Рубрики раздела Test&Life

Лента

Химки и Сходня: «двушка» за 3,7 млн рублей

29 ноября 2011
Самое разнообразное окружение - от свалки до частного сектора с елками и коттеджами

На этой неделе мы, под видом покупателей квартиры экономкласса, побывали  в северо-западном пригороде Москвы – в Химках. Этот спутник с населением в 207 тысяч человек  власти не планируют включить в состав «новой Москвы». И нам интересно было сравнить цены с «более перспективным»  югом — Щербинкой и Бутово, откуда  мы начали свой  тест квартир  ценой до 5 млн руб. Самый дешевый вариант - в 3,7 млн рублей - мы нашли в Сходне. Тогда как в перспективной Щербинке предложение начинается от 4,5 млн. 

С  2004 года этот Сходня стала частью Химок. «Наша» квартира в строящемся доме дешевле аналогов в старых Химках, здесь ПИК и MR Group  продают двухкомнатные квартиры  по цене от 4,2 млн руб.    

Картина девелопмента микрорайона Левобережный города Химки  удивила.  Ведь рядом с объектами располагается мусорный полигон величиной в 10-этажный дом и строящейся трассой Москва - Петербург. Достаточно только одного из перечисленных факторов, чтобы не селиться здесь. Но никто из девелоперов даже  не упоминает эти моменты на своих сайтах и в буклетах. Они говорят о близости к Москве, Икее, лесе...  Однако цены тут растут, значит, квартиры покупают. Но если цены в Химках чуть ниже, чем в Щербинке, то только потому, что микрорайон Сходня дальше от Москвы, чем Щербинка, а строят тут больше, да и наш дом только вышел из стадии цоколя. Поэтому фактор новой Москвы пока никак не работает.  

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК

 

ЖК «Первомайский», ул. Первомайская, д. 30

Итоговая цена – 3,7 млн рублей 

 Этот жилой комплекс находится в 16 км от МКАД.  На этом фото от 14 ноября     показаны работы  по вытягиванию арматуры  для столбов на цокольном этаже. Когда  мы видели стройку в прошлый четверг, 23 ноября, работы шли на первом этаже.

15-17- этажный дом стоит на улице Первомайская рядом с коттеджами и АЗС. Сама улочка довольно уютная из-за невысоких домов, построенных после войны и деревьев, но АЗС, увы, добавит лишний трафик и дополнительные выхлопные газы, да и вообще пожароопасный объект. Двухкомнатная  квартира в монолитно-кирпичном  доме площадью в  58,6 кв.м. сейчас стоит  2 988 600 рублей. Кстати, это единственное предложение из просмотренных нами в Химках, где цена на сайте и на осмотре совпали. Но чтобы квартиру  взять сегодня по этой стоимости  нужно внести сразу же задаток в 10 000 рублей, и в течение 4-х месяцев  половину цены, то есть полтора миллиона. Ипотека — только от Сбербанка. Это  не очень  удобно: этот банк требует не менее двух поручителей при займе больше 1,5 млн рублей.

Планировки на этой стадии  можно посмотреть только на схеме.  Они нам кажутся вполне удобными: большая комната - 33 кв.м, спальня — 17,8 кв.м, кухня — 10 кв.м, балкон. На отделку мы рассчитываем потратить около 700 тыс. руб. Эта сумма будет той же и для других предложений: больше мы не сможем.

Застройщик - ООО «Гефест-ЛТД» - существует с 1992 года, «образована  бывшими работниками Главспецстроя России», говорится на сайте ЖК «Первомайский». У нее довольно много объектов, в том числе, строительство   магазинов «Карло Пазолини» в Москве, офиса «Русское Бистро», домов в Химках и Звенигороде.

Вывод: Плюсов очень много, но ипотека только от Сбербанка и соседство с АЗС может многих не устроить. 

«Дом 2», Второй Мичуринский тупик

Итоговая цена – 4,059 млн рублей  

Место приятное. Сходня мне понравилась своим сохранившимся пока тихим провинциальным укладом: деревянные или малоэтажные дома,  ели, дачи, красивый вокзал, Троицкая церковь. Самый быстрый путь на электричке — 40 минут до Лениградского вокзала.

«Двушка» площадью в  66,45 кв.м в 14-этажном монолитно-кирпичном доме неподалеку от ЖК «Первомайский» сейчас стоит 3,322 млн рублей. Смотреть квартиры риелтор из «Азбуки жилья»  не пускает: опасно, идут строительные работы. Дом будет готов в марте будущего года, тогда же и заселение. Судя по стадии строительства (см. фото): картина вполне реальная,  монтажные работы идут на 11-м этаже.

Квартиры сдаются как везде  в монолитных домах: без стен, без отделки,  без электрических проводов, с батареями, со стеклопакетами.

 Планировка неплохая: окна выходят на разные стороны, большие комнаты, но квартира торцевая, что лично мне не нравится. Взять неторцевую уже нельзя: остались только «трешки», что не входит в наши планы.

Несмотря на то, что ипотеки на этот дом пока нет (о ней только договариваются), в неделю риелтор продает по 18 квартир. «Шесть квартир в месяц – уже отличный результат, обычно, а тут по 2 – 3 в день!», - объясняет мне довольный  сотрудник «Азбуки жилья».  80% квартир продано без ипотеки. И где только граждане берут деньги?  Таких «двушек», как «моя», осталось всего четыре.

Вывод:  Неплохое предложение, но хотелось бы все же увидеть квартиру.    

 

ЖК «Химки Сквер», ул. Совхозная (вблизи дома 4б)

Итоговая цена – 4,684 млн рублей 

 
Справа  -  в 100 метрах - от объекта строится скоростная трасса Москва-С.Петербург, рядом АЗС и чуть дальше открывается вид на гигантскую мусорную свалку, известную как полигон бытовых отходов «Левобережный»  (см. фото справа). «Химки Сквер» - в 1 км от МКАД и 15 минутах езды на авто от метро «Речной вокзал». Девелопер - MR Group.

Этот жилой комплекс строит очень известная компания - ДСК-1, из своих панелей серии П-44Т, П-44К. Из первых будут собраны квартиры, в той  части строения, где 12 этажей, а из второй — где 17 этажей. Нормативный срок эксплуатации такого дома - 100 лет.  Один этаж возводится  за 3 дня.  Крыша  будет покрыта натуральной черепицей BRAAS. На стройке  охрана категорически запретила снимать: я вышла за ограждение и сделала вот такой снимок (см. фото вверху). Но здесь видно, что работы идут на втором этаже.  



Риелтор из Est-a-Tet сразу же предлагает скидку в пять процентов и карту Family Club, где есть дисконт почти на все возможные сервисы,  стройматериалы, рестораны, автомойку, и горнолыжный центр «Снежком»,  конноспортивный клуб, кинотеатры, туристические агентства. 
Планировка «двушки», которую я обсуждала с продавцом, такова, что все окна выходят во двор.  Кухня с эркерами.  

В отличие от соседей - ЖК «Левобережный» Группы ПИК (см. ниже) - здесь квартиры сдаются без отделки. Хотя, как мне сказал брокер из «Азбуки Жилья»: для тех, кто строит панельные дома, единственный способ их продать — включить в предложение отделку.

Вывод:  Есть свои плюсы, но смущает окружение.
 

ЖК «Левобережный», Совхозная улица, корп. 12

Итоговая цена – 4,79 млн рублей 

 
В 1 км от МКАД, рядом с ЖК «Химки Сквер». Это 25-этажный, 6-секционный панельный дом серии КОПЭ-М-Парус. Этот ЖК также находится по соседству с полигоном бытовых отходов. Фото с видом на свалку сделано из окна 12-го корпуса «Левобережного».  ГК ПИК здесь получил инвестконтракт, после того, как достроил несколько высоток рядом. 

«Двушка» в   57 кв. м в 12-м корпусе стоит  4,706 млн, и это с отделкой. Но она мне не нравится: плитка в санузле - только на половину стен, а потолки заклеенны сомнительынми  обоями (см. фото). Но жить, в принципе, можно.

Хотя  плиту, мойку и унитаз придется устанавливать самим. Ванная имеется. Заложим на покупку этих предметов тысяч  30 рублей,  регистрацию документов на право собственности тысяч 50 и получим около 4 790 000 рублей окончательной цены. При стопроцентной оплате сразу цена на квартиру не вырастет.  Заселение -  в декабре  2012 года. Что еще плохо с этим проектом: здесь  отношения с застройщиком организованы не по 214-ФЗ, а  через вступление в ЖСК. ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, в котором ответственность застройщика практически отсутствует. Строительная организация  не отвечает за срыв сроков строительства, за брак. То есть она не является субъектом отношений, и я не смогу даже подать на такого застройщика в суд, придется полагаться только на авторитет застройщика.   

Вывод: радует, что проект находится на завершающей стадии, но также смущает окружение.  

 

ЖК «Старосходненский», ул Ленина, д. 33

Итоговая цена – 4,8 млн рублей  

17-этажный жилой комплекс стоит в окружении частных домов (см. фото) и елок, рядом с красивой церковью. Место мне очень понравилось. Двухкомнатная квартира площадью в   62,5 кв. м без отделки стоит 3,943 млн рублей. Этот монолитный кирпичный дом  будет сдан через год. И скорее всего, так и будет: монтажные работы завершаются в третьей секции. Начаты работы по прокладке коммуникаций. Ипотеку по этому адресу дают четыре банка (см. Таблицу). 


Правда, как мне рассказал риелтор из «Азбуки вкуса», все старые частные деревянные дома в Сходне будут снесены. Это огорчает.


Вывод: Мне все нравится, хотя  дороговато для Сходни.

 

 

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В Г. ХИМКИ

Параметры/ Адрес

ЖК «Перво-майский»,
ул. Перво-майская,
д. 30а

«Дом 2»,
Сходня,
Второй Мичу-ринский тупик

ЖК «Химки Сквер», ул. Совхозная, рядом
с д. 4б

ЖК «Левобе-режный»,
ул. Совхозная, корп. 12

ЖК «Старосход-ненский», ул. Ленина, д. 33

Застройщик

ООО «Гефест ЛТД»

«Строй Групп»

MR Gpoup

ГК ПИК

«Росстэк+»

Продавец

ООО «Гефест ЛТД»

«Азбука Жилья»

Est-a-tet

ГК ПИК

АН «Башня»

Стадия строительства

1 этаж

Монтажные  работы на 11-м этаже

Монтируется второй этаж

Монтаж конструктива дома закончен

Монтируется 14-й этаж

Срок реализации (получение права собственности)

Конец 2012  года

Март 2012 года

Сдача дома: 4 квартал 2012 года, заселение — 1 квартал 2013 года

Начало 2012 года

Конец 2012 года

Площадь квартир, кв. м

58, 6

66,45

51,7

58,0

62,5 кв.м.

Стоимость 1 кв. м (рублей)

51,0

50,33

75, 9

79,31

63,0

Заявленная цена / итоговая с дополни-тельными расходами (млн рублей)

2,99 / 3,7

3,32 / 4,06

3,92 / 4,68

4,7 / 4,79

3,94 /
4,8

Дополни-тельные расходы (рублей), в том числе по договору долевого участия (ДДУ)

Отделка квартиры: 700 000.

Оформление ДДУ — 10 000

ИТОГО:
710 000

Отделка квартиры: 700 000.

Оформление ДДУ, прав собствен-ности: 35000 через «Азбуку жилья» или
2 000 самосто-ятельно

ИТОГО:
735 000

Отделка квартиры: 700 000.

Оформление ДДУ, прав собствен-ности: 55000

ИТОГО:
755 000

Приобретение недостающей сантехники и кухонной плиты: 30 000.

Оформление прав собственности: 50000

ЖСК: 2 000

ИТОГО:
82 000

 

Отделка квартиры:
700 000.

ДДУ с 1 декабря: 30000

ИТОГО:
730 000

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

214 ФЗ

214 ФЗ

214 ФЗ

ЖСК

214 ФЗ

Наличие рассрочки /ипотеки

Рассрочка на 4 месяца с фикси-рованной ценой за кв.м, если больше 4 мес., цена  кв.м вырастает на 500 рублей в месяц. Ипотека – в Сбербанке

Ипотека – в Сбербанке

Рассрочка до 6 мес. без повышения цены за кв.м.

По ипотеке пока нет данных.

Ипотека – в «Дельта Кредит», ВТБ 24

Рассрочка до  3 мес. без повышения цены за кв.м. Ипотека:  Сбербанк, ВТБ, Банк «Возрождение», «Металлоин-вестбанк»

Скидки, акции

нет

нет

Скидка  - 5% при полной оплате. Карта Family club — скидки на стройма-териалы, конноспор-тивный комплекс «Битца», «Кофе-Хауз» и т.д.

Скидка — 10% при полной оплате (только для двухком-натных квартир)

Регистрация ДДУ до 1 декабря бесплатна

Уровень рисков

средний

низкий

низкий

сущест-венный, связанный с оформлением договора через ЖСК

низкий

Источник: ООО "Гефест ЛТД", ГК ПИК, Est-a-tet, Азбука жилья, «Росстэк +», АН «Башня»

Наталья Кузнецова

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова