГПК РФ основаниям, отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекращать производство по делу и т.п. При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что требования истцов подпадают под действие Закона РФ от 07.02.92 N 2300-1 «О защите прав потребителей», что прямо установлено в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая что при всех прочих равных условиях указанный Закон предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.
Права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В данной ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить:
запрет ответчикам и любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования; запрет Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.
Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация «замораживается» и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.
Процедура банкротства, возбужденная в арбитражном суде, может серьезно осложнить положение граждан – дольщиков в некоторых ситуациях. Особенно опасно банкротство застройщика, если застройщик заключил с дольщиком предварительный договор купли-продажи квартиры – известная схема для «обхода» Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» В такой ситуации, если дольщик вовремя не среагирует и не признает свою сделку с застройщиком притворной сделкой, к которой будут применяться положения о долевом участии в строительстве, получения квартиры в собственность можно вообще не дождаться. Ведь все обязательства банкрота заключить договор в будущем так и останутся на нем, а дом отойдет новому собственнику в результате торгов. Подобная ситуация является крайне опасной.
В любом случае, процесс банкротства застройщика не должен протекать бесконтрольно со стороны дольщиков. Вряд ли целесообразно для включения в реестр кредиторов отказываться от недостроенной квартиры и требовать от застройщика уплаченные деньги, ведь получить деньги от банкрота нереально, а за квартиру следует бороться. Самой простой и исполнимой представляется следующая схема: дольщик предъявляет в процессе о банкротстве застройщика требования о взыскании неустойки за несвоевременное завершение строительства на основании ст.71 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. Как правило, такая неустойка составляет довольно внушительную сумму. Например, на основании п.2 ст.6 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» в случае нарушения застройщиком сроков передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Из практики рассмотрения подобных дел сумма неустойки частенько бывает равна стоимости будущей квартиры.
Став кредиторами застройщика, дольщики имеют возможность участвовать во всех процедурах банкротства, заявлять ходатайства, возражения, обжаловать действия управляющего и процессуальные документы, результаты собраний кредиторов и т.п. Кроме того, значительное увеличение размера требований к банкроту за счет требований дольщиков может сильно снизить интерес к должнику со стороны кредиторов, желающих получить активы застройщика. Также, следует учесть, что если к участию в деле о банкротстве будут привлечены, скажем, 200 дольщиков, которые установят свои требования как кредиторы, то такие граждане могут фактически полностью парализовать процесс банкротства. А пока банкротство застройщика неимоверно затянута, дольщики могут успеть достроить свой дом.
Важным аргументом для того, чтобы не включать незавершенный строительством дом в активы должника может стать указание на то, что права на все квартиры в строящемся доме уже переуступлены дольщикам и полностью ими оплачены, а застройщик не имеет ни вещных, ни обязательственных прав на квартиры. Это является основанием для того, чтобы не включать недостроенный дом в конкурсную массу. Несостоятельный аргумент о том, что дом – это набор строительных материалов, должника не может быть принят всерьез. Ведь застройщик в долевом строительстве выполняет фактически роль подрядчика – организатора, и никаких прав на недостроенные квартиры дольщиков иметь не может.
В целом, дольщикам, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. Необходимо объединиться, по возможности, привлечь грамотных специалистов, и добиться достройки дома, одновременно защищая свои права. Практика показывает, что это очень даже реально.
Андрей ДЯГИЛЕВ
Кандидат юридических наук
Фото: gzt.ru
