Рубрики раздела Test&Life

Лента

ВАО: комфортные новостройки по сходной цене - в дефиците

27 марта 2012
Начиная с этого TEST@LIFE, Realestate.ru принимается исследовать предложения московских новостроек в комфорт- и бизнес-классе, стоимостью около 12 млн рублей

Объездив большинство новостроек экономкласса в радиусе 10 км от МКАД стоимостью около 5 млн руб. (полный список этих обзоров можно найти здесь в конце ТЕСТА под шапкой ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ), наш «тайный покупатель» решил изучить рынок более дорого предложения и непосредственно в столице.  Мы остановились на двухкомнатных квартирах, расширив бюджет до 12 млн рублей плюс-минус.

Для начала отправились на разведку в Восточный административный округ (ВАО). И там столкнулись с дефицитом такого предложения. Либо  продажи приостановлены как в ЖК «Лосиный остров» («Дон-строй»), либо из сроков выбились, как на «Виноградных прудах» , либо  на звонки не отвечают как в «Сиреневом Бульваре», либо цены завышены, как в «Дуэте». Впрочем, на выручку пришел «комфорт-класс» - ЖК «Богородский» и «Дом на Борисовской, 1».  С ностальгией вспоминается путешествие в любой подмосковный городок, где идет строительный бум, и куда больше адекватных предложений по цене-качеству. К сожалению, в сухом остатке оказалось только 4 предложения. В пятом – ЖК «Дуэт» - цена намного выше, чем в остальных проектах  - почти 19 млн руб., - и он, в принципе, переходит в другую ценовую категорию.
         
А ведь в ВАО официально проживает 1,4 млн человек и  здесь сосредоточено 15 % территории Москвы. Впрочем, нельзя сказать, что все совсем плохо. «Дон-Строй Инвест» на своем готовом ЖК «Измайловский» дает скидку в 8 %, и цена, заявленная в прайсе снижается почти на миллион до  12,5 млн руб. за 71 кв.м в весьма недурного качества доме. Но и тут есть свои сложности: продажи идут не по 214-ФЗ, а по договору инвестирования. 

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК 

ЖК «Богородский»: Бульвар Маршала Рокоссовского, д. 5 - 8

Итоговая стоимость – 10, 64 млн руб.

ЖК находится в пяти минутах от конечной станции красной ветки метро — «улицы Подбельского». Но это всего минут 30 до Красной площади, станции здесь короткие: это первая в Москве линия метрополитена. Дом «комфорт-класса» в кризис стоял в виде двух голых этажерок без особых движений.

Сейчас здесь заканчиваются фасадные работы на двух оставшихся корпусах, а в прямой продаже остались только 4-комнатные квартиры за 13 млн руб. «Двушки», которые мы отсматриваем, есть только по переуступке. Для нас это не вариант: ибо почти 10 млн руб. без ипотеки нам не поднять. Хотя «по переуступке (по такой схеме продают частные инвесторы) иногда квартиры бывают и дешевле, - делится показчик из «НДВ-Недвижимость». «Но некоторые поднимают цены каждую неделю», - замечает он.

В ЖК «Богородский» переменная этажность:14 - 30 этажей. Монолитный дом, облицованный цветными и белыми панелями.  ЖК с такими фасадами в Москве пока больше нет. Не могу сказать, что это красиво, на картинках смотрится лучше, чем в реальности.

Здесь осталось 4 забронированные «двушки». Самая дешевая в 68,4 кв.м на 28 этаже без отделки стоит — 9,883 млн руб. 28 этаж, конечно, дает красивые виды, но для метеочувствительных он не подходит. На 6 этаже 70,7 кв.м стоит 9,93 млн руб. «НДВ-Недвижимость» показывает квартиры в двух вариантах: с отделкой от застройщика - «Концерна Монарх» - и без (см. фото). У «Монарха» отделка дорогая — 15 тыс. руб. за кв.м. Но качество ремонта приятно отличается от  так называемой муниципальной отделки у домостроителей.  

Вывод: хорошее предложение, но жаль, что прямых продаж почти нет.


Дом на Борисовской, 1/29

Итоговая стоимость — 12, 188 млн руб.

В 10 минутах ходьбы от ст. м. «Семеновская» недалеко от Измайловского лесопарка, дом  почти  закончили два года назад, продано около половины квартир. Но прямых продаж нет.

В обычной кирпичной башне в 17 этажей последняя  «однушка» в 59,6 кв. м на 8-м этаже  стоит 382 тыс. долл. По курсу ЦБ - это 11,154 млн руб. на 21 марта.

Без отделки, с предварительным договором продажи  и переуступкой права собственности. Право собственности на такую квартиру получается по суду. А это долго и муторно. Дух захватывает от  таких цен. Правда, площадь кухни здесь около 15 кв.м, что раза в полтора больше, чем в «хрущевках» и вид из окна на высотки отеля «Измайловский».

Вывод: дорого для такого предложения и много сложностей с оформлением. Даже не стала бы смотреть, если б не дефицит в ВАО.



ЖК «Виноградные пруды»: Измайловский проезд, вл. 1

Итоговая стоимость — 12,25 млн руб.

ЖК расположен неподалеку от  загородной усадьбы царя Алексея Михайловича и назван в честь Серебряно-виноградных прудов. Здесь юный Пётр I совершил  своё первое плавание на ботике. Но когда стоишь на Измайловском проезде, очарование истории рассеивается: много хрущевских домов, какое-то промпредприятие со шлагбаумом в доме 3. Квартиры с окнами на проезд, мне кажется, должны быть процентов на 10, минимум, дешевле, ибо никаких Виноградных прудов тут нет. Чтобы увидеть все, что сохранилось в бывшей царской усадьбе, - например, изумительной красоты Храм Покрова Богородицы в Измайлово с богадельней, -нужно покупать квартиры с видом на противоположную сторону. Но показов сейчас нет, будут они, когда стройка закончится,  говорят продавцы в компании МИЭЛЬ. 

А со сроками — проблема. Начало строительства – 4 кв. 2008 года Срок сдачи объекта – 3 кв. 2011 года. Но риэлтор и про конец 2012 года неуверенно говорит.  «Наш» 3-й корпус достроен только до технического этажа... Мы его не смогли увидеть, на фото — соседние, где работы велись, когда мы приезжали на площадку.  Планировок нет. Каким будет ЖК неясно: пока фасадов нет. 

Вывод: Дорого и неясно ни по срокам, ни по качеству.


ЖК «Измайловский»: ул. 4-ая Парковая, вл.16, 3 секция

Итоговая стоимость — 13,22 млн руб.

«Измайловский» стоит не в самом красивом районе Москвы в отличие от других домов  «Дон –Строя»: «Триумф Паласа» на Соколе, «Дома на Мосфильмовской», «Алых Парусов» на Щукинской. Этот -  в 10 минутах от ст. м. «Измайловская».  Но это красивый жилой комплекс. Особенно он восхищает, когда попадаешь во внутренний двор, и не видишь стареньких серых кирпичных домиков времен социализма. 4 башни по 28-35 этажа покрыты натуральным камнем (или под натуральный камень) по внешнему контору и цоколю. Вестибюль облицован плиткой, которая выглядит как мрамор,  изящной работы почтовые ящики. Все это сильно отличается от всех пяти ЖК, осмотренных нами в ВАО. Я бы сказала, этот ЖК — единственный, который имеет право называться бизнес-классом. 

«Моя двушка» в 71,8 кв. м сейчас стоит 12,5 млн руб. Это после 8-процентной скидки и с учетом ипотеки. В прайсе эта квартира стоит 13,6 млн руб. Недурная скидка. Но мне не очень нравится, что оформление  идет через договор инвестирования, а не по 214-ФЗ. 

И хотя дом сдан, а ВТБ 24 дает ипотеку, и с апреля  выдача ключей, это более рискованная схема для покупателей. «Но дом начали возводить, когда  по 214-ФЗ еще не оформляли», - объяснили мне в отделе продаж компании-застройщика по телефону.  На сайте ЖК никаких документов нет, выяснить сроки строительства невозможно.

Вывод: Дом красивый, есть ипотека, но продажи не по 214-ФЗ. 

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В ВАО 

Параметры/
Адрес

ЖК «Богородский», бульвар Рокоссовского, д. 5 – 8, блок б

«Дом на Борисовской, 1»

ЖК «Виноградные пруды», Измайловский проезд, вл. 1, корпус 3
ЖК «Измайловский», ул. 4-ая Парковая, вл. 16, 3 секция

Застройщик

ОАО «Концерн Монарх»
ЗАО «Кронтех»
ЗАО «Прима-мех»
«Дон-Строй Инвест»

Продавец

«НДВ- Недвижимость»
«Жилстройфинанс»
Миэль
«Дон-Строй Инвест»

Стадия строительства

Фасадные работы на

Сдан

Монтажные работы на уровне  технического этажа  

Сдан

Срок реализации (получение права собственности)

сентябрь 2012 года

Финальная стадия
4 квартал 2012 года
2 квартал 2012 года

Площадь квартир, кв. м

 
68,4

59,6

69,5
71,8  

Стоимость 1 кв. м (рублей)

144 488

187 147

165 467

174 094

Заявленная цена / итоговая с дополнительными расходами (млн руб)

9,88 /  10,64

 11,154 /12,188

11,5  / 12,25

12, 5 / 13,22

Дополни-
тельные расходы (рублей)

Отделка квартиры: 700 000


Документы на право собственности:  60 000 руб.


ИТОГО:

760 000

Отделка квартиры:  700  000


Регистрация прав собственности: 334 тыс. руб., то есть 3% от стоимости квартиры.

ИТОГО:

1 034 000

Отделка квартиры:700 000  


Регистрация прав собственности:  50 000




ИТОГО:

750  000

Отделка квартиры: 720 000  


ИТОГО:

720  000

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

214-ФЗ

Предварительный договор, переуступка по решению суда  

214-ФЗ

Договор инвестирования

Наличие рассрочки /ипотеки

Сбербанк, Промсвязьбанк (11,9%)   

нет
 
Сбербанк, Уралсиб (11%).  
        ВТБ-24

        Скидки, акции

        нет

        нет

        нет

        8%

        Уровень рисков

        невысокий

        средний

        средний

        невысокий


        Источник: «НДВ-Недвижимость»,  «Жилстройфинанс», Миэль, «Дон-Строй Инвест», «Арсенал Холдинг»


        Наталья Кузнецова

        Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.



        Экспертный совет

        Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
        Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова