Рубрики раздела интервью

Лента

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?

28 августа 2016
Снижение цен - это плохо или хорошо? Почему за землю теперь не платят деньгами? На что спрос снижается, а на что растет? Кто выигрывает в этой ситуации, а кто теряет? На этот вопрос Real Estate отвечают эксперты и участники рынка.

Снижение цен  - это плохо или хорошо? Почему за землю теперь не платят деньгами? На что спрос снижается, а на что растет? Кто выигрывает в этой ситуации, а кто теряет? На этот вопрос Real Estate отвечают эксперты и участники рынка.

Сухие цифры статистики неумолимы: число сделок на подмосковном земельном рынке продолжает сокращаться. По данным Росреестра по Московской области, в июле этого года граждан, рискнувших приобрести участок, было на четверть меньше, чем год назад.

В аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области сообщили, что на рынке Московской области наблюдается некоторая стагнация, однако, это является логичным развитием ситуации, когда в ближайшие годы спрос и предложение будет выравниваться за счет снижения объема ввода жилья. «Данный факт скорее сводит к минимуму опасность затаривания рынка невостребованным объемом площадей в будущем, чем вызывает какие-либо иные опасения. Деятельность компаний, направленная на увеличение земельного банка сокращается на фоне снижения рентабельности девелоперских проектов и рекордных объемов ввода жилья в последние годы: ожидаемый ввод жилья в Московской области в 2016 году - 8 млн кв. м., но это говорит лишь о повышенных требованиях девелоперов к приобретаемым участкам, а не заморозке инвестиций в целом», - полагают областные аналитики.

Как показывает практика прошлых кризисов, на любую экономическую нестабильность загородный рынок всегда реагирует снижением спроса, активные продажи продолжаются только в самых привлекательных по цене и качеству проектах. Пытаясь компенсировать убытки от снизившегося спроса на дома, девелоперы коттеджных поселков выбрасывают на рынок спасительные «участки без подряда», заманивая покупателей серьезными дисконтами. Скидки доходят до 50%, и, казалось бы, именно сейчас самое время инвестировать в землю, которую – как нам не забывают напоминать продавцы – «больше не производят».

Не стоит забывать, что покупателей, приобретающих участки с расчетом «на будущее», и сейчас подстерегают традиционные «потребительские» риски, с которыми уже столкнулись те, кто купил землю в кризис 2008 года. Речь идет о невыполнении девелоперами своих обязательств по строительству дорог, подведению коммуникаций, созданию социальной и бытовой инфраструктуры, службы эксплуатации и т.д. К новым обременениям покупателя, собирающегося возводить дом в отдаленной перспективе, добавляются расходы на содержание участка (в том числе и налоги, которые продолжают расти).

Если для конечного покупателя ситуация все же выгодна, то для девелоперов все не так однозначно. В выигрыше остаются – и останутся –  профессионалы, обладающие не только умением создавать востребованный своей аудиторией продукт, но и имеющие определенный финансовый запас прочности, а также работающие в партнерстве с банками. Речь идет не только о возможностях застройщиков самим получить выгодные кредиты на реализацию проектов, но и о создании привлекательных для конечного потребителя ипотечных продуктах. Остальным придется уйти, так как стагнирующий рынок – не место для непрофессионалов и фесттайм-девелоперов.

Но в наиболее непростых условиях сегодня, конечно, оказались крупные землевладельцы. Их активы продолжают дешеветь, возможностей реализовать наделы оптом практически не осталось (ведь даже девелоперы, ранее покупавшие землю впрок, сейчас активно от нее избавляются), а расходы на содержание резко выросли из-за увеличившегося налогового бремени. Лендлордам, имеющим в собственности сельхозугодья, немного проще с налогами, однако они должны продолжать инвестировать в обработку земель, в противном случае слишком велики риски ее изъятия государством под предлогом нецелевого использования.

Так что в однозначном минусе оказались спекулянты – те, кто скупал участки в надежде в дальнейшем выгодно их продать. Нелегко приходится и банкам, которые выдавали кредиты под залог земельных угодий: ценность этих активов не только резко упала, но и требует постоянных, причем растущих, вложений. Таким образом, для «непрофильных» собственников земля из актива превратилась в огромную проблему. Можно предположить, что в выигрыше окажутся те землевладельцы, которые будут готовы вступать в альянсы с профессиональными девелоперами, умеющими создавать востребованный аудиторией продукт.

Более подробно о сложившейся ситуации и перспективах земельного рынка читайте в комментариях экспертов. Итак, кто сейчас выигрывает, а кто теряет?

Хорошо обычным покупателям, плохо банкам и латифундистам

Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент»:

- Для обычных покупателей текущая ситуация даже выгодна – для них на рынке устанавливаются адекватные цены. То, что дома продаются ниже себестоимости, - их не тревожит, а радует. В целом, загородный рынок на данный момент насыщен предложениями. Активные продажи идут только в самых привлекательных местах и качественных проектах. Если для рядовых покупателей в такой ситуации очевидны плюсы, то банки (и землевладельцы в целом) начинают фиксировать свои убытки – их собственность дешевеет, темпы продаж снижаются. К проблеме невыплат добавилась новая – высокие налоги на землю. Чуть лучше себя чувствуют собственники земельных массивов сельскохозяйственного назначения, - но и им не стоит расслабляться, поскольку в случае нецелевого использования эту землю государство может просто отнять.

Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»:

- Однозначно  пострадавших игроков на данном рынке нет. Действительно, цены на земельные участки в элитном сегменте снизились на 10% за первую половину 2016 года. Сейчас сотка в среднем обходится покупателю в 2-2,5 млн рублей. В то же время нельзя сказать, что спрос на участки упал и число сделок с землей снизилось. Напротив, в нынешних условиях земля становится самым доступным продуктом на загородном рынке. Сегодня практически все коттеджные поселки предлагают участки без подряда (УБП), которые приобретаются теми покупателями, которые хотят в итоге построить загородный дом, но по каким-то причинам не могут себе этого позволить. Часть клиентов отдает предпочтение таким земельным участкам в связи с тем, что они самостоятельно могут контролировать скорость строительства, а значит и уровень расходов. При этом и девелоперы загородных поселков благодаря интенсивным продажам земельных участков компенсируют убытки от штиля на рынке загородных домов.

Землю сейчас продают не за деньги, а за долю в проекте

Владимир Комар, генеральный директор RDI Group:

- Действительно, за последние 3-4 года рынок подмосковной земли изменился, новые правила требуют и другого подхода к сделкам, что конечно влияет на их количество.

Изменился сам статус земельных участков, если раньше они оценивалась как конечный продукт, то сейчас участники рынка рассматривают их как сырье, земля выступает в качестве одной из составляющих себестоимости будущего строительства. Оценивая тот или иной участок, я в первую очередь задаю вопрос, что здесь можно построить.  Денежный формат сделок уходит с земельного рынка. То есть участки продаются не за деньги, а за доли участия в прибыли, либо за «квадраты» в будущих проектах, которые можно на этой земле реализовать.

Девелоперы, рассматривая новые участки, обращают пристальное внимание на юридическую «чистоту» земли и на отсутствие у нее различных обременений. Участков земли, которые соответствуют всем критериям, не так уж и много в Подмосковье, и снижение числа сделок на земельном рынке связано, в первую очередь, с этим. Данный тренд может негативно сказаться на тех, кто считает, что можно ничего не делать с землей, а покупатель на нее найдется. Игроки рынка для минимизации своих рисков предпочитают реализовывать проекты не в одиночку, а совместно с партнерами. При этом покупателей преимущественно интересуют участки, которые позволяют быстро выйти на строительство и реализацию, то есть участки с готовыми ГПЗУ и ППТ. Если владелец земли не стремится развивать свой актив, то, соответственно, и покупатель на него не найдется.

Георгий Николаев,  руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Ирландский квартал» :

- Перспективы  рынка крупных земельных участков  в Московском регионе слабые, ситуация очень нестабильная. Владельцы  земельных участков пытаются  самостоятельно заниматься девелопментом, не привлекая компании. Крупные девелоперы, со своей стороны, предпочитают договариваться с государством об инвестиционных контрактах: для них это проще, чем работать с частными собственниками.

В настоящее время для застройщиков недвижимости существуют высокие риски. Пониженный спрос приводит к снижению темпов продаж, и как следствие, сложной финансовой ситуации для девелоперов. Поэтому нынешний инвестор, готовый купить земельный участок, не готов платить за землю. Он рассматривает вариант совместного вхождения в проект с собственником участка, и взять на себя, к примеру, разработку документации, решение вопросов с коммуникациями. 

Собственник вкладывает в проект землю, инвестор – все остальное, а затем происходит расчет готовым жильем. Если стоимость участка составляет 15-20% от общего объема инвестиций, высчитывается доля собственника земли, и собственник с инвестором становятся партнерами по проекту. Однако законодательство не защищает интересы миноритариев (а собственник земли в девелоперском проекте становится миноритарием). Инвесторы, в свою очередь, не готовы покупать землю за деньги, тем более, если участок не подготовлен к сделке. В результате многие крупные инвесторы так и не находят подходящего для себя продукта, несмотря на долгие переговоры с собственниками.

Земля перестала быть самостоятельным активом

Владислав Рябов, вице-президент по земельным активам «Группы ПСН»:

- Земельный рынок отражает общие тенденции на рынке недвижимости. Сегодня мы наблюдаем преобладание количества предложений над спросом. Это ведет к тому, что требования покупателей к качеству земли и наличию на ней готовой инфраструктуры становятся  выше и строже. Например, одним из  основных критериев при покупке земли становится предоставление от продавца исходной сопроводительной документации на обеспечение всех коммуникаций. 

Такие готовые земельные участки пользуются высоким спросом, и цена на них не падает. Хочу обратить внимание, что сегодня вопрос качества вообще становится первичным, поскольку, купив землю за бесценок, есть возможность стать обладателем непригодного для жизни куска земли. Недорогая, на первый взгляд, земля, может обернуться колоссальными вложениями в прокладку коммуникаций. Сложившаяся ситуация на земельном рынке может нести определенные риски для мелких семейных собственников, которым дорого содержать данные активы по причине высокого налогообложения.

Спекулянтам хуже всего

Наталья Круглова, директор бизнес-направления «недвижимость» компании Strategy Capital Advisor:

- Эта ситуация плоха для землевладельцев, которые покупали землю в спекулятивных целях, либо для тех, кто поменял свои планы в отношении освоения участков и хотел бы из них выйти. Выход затруднен текущим положением дел на рынке, в то время, как расходы на содержание земли растут: из-за налогообложения и косвенных затрат на содержание.

Земельный рынок станет более здоровым

Илья Терентьев, генеральный директор «Группы ЗЕМЕР»:

- За последние 2-3 года рынок земли получил хорошие шансы для эффективного развития –  с него полностью ушли спекулянты, а землевладельцы, ранее считавшие себя владельцами ликвидных дорогих активов, столкнулись с тем, что они не продаются. Сегодня крупные собственники земли готовы отказываться от своих владений по сильно сниженным ценам, девелоперы распродают ранее приобретенные участки, власти начинают изымать неиспользуемые земли, введены штрафы и повышенные налоги и т.д.  Иначе говоря, активы, которые ранее были в загашнике и требовали ежегодно незначительных ресурсов на поддержание, сегодня стали обузой. В итоге рынок столкнулся с огромным наплывом оптового предложения. И все это, как ни странно, ведет к оздоровлению ситуации.

В частности, в Подмосковье появляется выбор не самых дорогих, но качественных участков под развитие. Причем землевладельцы уже готовы идти в соинвестирование, или совместное освоение. В такой ситуации у небольшого и среднего бизнеса, у фермеров и производственников, появляются шансы получить ранее «золотую» землю по доступным деньгам в рассрочку или внести ВЗУ (владелец земельного участка) в список учредителей по тому или иному проекту. То есть в ближайшие пять лет, даже при нынешнем состоянии экономики, следует ждать в Московской области появления новых проектов.

Что касается розничного рынка, так называемых участков без подряда, -  то здесь также в скором времени наступит порядок. Небольшие и непрофильные девелоперы и управляющие компании уйдут с рынка и переуступят свои проекты более опытным и крупным. Уже сейчас более 50% рынка контролируют 8-10 УК, которые поставили «на конвейер» создание поселков без подряда. У этих структур появилась возможность за минимальные деньги скупать землю оптом или брать в совместное управление. 

Снижение цены поднимает количество сделок

Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome:

- За год (август 2015 - август 2016) цена сотки земли в долларовом эквиваленте во многих проектах существенно снизилась. Так, например, в поселке Park Ville (Рублево-Успенское шоссе) средняя цена предложения 1 сотки земли упала на 19%, в поселке «Шато Соверен» (Новорижское шоссе) — на 35%, в поселке «Онегино»  - на 34%. При этом на первичном рынке элитной загородной недвижимости в летний период вырос объем сделок с землей: относительно весеннего периода 2016 г.  количество заключенных сделок в 1,6 раза больше. Это связано как с выходом нового объема предложения прилесных земельных участков без обязательного подряда, часть которого была раскуплена в достаточно короткие сроки, так и с проводимыми девелоперами акциями и спецпредложениями.

Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group:

- На престижных  направлениях и в элитных поселках  количество сделок с земельными  участками сохранилось на уровне 2015 года, хотя три из пяти покупателей  действительно склонны настаивать на снижении начальной цены предложения практически вполовину. По факту стоимость земли в Подмосковье за последние два года потеряла в цене 30-40%. Участки на том же Рублевском направлении, ранее продававшиеся по 100 тыс. долларов за сотку, теперь выставляются по 55-60 тысяч. А вот продавцы сейчас подвержены наибольшему стрессу. Им приходится соглашаться на дисконт, на который они не рассчитывали, или отложить реализацию участка. Важно, что спрос на землю в премиальном загородном сегменте не упал, а скорее сместился в сторону приобретения участков с недостроенными домами – так называемыми «коробками» с подведенными коммуникациями.

Продажи на загородном рынке снизились на 25% за год

Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate:

- По нашим оценкам, все форматы – и коттеджи, и таунхаусы, и участки – с точки зрения продаж за год «просели» примерно одинаково, в пределах 25%. Средние цены на землю действительно упали сильнее, чем на индивидуальные дома или малоэтажку, но это в первую очередь связано с выходом на рынок более дешевых проектов. Кроме того, отрицательная ценовая динамика сегодня характерна для большинства загородных поселков – продавцы ведут борьбу за покупателя и выбирают гибкую политику. Но не надо сгущать краски и беспокоиться о будущем. Участки без подряда – по-прежнему самый ходовой товар на массовом загородном рынке, который в кризис чувствует себя лучше многих других форматов.  Сейчас участки остаются лидерами продаж (50% спроса) и предложения (64% от объема всех объектов), обладая значительным «запасом прочности».

На земельном рынке не происходит ничего необычного

Евгений Копылов, управляющий партнер девелоперской группы «Интегра»:

- На мой взгляд, говорить о стагнации и общем упадке на рынке подмосковных земель не вполне корректно: цены на одни объекты падают, а на другие – нет, у кого-то объекты по-прежнему пользуются спросом,  а у кого-то продажи стоят. Кроме того, на загородном рынке начинает оживать ипотека. Из собственного опыта: мы недавно возобновили работу с тремя банками, которые ранее замораживали ипотеку на покупку земельных участков. Банки открывают новые программы с пониженными ставками, которые пользуются спросом.

Таким образом, пока одни игроки рынка борются с нехваткой спроса, другие наблюдают изменение тренда в сторону роста продаж. В этом смысле рынок находится в своей нормальной, хотя и противоречивой, динамике. 

Мода на размеренный образ жизни толкает рынок вверх

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

- Если говорить про рынок земельных участков для физических лиц, то он популярен лишь среди тех покупателей, в планах которых переезд за город с целью организации своего приусадебного хозяйства или строительства дома. А поскольку бюджет приобретения земельного участка в ближней зоне (до 30 км от МКАД) растет из-за ограниченности предложения, то покупатели переориентируются на готовые дачи и дома, стоимость которых зачастую сопоставима с ценой участка без строения. Так, средняя цена покупки земельного участка в первом полугодии 2016 года, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», составила 5,75 млн рублей. При этом за 7,3 млн рублей уже можно приобрести готовый таунхаус площадью 115 кв. м с участком 2 сотки с действующими коммуникациями и установленным газовым оборудованием в сданном поселке, причем на территории Новой Москвы. В то же время, с учетом тренда на «пригородный» (размеренный) образ жизни, который наблюдается и среди молодежи в том числе, в течение прошедших летних месяцев мы зафиксировали рост сделок с земельными участками.

Татьяна Рютина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова