Льготная ипотека подняла спрос на новостройки, но цены пока оставила прежними
Эксперты наблюдают сохранение уровня цен на первичном рынке недвижимости, но отмечают, что объем предложения заметно уменьшается
Эксперты рассказали RealEstate.ru, что с момента введения льготной ипотеки наблюдают сохранение уровня цен на первичном рынке недвижимости, но отмечают, что объем предложения уменьшается.
Вопросом поддержки ипотеки власти особенно заметно озадачились после того, как на нее упал спрос: сначала в конце октября Банк России поднял ключевую ставку до 9,5%, а через пару недель еще на 6,5% - до 17%. Под ключевую ставку регулятор выдает банкам кредиты. Ее повышение вызвало резкое удорожание ипотеки. Однако через день после того, как 15 марта был подписан указ премьер-министра РФ Дмитрия Медведева о субсидировании ипотеки на первичное жилье до 13%, Центробанк понизил ключевую ставку до 14%. Напомним, что пока программа действует только при покупке квартир на первичном рынке жилья. Кроме того, стоимость квартиры не должна превышать 8 миллионов по стоимости для Москвы и Петербурга, и 3 миллионов - для остальных регионов.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала, что в прошлом месяце введение льготной ипотеки, о которой стало известно в середине марта, повлияло, прежде всего, на спрос, а не на ценовую политику застройщиков. «На первичном рынке очень многое зависит от структурных изменений – строительной готовности дома, выхода новых проектов. В ближайшее время мы прогнозируем стагнацию, нежели рост цен, - рассказала Лебедева. За последний месяц мы отмечаем, что в пределах Москвы объем предложения квартир сократился, это как раз и связано с запуском льготной ипотеки, так как значительно вырос спрос на квартиры массового сегмента. Сейчас на рынке быстро раскупаются квартиры эконом- и комфорт-класса небольших площадей».
Как отметила Лебедева, в последнее время застройщиками активно предлагаются скидки от 3 до 15% либо при 100% оплате либо на определенный пул квартир. «Сегодня однозначно рынок покупателя, поэтому продавцы готовы идти на значительные уступки, - подчеркнул эксперт. - Повышение цен только в связи с запуском льготной ипотеки зафиксировано не было».
В компании «НДВ-Недвижимость» согласились, что девелоперы вряд ли поспешат массово пересматривать ценники. Заместитель генерального директора по продажам компании Яна Сосорева объяснила, что стратегия продаж в текущих условиях должна быть «аккуратной». Важно не отпугнуть клиентов, которые вернулись на рынок, неоправданно высокой ценой. «К тому же льготная ипотека не распространяется на все объекты целиком (зависит от схемы продаж, репутации застройщика, стадии готовности). На мой взгляд, влияние данного фактора будет локальным, и коснется наиболее ликвидных проектов, в отношении которых действует льготная ипотека», - напомнила Сосорева.
По данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании Елизаветы Гудзь, в марте наблюдалось снижение цен по однокомнатным квартирам без отделки во всех сегментах (без учета элитного жилья). По данным эксперта, это обусловлено существенным обновлением предложения. «В марте на фоне завершения продаж в сданных проектах в реализацию поступили большие объемы в новом масштабном проекте, а также были возобновлены продажи по ряду известных на рынке проектов. В среднем по рынку по итогам марта средняя цена однокомнатных квартир составила 11,5 млн руб., что на 4,7% ниже, чем в предыдущем месяце. Средняя стоимость кв. м снизилась на 3% и составила 230 тыс. руб», - рассказала Елизавета Гудзь.
«Из-за выхода нового масштабного проекта комфорт-класса на нулевом этапе строительства наибольшее снижение по однокомнатным квартирам без отделки отмечалось именно в этом сегменте. Снижение средней цены составило 6%, снижение средней стоимости кв. м – 2%. Так, по итогам месяца средняя цена однокомнатных квартир в сегменте комфорт-класса составила порядка 7 млн руб., что аналогично средней цене однокомнатных квартир эконом-класса, - пояснила Гудзь. - При этом в марте средняя стоимость кв. м однокомнатных квартир комфорт-класса без отделки (165 тыс. руб) ниже средней стоимости кв. м в эконом-классе (167 тыс. руб). Такая разница в ценах эконом и комфорт класса обусловлено преобладанием в структуре предложения эконом-класса сданных объектов и объектов на высокой стадии строительства. В комфорт-классе наблюдается обратная ситуация – преобладает строящееся жилье, в том числе на начальном этапе строительства».
В марте выход нового корпуса в рамках сегмента эконом-класса отразился несущественным снижением (до 1%) средней цены и средней стоимости кв. м однокомнатных квартир без отделки.
Руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк признал, что основное влияние на первичный рынок жилой недвижимости остается за внешнеполитическими и внешнеэкономическими факторами. В зависимости от развития ситуации на мировой политической арене, на которую могут отреагировать цены на нефть и уровень валютных колебаний, в общих чертах возможен оптимистический и пессимистический сценарий развития рынка.
Оптимистический: цена на первичном рынке жилой недвижимости во II квартале 2015 года может продолжить инерционный рост, который, скорее всего, будет связан с техническим повышением стадии строительной готовности объектов, при этом темпы прироста цены будут корректироваться за счет выхода новых проектов, а также в связи с предложением более комфортных условий покупки от девелоперов с помощью акций и специальных предложений. «Так, рост цены составит не более 10% при условии общего роста числа сделок на 15%», - сказал Владимир Богданюк. В пользу этого сценария свидетельствует запуск программ субсидированной ипотеки, укрепление рубля, выход большого количества объема предложения в доступных сегментах. Все эти факторы в совокупности «подогревают» спрос и дают толчок для роста цен.
«По пессимистичному прогнозу снижение цен составит до 15%, сделок – до 25-30% в случае обострения внешнеполитической ситуации, ослабления рубля и рост уровня инфляции», - добавил аналитик.
