Рубрики раздела интервью

Лента

Судьба апартаментов: как отразятся законодательные изменения на теряющем популярность в кризис формате недвижимости?

25 октября 2016
В конце сентября Мосгордума в окончательном чтении утвердила закон о снижении налога для физических лиц на нежилые помещения.

В конце сентября Мосгордума в окончательном чтении утвердила закон о снижении налога для физических лиц на нежилые помещения. Помимо гаражей и машино-мест в паркингах, под действие закона попали и апартаменты стоимостью менее 300 млн руб. Как отразятся законодательные изменения на этом формате недвижимости, и что ожидает апартаменты в среднесрочной перспективе, рассуждают эксперты. 

За время кризиса популярность в столице апартаментов снизилась. Несмотря на существенную разницу в ценах между квартирами и апартаментами (до 25%), покупатели стали чаще предпочитать этому формату более дорогие, но понятные в обслуживании и статусе жилые помещения. Причин было несколько: высокие налоги и коммунальные платежи, невозможность зарегистрироваться по месту проживания, чтобы в дальнейшем пользоваться социальной инфраструктурой района, небольшое количество ипотечных программ (банки менее охотно аккредитуют такие проекты, а если и дают ипотеку, то, в основном, по более высоким ставкам). В кризис этот список пополнился и высоким риском недостроя, ведь далеко не все девелоперы таких проектов заключали с покупателями договора долевого участия, более того, несколько интересных комплексов были сняты с реализации из-за проблем с финансированием. 

Участники рынка недвижимости и владельцы помещений в уже построенных комплексах несколько лет ждали законодательной легализации этого формата недвижимости (до этого момента само понятие «апартаменты» в российском законодательстве отсутствовало), и в конце сентября городские власти сделали первый шаг. Мосгордума в окончательном чтении утвердила закон о снижении налога для физических лиц на нежилые помещения. Помимо гаражей и машиномест в паркингах, под действие закона попали и апартаменты стоимостью менее 300 млн руб. По словам руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Максима Решетникова, законопроект должен был «выровнять условия налогообложения» и сделать их «аналогичными для физлиц». 

Дело в том, что после перехода на налогообложение от кадастровой стоимости недвижимости размер налога объектов торгово-офисной недвижимости вырос до 2%. После этого обнаружилось неравенство ставок по нежилой недвижимости у физических и юридических лиц, а также возник ряд вопросов в налогообложении апартаментов, гаражей и многофункциональных центров. Учитывая, что апартаменты средних ценовых категорий покупают граждане именно из-за их дешевизны для собственного проживания, власти ввели понижающие коэффициенты для этой категории граждан. Согласно законопроекту, в Москве будет создан реестр апартаментов, которые станут облагаться налогом по пониженной ставке. 

Пониженные ставки предполагается установить в отношении апартаментов, отвечающих определенным критериям. В частности, они должны быть расположены в здании, которое включено в реестр апартаментов, площадь не должна превышать 300 кв. м,  и по этому адресу не должны быть зарегистрированы юридические лица. Также помещение не используется для предпринимательской деятельности, по нему нет зарегистрированных договоров аренды, а кадастровая стоимость 1 кв. м –  не ниже 100 тыс. руб. 

Налоговое бремя для собственников апартаментов будет рассчитываться пропорционально размеру ставки. Если сейчас они должны платить 2% от кадастровой стоимости, то налоговое бремя снизится на 1,5%, до 0,5% от кадастровой стоимости объекта за первые 150 кв. м апартаментов площадью до 300 кв. м. На оставшиеся метры, а также на вторые апартаменты будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости. Поскольку действие поправок распространяется уже на 2015 год, ставка налога за прошлый год будет пересчитана на 1,2% от кадастра. Размер ставки за 2016 год — на 1,3%, за 2017 — на 1,4%, за 2018 — на 1,5%. 

Второй момент, который может в целом повлиять на судьбу этого формата в Москве – это возможность приобрести апартаменты в ипотеку. И в этом направлении ситуация также улучшилась. В августе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило программу займов для объектов стоимостью до 15 млн руб. со ставкой 12,5% годовых. До этого момента АИЖК кредитовало исключительно приобретение квартир. Агентство заявило, что выдавать займы на покупку построенных и непостроенных апартаментов по всей России со ставкой 12,5%.

По данным госкорпорации, минимальный размер первого взноса для готовых апартаментов составляет 30%, для неготовых — 20%, при этом максимальная сумма кредита в Москве –  10 млн руб., в других регионах — 7,1 млн руб., а предельная сумма ипотечного займа, оформленного в Москве у партнеров АИЖК по агентской технологии, достигнет 15 млн руб., причем независимо от размера первоначального взноса.

Несмотря на то, что до окончательной легализации этого формата еще далеко, девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты. По данным компании «Метриум Групп», сначала года продажи апартаментов открылись в 17 комплексах (за три квартала 2015 года – в 16, за три квартала 2014 года – в 17). За последние три месяца в открытую продажу поступило четыре новых проекта, а суммарное число реализуемых лотов, в которых превышает десятую часть от общего объема рынка (свыше 1 000 лотов). Тем не менее, по итогам квартала объем предложения остался на уровне конца предыдущего периода (+0,4%), что обусловлено значительным снижением количества экспонируемых лотов в нескольких комплексах (в т.ч. в объектах, где АИЖК произвело выкуп пула апартаментов под базу для создания арендного рынка жилья).

Несмотря на вывод новых проектов, доля апартаментов на рынке жилья снижается. Сегодня апартаменты занимают около четверти от общего объема предложения. Для сравнения, в 4 кв. 2015 года доля формата составляла 27%, а еще годом ранее – 35%. Причина заключается в резком росте объема предложения квартир, наблюдаемом с конца 2014 года. О том, как отразятся на этом формате законодательные изменения и рыночные динамики, рассуждают эксперты. 

Начали расти объемы ввода апартаментов

Юлия Сапор

Руководитель аналитического и консалтингового центра компнаии Est-a-Tet:

- После проседания показателя объема предложения апартаментов в 2015 году, когда было введено ограничение на строительство/возведение в составе гостиничных комплексов и появились прецеденты по переводу комплексов с апартаментами в квартиры, в 2016 году предложение данного формата активно пополняется. Есть ряд проектов, заявленных к выходу в продажу, но нет точной информации о временном периоде их выхода. Выход будет происходить по мере подготовки документации и площадок, а также зависит от политики девелоперов в части развития площадок. В перспективе рынок Москвы может пополниться проектами общей площадью порядка 2 млн кв. м. Но стоит понимать, что разом такие объемы на рынок не поступят. Новый виток развитию сегмента может дать и законопроект об уменьшении ставки налога на имущество физических лиц для собственников отдельных категорий нежилой недвижимости. 

Если апартаменты приравняют к жилью, то и цены станут такими, как у квартир

Мария Литинецкая

Управляющий партнер «Метриум Групп»:

- За первое полугодие 2016 года средняя стоимость апартаментов массового сегмента практически не изменилась и составила 144 200 рублей за кв. м. Несмотря на невзрачную ценовую динамику, данный формат жилья расширяет свою долю на рынке первичного жилья в Москве. В III квартале 2016 года на столичном рынке было представлено 97 проектов апартаментов всех трех классов (эконом-, бизнес- и элит). В относительном выражении апартаменты составляют 36% от всего предложения на рынке новостроек Москвы (по количеству проектов).

Таким образом, значение данного формата жилья возрастает, а значит власти все серьезнее задумываются о вопросе урегулирования его правового статуса. Если в конечном итоге апартаменты будут легализованы и в них можно будет получить постоянную регистрацию, то цены, безусловно, пойдут вверх, хотя сейчас разница между стоимостью квартир и апартаментов может достигать 30%. В случае легализации в большинстве проектов эта ценовая разница исчезнет.

На рынке апартаментов существенных изменений не случится

Ирина Доброхотова

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

– В 2016 году зафиксирован рост объема предложения апарт-комплексов на 19%. Как правило, рост объемов предложения и выход на продажу новых проектов на нулевых/первых стадиях строительства ведет к некоторому снижению средней цены 1 кв. метра. Однако на сегмент апартаментов влияет еще несколько факторов, в первую очередь, перевод в жилье, во-вторых – уход из экспозиции наиболее доступных лотов. Эти факторы, наоборот, способны повысить среднюю цену метра. Также влияют и законодательные инициативы: участники рынка постоянно находятся в ожидании, какие нормативы и акты будут приняты и окажут влияние на этот сегмент в будущем.

Так, на наш взгляд, сегмент апартаментов в ближайшее время не коснутся какие-либо значительные перемены (если, конечно, не будут приняты жесткие законы, которые существенно ограничат их строительство). Спрос на этот формат уже сформирован (причем во всех классах), в то же время, наибольший интерес покупателей вызывают апарт-комплексы с переводом в жилье. За счет более низкого бюджета покупки, это предложение будет по-прежнему пользоваться спросом как у инвесторов, так и у тех, кто рассчитывает приобрести недвижимость для дальнейшего проживания.

Татьяна Подкидышева

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»: 

- На сегодняшний день перспективы апартаментов  нужно рассматривать применительно к законодательным изменениям. Этот формат находится в поле зрения властей, действия которых направлены на «приближение» данных объектов к квартирам. Например, совсем недавно было объявлено о поправках, предусматривающих снижение налога для физлиц, владеющих апартаментами в торговых и офисных центрах. Возможно, что в перспективе  мы увидим и поправки, разрешающие регистрацию на постоянной основе. По крайней мере, уже сейчас в отдельных случаях реализуется перевод апартаментов в формат жилья.

Тем не менее, даже и с учетом ряда оговорок, апартаменты пользуются устойчивым спросом среди покупателей. Возможность конкуренции на рынке  обеспечивают высокие качественные характеристики вместе с более низкой стоимостью предложения: многие апарт-комплексы находятся в очень привлекательных локациях Москвы, также в качестве преимущества можно назвать гибкость архитектурных и планировочных решений. Мы ожидаем, что спрос на этот формат сохранится, хотя он вряд ли будет выше, чем в сегменте квартир. Поэтому при переводе таких объектов в жилой статус будет возрастать и их ликвидность. 


Татьяна Рютина

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова