«Благодаря аренде мне удалось за 10 лет окупить покупку квартиры в Майами»

09 сентября 2013
Арендный бизнес в курортном регионе, где 365 дней в году светит солнце, весьма выгоден и позволяет довольно быстро отбивать инвестиции в жилье. Для сравнения, Москва, которая по своим арендным ставкам тоже может считаться раем для рантье, позволяет вернуть вложения минимум за 14 лет и то при грамотном подходе и если квартира ни месяца не простоит без жильцов. Впрочем, грамотный подход необходим и в Майами. Петербурженка Наталья Пейсина на ЛИЧНОМ ОПЫТЕ испытала справедливость этой фразы и готова поделиться с читателями RealEstate.ru полезными советами инвестирования в жилье во Флориде.
Арендный бизнес в курортном регионе, где 365 дней в году светит солнце, весьма выгоден и позволяет довольно быстро отбивать инвестиции в жилье. Для сравнения, Москва, которая по своим арендным ставкам тоже может считаться раем для рантье, позволяет вернуть вложения минимум за 14 лет и то при грамотном подходе и если квартира ни месяца не простоит без жильцов. Впрочем, грамотный подход необходим и в Майами. Петербурженка Наталья Пейсина на ЛИЧНОМ ОПЫТЕ испытала справедливость этой фразы и готова поделиться с читателями RealEstate.ru полезными советами инвестирования в жилье во Флориде.

КАК ВЫБИРАЛИ ГОРОД ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ?

- Наталья, почему вы решили уехать из России в США?

- Мои родственники жили в Америке уже очень давно, и мне всегда хотелось их повидать. Кроме этого мне хотелось посмотреть на то, как и другие люди живут, попутешествовать. Я сама из Санкт-Петербуга и безумно люблю свой город, но у меня всегда была мечта жить в райском уголке мира с климатом, где 365 дней в году солнце и теплый океан!  Плюс я учитывала, что Америка – это государство, которое дает невероятное количество возможностей для достижения любых высот в разных сферах деятельности. Именно поэтому я выбрала прекрасный штат с замечательным климатом - Флорида.

- Каковы были ваши основные критерии, на которые вы опирались при выборе места жительства?

- В первую очередь мне хотелось быть рядом с океаном и в безопасном районе. Так я нашла город Авентура, который расположен недалеко от Майами и всего в 5 минутах на машине до пляжа, и купила там свою первую квартиру. Авентура - спокойный, безопасный, безумно ухоженный район с множеством ресторанов, школ, магазинов и различных развлекательных комплексов.  К тому же, все расположено очень компактно – буквально под рукой.

- Сразу ли удалось подобрать подходящий вариант, или у вас возникли какие-то трудности при подборе?

- Я реалистичный человек, поэтому в принципе уже знала, чего именно я хочу. Подбор не занял много времени, так как я подходила к решению вопроса исходя из бюджета и месторасположения. К счастью, у меня была возможность купить квартиру по приемлемой цене в хорошем районе. Мы остановили свой выбор на квартире площадью 120 квадратных метров с двумя спальнями и двумя туалетами, с потрясающим видом на залив и океан с 21 этажа. Представляете, иногда можно видеть дельфинов и морских коров с открытого балкона! Кроме того, это закрытый комплекс, состоящий из двух зданий в 27 этажей каждый, два бассейна, фитнес зал, сауна, библиотека, детская игровая площадка, охрана 24 часа в сутки. Именно эта квартира была без мебели, куплена на вторичном рынке и требовала ремонта.

- Насколько я знаю, ваш удачный опыт с приобретением жилья для себя позволил вам пойти дальше и теперь ваша работа также связана с недвижимостью?

- Действительно, сегодня я работаю в агентстве недвижимости, которое сама и основала - MNM Companies LLC (Майами, Неаполь (Флорида), Москва). После того, как у меня лично получилось удачно инвестировать в жилье, я решила, почему бы не помогать в этом другим…

АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС В ЦИФРАХ

- Вы и сейчас живете в этой квартире?

- Нет, на данный момент я сдаю ее в аренду одной семье из Латинской Америки.

- А сколько может приносить квартира в Майами от сдачи в аренду?

- Все зависит от суммы вложения, месторасположения объекта, суммы аренды и затрат на содержание, ну и срока аренды. Например, жилье вам стоило 100 тысяч долл. Ежемесячные затраты – 500 долл. х 12 месяцев = 6 тысяч долл. Годовой налог на недвижимость - 2 тысячи долл. В свою очередь доход от аренды будет 1,3 тысячи долл. х 12 месяцев = 15,6 тысячи долл. Из них вычитаем 8 тысяч долл. расходов и получаем 7,6 тысячи долл. В итоге, я окупила эту квартиру за 10 лет. И не забудем учесть факт, что недвижимость выросла в цене, и я могла взять кредит под нее и купить другую недвижимость для получения следующего дохода.

- А как в динамике менялась стоимость вашей квартиры?

- В 2001 году она стоила около 250 тысяч долл., а сейчас около 350 тысяч долл., но это из-за падения цен в кризис. Так-то стоила бы еще дороже. Например, в 2006 году планка поднялась до 450 тысяч долл.

НА ЧТО РАСЧИТЫВАТЬ РОССИЯНАМ ВО ФЛОРИДЕ?

- А вообще, есть ли какие-то специальные требования для покупки жилья иностранцами в Майами? 

- Одно из самых распространенных требований для иностранцев при покупке недвижимости с получением кредита - это наличие визы или какого-либо другого документа, подтверждающего ваше легальное нахождение в стране. Также проверяется, не причастны ли вы к каким-либо террористическим группировкам (после сентября 11  2001 года).

- Если уж это такое популярное направление, то и годовое обслуживание квартиры обходится недешево? И дороже ли обходится оно для иностранцев, нежели для граждан США?

- Неважно, вы гражданин США или иностранец, сумма ежемесячного обслуживая зависит от площади вашей квартиры, предоставляемых услуг в комплексе и стоимости содержания комплекса в надлежащем виде. Обслуживание может варьироваться от 150 долларов до 3 тысяч долларов месяц. Мы все знаем, что чем элитнее дом, тем дороже цена обслуживания. Также не забудем учесть факт обязательного платежа, как налог на недвижимость. В каждом графстве оно разное, но не сильно отличается и составляет примерно от 1.5% до 2.6% от оценочной суммы объекта, которая определяется городским оценщиком ежегодно, базируясь на продажах за этот год. Налог платится в конце года, но  город  может дать отсрочку выплаты.

КАК ПРОХОДЯТ СДЕЛКИ?

- Как проходила сделка? Обращались ли вы в банк за кредитом?

- В 2001 году было не сложно получить финансирование даже для не граждан Америки. Обычно банки давали кредит 70-80% от оценочной стоимости объекта. У меня сделка заняла примерно месяц, так как необходимо было все проверить, удостовериться, что продавец именно тот, который зарегистрирован/прописан/имеет права собственности в данном объекте. Кроме того, нужно было проверить есть ли задолженность по квартплате у предыдущих владельцев. А также нет ли претендующих физических/юридических лиц на этот объект по каким либо причинам. В момент подписания договора обычно покупатель платит первый взнос, потом через примерно 5-10 дней (в зависимости как обусловлено в договоре покупки) вносится второй взнос в сумме 10% - 20% от стоимости покупки, согласованной обеими сторонами. Первый взнос – это, по сути, аванс, показывающий серьезность намерений покупателя. Остальная сумма может быть выплачена в день сделки – в том числе, и банком, который выдал ипотечный кредит покупателю.

- А какие у вас сейчас условия по ипотеке?

- Сейчас упала ставка до 3.13% с 6%. Но при этом ужесточились условия выдачи кредита. В частности, вы должны предоставить банку справку о ваших доходах и расходах за два последних года. 

- Кто еще участвует в сделке в США?

- Все сделки, касающиеся недвижимости, проходят только через адвокатов, которые в свою очередь проверяют от А до Я всю историю данного объекта. После этого они оформляют документы по собственности и страховку, так что после покупки данного объекта никто не сможет претендовать на эту собственность.

- Каковы были затраты на адвоката при оформлении сделки?

- Эти затраты примерно составляют 1.7% - 2.5% от суммы покупки. Главная сатья расходов касается проверки юридической чистоты объекта.

ОПЫТ – СЫН ОШИБОК ТРУДНЫХ

- На что, по вашему мнению, еще обязательно стоит обратить внимание при покупке жилья в США?

- Обязательно бы выяснила, какие существуют статьи расходов в месяц и за год: налоги, обслуживание дома, коммуналка и так далее. Выяснила бы, как часто  можно сдавать в аренду, правила в отношении ремонта, так как домоуправление (ассоциация жильцов), например, обязывает положить звукоизоляцию определенной толщины при укладке пола. И тут же нужно помнить, что ремонтно-строительные работы должны быть одобрены ассоциацией жильцов и инспектором от города. Необходимо также разузнать, прикреплена ли к этой квартире парковка, ведь не в каждом комплексе она переходит в собственность вместе с квартирой.

- Были ли у вас ошибки, которые можно было избежать?

- Да, несомненно были. При первой покупке я не владела хорошо английским языком и меня не осведомили, что необходимо платить ежемесячное облуживание. Мне показалось, что я его оплатила при покупке вперед на несколько месяцев, соответственно мне пришло письмо от адвоката, который представлял ассоциацию жилищного комплекса, и, к сожалению: мне пришлось заплатить за письмо от адвоката в сумме примерно 500 долларов и также пенни вместе с неоплаченным обслуживанием.

- А сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр жилья в Майами?

- Все зависит от месторасположения. Если вблизи океана, то в среднем от 600 долл. за квадратный метр – это как минимум для элитной недвижимости. Но если недвижимость не в элитном здании, то от 270 долл. за квадратный метр и выше.

- Легко ли было освоиться на новом месте, особенно с соседями? Все-таки другой континент.

- Мне нравится, что соседи приветливые и не докучают. И уж точно в 12 ночи к вам не постучат неожиданные гости. А даже если и соседи шумные, то это быстро поправимо предупреждением и иногда даже штрафом от ассоциации комплекса. Конечно же, был языковой барьер по началу, но он быстро проходит, когда вы живете и вам необходимо как-то объясняться где-либо, что в принципе дает хорошую практику при изучении языка.

Дмитрий Чернов

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова