Загородная элитка: стагнация или бум?
На элитном загородном рынке сложилась ситуация, в которой застройщики и владельцы вынуждены снижать цены, в особенности на неликвидные и переоцененные объекты, в особенности из-за последних политических и экономических событий. Однако несмотря на это, ряд участников отмечает рост среднего бюджета покупки элитных коттеджей за последний месяц, но обусловлено это ростом спроса на суперэлитные объекты стоимостью 10-30 млн долларов США.
На днях компания IntermarkSavills сообщила, что апрель 2014 года на загородном рынке элитного жилья отличился активизацией потенциального спроса, чему способствовали не только погодные условия и фактор сезонности, но и относительная стабилизация экономической ситуации. По словам экспертов, снизилось «ощущение финансовой неопределенности».
По данным IntermarkSavills, в апреле 2014 года на первичном рынке загородного элитного жилья Подмосковья было заключено 16 сделок с коттеджами в поселках премиум-класса. Причем большая часть сделок пришлась на Новорижское шоссе. Всего за март-апрель в компании отметили существенный рост спроса – количество купленных объектов почти на 70 % превысило аналогичные показатели января и февраля. При этом средняя площадь приобретенного коттеджа составила 600 кв. м, а средний бюджет сделки – 2,7 млн долларов.
При этом в компании отметили, что за истекший месяц в некоторых поселках застройщики пересмотрели ценовую политику. Таким образом, средний бюджет покупки коттеджа вырос на 4 % по сравнению с мартом 2014 года. А цены на таунхаусы и земельные участки остались без изменений.
Меж тем всем известно, что за 2013 год на рынок не вышло ни одного нового объекта премиум-класса в Московской области, а девелоперы, которые специализируются на этом сегменте, предпочитают достраивать существующие проекты, не начиная новых.
На первый взгляд может показаться, что сегмент элитной загородки переживает не лучшие времена, но при ближайшем рассмотрении становится ясно, что некоторые изменения все-таки есть. В частности, девелоперы пересматривают ценовую политику, чтобы привлечь покупателей, поэтому средний бюджет сделки, так же, как и цены на элитное жилье за городом постепенно падают, если не учитывать категорию суперэлитного жилья стоимостью более 10-30 млн долларов. По словам экспертов, супердорогое жилье, наоборот пользуется популярностью у покупателей, в особенности в последнее время, после скачков курса валют, так как это отличный способ сохранить средства. Если учитывать эту категорию, то общий бюджет сделки, конечно, окажется намного выше, особенно учитывая «штучность» продаж в элитном сегменте.
Кроме того, в компании отметили за месяц подорожание участков без подряда на 19%. Правда, пояснили, что это обусловлено ограниченностью предложения. Так как за год раскупались наиболее дешевые варианты, в предложении на данный момент остались большие участки с высокими ценами за сотку.
Прозвучало в нашем опросе и полярное мнение, что сегмент элитного загородного жилья переживает стагнацию за счет выхода огромного количества масштабных загородных проектов в 2005-2010 гг.
Какие еще тенденции отмечают специалисты на рынке загородного элитного жилья, что происходит со спросом и предложением, а также с ценами и покупательскими предпочтениями, и, наконец, что ждет в будущем данный сегмент, рассказывают участники рынка недвижимости.
«Покупатели стремятся к рациональности»
Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости IntermarkSavills:
- С начала 2014 года абсолютным лидером по спросу на коттеджи является Новорижское шоссе (87% сделок), тем не менее, участки без подряда покупались, в основном, на Рублево-Успенском шоссе (83% сделок). Но такой перевес в пользу одного направления обусловлен всего лишь неоднородностью предложения.
Новые проекты на премиальный рынок за 2013 год не выходили, предложение не пополнялось ни новыми проектами, ни новыми очередями строительства в существующих поселках. Однако стоит отметить, что объем предложения на первичном рынке на всех популярных направлениях остается весьма существенным и покупателям есть из чего выбирать. Прежде всего, в этой связи следует отметить крупные поселки, которые осваиваются поэтапно и в них есть возможность подобрать объекты разной степени готовности.
Хочу отметить достаточно ярко выраженное стремление покупателей к рациональности. Многие хотели бы купить дом меньшей площади, например, 250-350 кв. м с участком земли, что непросто в связи с дефицитом подобных предложений – такие площади в загородных проектах более типичны для таунхаусов. По-прежнему, многие покупатели хотели бы приобрести дом с отделкой, полностью готовый к проживанию. Еще в конце прошлого года некоторые застройщики сняли с продажи часть объектов, для того, чтобы за зимний период произвести здесь отделку и весной выставить их на продажу.
Если говорить о ценах, то в этом году мы не наблюдали массового их повышения, тем не менее, некоторые застройщики все же их повысили, делая ставку на начало сезона продаж. В целом, можно говорить о том, что такие факторы как проведение Олимпиады в Сочи и ситуация на Украине все же оказали влияние на загородный рынок. В нашей практике были случаи, когда клиенты в последний момент даже отказывались от заключения сделок, мотивируя это тем, что возможно через полгода будет дешевле.
«Покупатели не спешат приобретать элитку за городом»
Андрей Хазов, зам. исполнительного директора по работе с партнерами агентства «Усадьба»:
- Мы отмечаем снижение стоимости загородных объектов. Сегодня адекватная цена, которая устраивает большинство покупателей, ниже рыночной на 20-25%. Владельцы, которые действительно хотят продать свой загородный дом, понимают это и приводят цены в соответствие с ситуацией на рынке.
После новогодних праздников мы отметили сильное увеличение покупательского спроса, однако, с началом скачков на валютном рынке, усилением политической и экономической нестабильности в мире, количество сделок сократилось. Спрос и предложение на элитном загородном рынке те же, что и в прошлом году, показы идут в стандартном режиме, но совершать значительные сделки сегодня никто не спешит. И покупатели, и продавцы выжидают, как будет разворачиваться ситуация дальше, последуют ли за угрозами со стороны Запада и с нашей стороны реальные действия.
Сейчас покупатель если и принимает решение о приобретении загородной недвижимости, то старается добиться от продавца максимально возможной скидки. В сфере недвижимости торг всегда был актуален, но в сегодняшней ситуации без него не обходится практически ни одна сделка. Если раньше клиенты брали понравившийся дом, не задумываясь, то сейчас каждый оценивает, насколько реально будет реализовать объект через несколько лет и по какой цене.
«Скидки этой весной достигают 20-25%»
Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group:
- После старта традиционных весенних акций в элитном сегменте загородного рынка спрос достаточно оживленный. Наиболее ликвидные проекты быстро раскупаются, объем качественного, интересного предложения быстро уменьшается. На активность покупательского спроса влияют действующие сезонные акции, объявленные многими девелоперами перед майскими праздниками. Наиболее ликвидными были те поселки, где застройщики или владельцы давали скидку в размере 20-25% от цены прайса. Средний бюджет сделки по сравнению с весной прошлого года снизился на 5% до 3 млн рублей.
Вообще премиальный сегмент стремится к минимизации площадей, более прочные позиции занимает формат загородных квартир, все шире становится линейка таунхаусов. Входной билет для покупателя элитных загородных проектов становится все более лояльным, девелоперам приходится идти навстречу рынку и маневрировать, сохраняя качество объектов при снижении бюджетов.
«Средний бюджет сделки упал за год на 15%»
Алексей Трещев, замруководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank:
- Несмотря на политическую нестабильность и валютные колебания, после первого шокового затишья, мы отмечаем рост заявок на подбор недвижимости в сравнении с показателем за аналогичный период прошлого года. Большое количество сделок было приостановлено после начала колебания курсовых показателей стоимости валюты. Опасения участников рынка были весьма очевидны: буквально за несколько дней цена отдельно взятого лота недвижимости могла варьироваться в границах до полумиллиона долларов, что крайне чувствительно. Однако стоит отметить, что ряд сделок свершился в кратчайшие сроки, благодаря желанию покупателей перевести свои накопления в материальный актив.
Мы отмечаем уверенный спрос на мультиформатные проекты с развитой инфраструктурой на популярных западных направлениях. Кроме того, по-прежнему пользуются популярностью коттеджи в организованных поселках с интересной концепцией и архитектурой. Средняя площадь приобретаемого домовладения – 480 кв. м, его цена составляет 1,7 млн долларов. Если смотреть годовую динамику, то можно отметить снижение среднего бюджета сделки за год на 15%.
Отметим, что за 2013 год новых элитных поселков на рынке не появилось, но возвращение части девелоперов на загородный рынок внушает уверенность в развитии этого сегмента и дает повод ожидать появления новых интересных объектов.
Отметим, что на рынке элитной загородной недвижимости в приоритете остаются два направления: Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Несмотря на то, что в последние пару лет в СМИ складывался миф «О закате Рублевки», статистика продаж 2014 года говорит об обратном. На этом направлении начали появляться новые интересные предложения, соответствующие самым сложным запросам современного покупателя.
«За год количество сделок упало на 15%»
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
- За I кв. 2014 г. количество сделок уменьшилось на 12-15 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Часть потенциальных покупателей приняли решение отложить покупку. Некоторые сделки (но не более 5-7%) в этом году так и не были доведены до конца из-за резкого изменения курса рубля.
Сейчас наиболее востребованное предложение на рынке – это Новорижское, Рублёво-Успенское, Минское шоссе, до 20 км от МКАД. Дома под ключ и под отделку в ценовых категориях до 1,5 млн и выше 8 млн долларов плюс лесные земельные участки. Кроме того, востребованы земельные участки с коммуникациями в охраняемых коттеджных посёлках по Рублёво-Успенскому, Минскому шоссе в пределах 15 км от МКАД и по Новожискому шоссе – до 25 км.
Наименее востребованный продукт – морально устаревшие дома, с неудобными планировками, устаревшими интерьерами. На рынке есть, например, дома с маленькими спальнями, 1-2 с/у на 5-7 спален, без гардеробных, с большим количеством уровней, слишком узкими или заполняющими всё пространство лестницами. Не пользуются спросом недостроенные дома или дома без отделки, которые простояли несколько лет и пришли в негодность. Часто на хороших, востребованных участках дом и участок продаются по цене одного только участка и даже ниже, т.к. снос старого дома требует вложений
«Аренда предпочтительнее покупки»
Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости «НДВ-Недвижимость»:
- На элитном рынке уже давно прослеживается следующая тенденция. Находят своего покупателя только те предложения, которые соответствуют заявленному уровню и реализуются по реальной, а не завышенной стоимости. Покупатели в этом сегменте очень требовательны, поэтому могут долго находиться в поиске, изучая все представленные предложения на рынке.
В целом, политические события и экономическая нестабильность в стране могут оказывать влияние на данный сегмент. Вряд ли человек, чей бизнес пострадал от каких-то «подвижек», примет решение о покупке загородной недвижимости. В условиях непонятных перспектив не все люди будут делать столь дорогие вложения. Некоторые предпочтут арендовать дом на время, нежели покупать его.
«Загородный рынок элитного жилья переживает стагнацию»
Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have:
- Рынок элитной загородной недвижимости последние 2-3 месяца стоит. Стагнация наблюдается даже на всегда динамичном Новорижском шоссе. Причина в том, что в свое время крупные лендлорды получили десятки и сотни га дешевой земли. В 2005-2010 на рынок вышло столько масштабных загородных проектов, что рынок не смог поглотить такой объем. Итог закономерен – на рынке элитной недвижимости началась стагнация. Уже в 2012 году на рынок был выведен всего 1 элитный проект, в 2013 году новых проектов не было вовсе. Стагнация на Рублево-Успенском шоссе объясняется тем, что за последние три года многие владельцы домов эмигрировали в Великобританию и другие страны. Перед отъездом большинство из них решили избавиться от неликвидной и требующей больших эксплуатационных расходов загородной недвижимости, оставляя на всякий случай 1-2 квартиры в Москве.
«Имидж и транспортная доступность – важнее всего»
Наталья Картавцева, замгенерального директора ОАО «ОПИН»:
- По состоянию на март 2014 г. средняя стоимость квадратного метра домовладений с учетом стоимости земли и коммуникаций в элит-классе составила 4,6 тыс. долларов. Транспортная доступность и «имидж» шоссе – главный фактор, определяющий спрос на загородном рынке. Лидером по числу поселков на стадии продаж является Новорижское шоссе, где сосредоточено 26% от общего числа проектов высокого класса, а спрос по итогам I кв. здесь составил порядка 70%. Замыкают тройку лидеров – Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе.
«Экономическая нестабильность – стимул для категории «суперэлит»
Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED:
- Элитная недвижимость, в отличие от других сегментов, всегда отличалась устойчивостью, она существует вне времени. Буквально за последние месяцы нами зафиксированы сделки на несколько десятков миллионов долларов на традиционно популярной Рублевке. Таких сделок было немного всегда, но они были, есть и будут, несмотря ни на какие кризисы на Украине и нестабильность в мире.
Нестабильность политической ситуации и волатильность валютного рынка послужили стимулом для активизации высокобюджетных покупателей. В свете отзыва лицензий банков инвестиции в элитную недвижимость приобрели дополнительные преимущества. Среди последних трендов – увеличение в структуре спроса доли клиентов из регионов, а также представителей ближнего зарубежья, сделки с которыми проходят в очень высоком бюджете.
«Бум» на суперэлитном рынке!»
Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»:
- Если говорить о высоколиквидной элитной загородной недвижимости, то спрос на нее переживает бум – в апреле было зафиксировано максимальное количество запросов за последние 3 года. По сравнению с 2012 годом показатели выросли на 10%, а с 2013 годом – более чем на 50%. Пропорционально увеличилось количество и показов, и реальных покупок.
Наибольшим спросом на рынке элитной загородной недвижимости пользуются объекты, находящиеся в ценовом диапазоне от 1 млн до 3 млн долларов. В этом сегменте сосредоточена и основная часть предложения. Кроме того, спросом пользуются высоколиквидные дома вне зависимости от бюджета. Например, в этом году вырос спрос на элитную загородную недвижимость стоимостью свыше 30 млн долларов, поэтому средний бюджет сделок с элитной загородной недвижимостью в 2014 году значительно вырос. По нашим данным, таких сделок уже было не менее 5, в то время как за весь прошлый год нет подтвержденных данных ни об одной. Также увеличилось количество сделок по объектам стоимостью более 10 млн долларов.
«Средний бюджет вырос до 8 млн долларов»
Наталия Голованова, замгенерального директора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate:
- Новые предложения появляются в большей степени на вторичном рынке - это ранее построенные дома, новые и реконструированные или отделанные под ключ дома от точечных застройщиков. В то же время домов на первичном рынке становится меньше: новые посёлки не появляются, существующие достраиваются и постепенно распродаются. Цены на отдельные неликвидные объекты понижаются, а на объекты в строящихся и построенных современных посёлках растут, в том числе за счет вымывания недорогих предложений.
Востребованные дома сегодня в бюджете 2-3 млн долларов как «под ключ», так и под отделку, а также очень дорогие предложения, в бюджете от 15 млн. долларов и выше. Так что по сравнению с весной прошлого года бюджет сделки увеличился до 8 млн долларов.
«Будущее элитного рынка – за малоэтажными форматами»
Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate:
- В элитном сегменте все острее ощущается дефицит ликвидных участков: рынок конкурентоспособных дорогих домов продолжает уменьшаться с каждым месяцем. Предложение представляет собой либо штучный товар в отдельном поселке, либо «конгломераты» с единой концепцией. В успешных проектах спрос сохраняется на уровне 3-5 сделок в месяц, но в большинстве поселков продажи случаются гораздо реже: как правило, 1-2 покупки в квартал.
В целом, учитывая дефицит земли в ближнем Подмосковье и избирательный спрос, будущее элитного рынка – за малоэтажными форматами. Девелоперы оставили индивидуальное строительство, переключившись на более демократичные сегменты или многоквартирные дома. Доля МЖД в общем спросе подросла на 4,2%, а по сравнению с весной прошлого года – на 5,9%. Цены на таунхаусы и квартиры в малоэтажных комплексах также растут, но говорить о глобальных тенденциях сложно в силу небольшой выборки: сейчас в элитном сегменте насчитывается всего 9 поселков с МЖД и 19 с таунхаусами.
Со спикерами беседовала Мария Лукина
