Рубрики раздела интервью

23 мая 2014

Налог на недвижимость: за или против?

Как стало известно на днях, Минфин предложил новую схему расчета налога на недвижимость: в казну придется отчислять процент с кадастровой стоимости жилья, которая приближена к рыночной.

Как стало известно на днях, Минфин предложил новую схему расчета налога на недвижимость: в казну придется отчислять процент с кадастровой стоимости жилья, которая приближена к рыночной. В ходе последних парламентских слушаний председатель Счетной палаты РФ Татьяна Голикова раскритиковала эту схему, отметив, что Росреестр не готов к таким нововведениям, однако, министр финансов Антон Силуанов считает такую налоговую политику адекватной. Что думают по этому поводу эксперты рынка недвижимости, аудиторы и юристы – читайте в нашем традиционном БЛИЦ-ОПРОСЕ.

Обещания ввести новый налог на недвижимость взамен двух старых – на имущество и на землю, звучат со стороны властей уже несколько лет. Но уже с начала текущего года власти перешли к реальным действиям. Согласно плану Министерства финансов, в 2015 году россиян ждут следующие изменения: с 1 января 2015 года в Налоговом кодексе появится новая статья «Налог на недвижимое имущество физических лиц». Причем налог планируется рассчитывать не по оценке БТИ, а по кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. С 1 января 2020 года новую схему введут по всей стране.

Оценка БТИ и кадастровая стоимость: суть и различия

Оценка БТИ (бюро технической инвентаризации), которая используется до сих пор, - это небольшая сумма, в десятки раз ниже рыночной. Она рассчитывается еще по методу, принятому в времена СССР, на основе себестоимости жилья при строительстве и износе здания.

В свою очередь, кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене, причем при ее расчетах учитываются не только себестоимость строительства, но и сегмент недвижимости, расположение, этажность и др.

Ставки нового налога

Минфин устанавливает следующие налоговые ставки: на квартиры и жилые помещения – 0,1%, на участки под жилье, дачи и сельскохозяйственные угодья – 0,5%, на объекты, кадастровой стоимостью более 300 млн рублей – от 0,5% до 1%, на прочие земли – 1,5%.

Скидки, льготы и преференции

Чтобы не перегрузить социально незащищенные слои населения, в Минфине составили карту вычетов и льгот. Кроме того, чтобы скачок не был столь резким, процесс перехода к новой системе налогообложения растянут на 5 лет. С этой целью разработана схема понижающих коэффициентов: минус 80% в первый год, 60% - во второй и так до полной суммы налога через 5 лет.

Собственникам полагается вычет – 20 кв. м на человека в квартирах и комнатах (то есть, эти 20 кв. м не будут облагаться налогом), 50 кв. м – для домов. Пенсионеры, ветераны и инвалиды получат 30 кв. м на человека в жилых помещениях и 1 тыс. кв. м – на земельных участках. Местным властям будет позволено выдавать «свои» льготы в отношении любых категорий граждан. Однако стоит напомнить, что на сегодняшний день пенсионеры вообще не платят налогов – ни на имущество, ни на землю. В будущем им позволят распространить это право только на 1 объект недвижимости, скажем, на квартиру или на дачу. Остальное придется оплачивать по указанной схеме.

Владельцам коммерческой недвижимости

Налог на недвижимость коснется не только жилья, но и коммерческих площадей. Напомним, что с 2014 года владельцы больших коммерческих площадей (более 5 тыс. кв. м) уже платят налог по кадастровой стоимости. В данный момент решается вопрос о снижении этого порога до 300 кв. м.

Как сообщает «Коммерсантъ», в письме мэру Сергею Собянину, подписанном представителями «Опоры», «Деловой России», Московской ассоциацией предпринимателей, а также главами ассоциаций частных клиник, предприятий бытовых услуг, рестораторов и отельеров говорится, что такие изменения будет иметь тяжелые последствия для делового климата в Москве. По словам председателя московского отделения «Опоры» Александра Жаркова, в ходе слушаний в Мосгордуме им удалось убедить депутатов повысить порог до 2 тыс. кв. м.

Единая кадастровая база данных

Чтобы перейти на новую схему расчета налога, Росреестру необходимо провести кадастровую оценку всех объектов недвижимости на территории страны, причем региональным отделениям на это отведено 5 лет.

В рамках парламентских слушаний председатель Счетной палаты РФ Татьяна Голикова заявила, что только половина внесенной в кадастр информации об объектах недвижимости, не подлежит сомнению. «Уровень верификации сведений о кадастровой стоимости объектов капстроительства и земельных участков, проведенной между ФНС и Росреестром по состоянию на май 2013 года, не превышает 50%, - заявила Голикова, выступив тем самым против внедрения плана Минфина. – Результаты контрольных мероприятий, проведенных Счетной палатой, показывают, что Госкадастр недвижимости, который ведут филиалы Федеральной кадастровой палаты Росреестра, содержит неполную, недостоверную и противоречивую информацию об адресах, площади и стоимости объектов капитального строительства и земельных участков».

К сожалению, на момент написания заметки получить комментарий от представителей Росреестра не удалось, однако, в пресс-службе ведомства корреспонденту Realestate.ru пообещали в скором времени предоставить ответ. Следите за нашими новостями!

Эксперты рынка недвижимости, а также специалисты-аудиторы высказали свое мнение относительно новшеств Минфина. Одни назвали принятые меры адекватными, другие уверены, что нельзя вводить налог в том виде, в котором предлагает министерство, так как это будет слишком тяжелым бременем, в особенности для малоимущих, пенсионеров, ветеранов и прочих социально незащищенных слоев населения. Причем полярные мнения прозвучали даже в рамках одной и той же компании.

ЗА ПРЕДЛОЖЕНИЕ МИНФИНА

Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость»:

- Рано или поздно рыночный налог на недвижимость заработает. Вряд ли это обеспечит общую справедливость, но собственники должны платить налог на недвижимость, и эта ставка должна быть существенной для того, чтобы собственник что-то делал с квартирой: жил в ней, сдавал или продавал. Но в стране много неприватизированного жилья. Его владельцы будут освобождены от уплаты налога. Остается острым лишь вопрос с кадастровой базой.


Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

- Безусловно, проблема расчета налога давно назрела. Стоимость недвижимости по БТИ отличается от ее рыночной стоимости в сотни раз. Кадастровая стоимость ближе к реальной, но тоже может быть меньше в десятки раз. Существуют оценочные компании, которые определяют стоимость залоговых квартир. Аналогичные независимые эксперты по оценке недвижимости должны были быть наняты государством для корреляции кадастровой и реальной стоимости жилья. Однако сделано это не было, и теперь мы имеем то, что имеем. Сомневаюсь, что кадастровый учет успеют провести во всех областях. Скорее всего, дата введения закона в силу будет меняться, а налоги возрастут, примерно с нынешних 300-500 рублей до 3 500-4 500 рублей.

Богданюк Владимир, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:

- Предложение Минфина вполне адекватно, учитывая, что такая практика используется рядом других стран. Налог на надвижимость при налаженной системе сбора платежей может быть эффективным как для государства, которое получит стабильный приток средств в бюджет, так и для самого рынка недвижимости, поскольку продуманная система налогообложения – это еще и инструмент формирования цен. Риски для граждан, в первую очередь, могут быть с вязаны с еще «не обкатанной» системой расчета и сбора налога. В первое время после введения новой системы налогообложения неизбежны накладки при подаче декларации и определении налогооблагаемой базы в соответствии с новой кадастровой стоимостью. Однако стоит отметить, что практически любое нововведение требует время для апробации.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

- Во всем мире существует такое понятие, как налог на недвижимость. Это тот самый способ налогообложения, от которого уйти невозможно. От остальных форм налогообложения люди иногда пытаются уклониться разными способами, но скрыть недвижимость невозможно, так как при уклонении от выплаты налога владелец столкнется с взысканиями, наложенными на нее. Поэтому, скорее всего он будет выплачиваться. Соответственно, при соблюдении определенных условий его введение правильно. Опасения, не будет ли со стороны местных властей таких злоупотреблений, как завышения кадастровой стоимости, дабы собрать больше налогов, неоправданные. Конечно, такие случаи будут журналистами комментироваться и предаваться огласке, и нарушающие нормы законодательства местные власти будут наказываться. Поэтому совсем уж вопиющих злоупотреблений не последует. Но граждане все равно окажутся недовольны, поскольку объем собираемых с них средств возрастет. Если ставки определят правильно, то малообеспеченных слоев населения новая норма коснется в меньшей степени. А определяются ставки все-таки не «с потолка», а по существующим методикам. Да, будут допущены ошибки, но тогда, получив первый негативный результат, нужно их исправить и добиться более эффективной оценки.

Представитель инвестиционно-аналитического департамента ГК «МИГ-Недвижимость»:

- На мой взгляд, предложение Минфина адекватно, оно позволит нормализовать уровень налогообложения и ввести взаимосвязь размера налога и класса недвижимости, ведь в настоящий момент можно наблюдать явное несоответствие размеров уплачиваемого налога, класса и стоимости недвижимости. Если рассматривать цены на старые квартиры в Москве, то нововведение позволит государству компенсировать недобор налогов, который существует сейчас.

ПРОТИВ ПРЕДЛОЖЕНИЯ МИНФИНА

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

- Сомневаюсь в компетентности Росреестра по оценке объектов недвижимости и считаю, что предварительно должен быть озвучен механизм оценки. Коэффициент для участков под жилье установлен повышенный, что идет вразрез с государственной программой по обеспечению населения доступным жильем (с предоставлением таунхаусов). При резком изменении цен для определения налоговой базы произойдет существенный скачок размера налога, что сильно скажется на бюджете населения. Возможны перекосы на местах – из-за решений местных органов власти. В целом, если будет принято решение о введении подобного закона, целесообразно проведение пилотного проекта в отдельно взятом регионе. В случае положительных результатов возможно распространение на всей территории РФ.

Светлана Лилипутина, генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры»:

- Налог на недвижимость пытаются ввести с 2005 года. Я согласна с Голиковой в том, что планируемые изменения «абсолютно нереалистичны, неэффективны для пополнения бюджета и губительны для населения и предприятий». Налог на недвижимость должен заменить сразу 2 налога: на имущество и на землю. Поэтому нельзя рассматривать их по отдельности. А в совокупности увеличение фактических сумм произойдет далеко не в 2-4 раза, а как минимум – в несколько десятков. В практике встречаются случаи, когда после переоценки кадастровая стоимость земли увеличивалась почти в 40 раз. А приплюсуйте сюда стоимость находящейся на ней недвижимости, дачи, например? Только очень состоятельные владельцы смогут этот налог оплатить.

Умиляет еще одно законодательное новшество: если раньше физлица спокойно ждали квитанцию на уплату налога, то сейчас они сами должны посетить налоговую инспекцию, постоять за ней в очереди. И если это не сделать — все возможные пени и штрафы теперь будут взиматься с них. Что касается льгот, то почему необходимо выбирать: квартира или дача? Я бы не считала домик на 4-6 сотках роскошью. А ведь большинству пенсионеров придется от него отказаться, т. к. льгота распространяется только на 1 объект.

Чтобы понять насколько близки кадастровая и рыночная стоимость, нужна отправная точка, а именно ее и не хватает. Давайте понимать, что так называемая «рыночная» стоимость есть фактически сильно раздутая величина. Всего несколько лет назад один из бывших больших чиновников заявил с высокой трибуны: «Мы не дадим упасть цене на недвижимость». Что это было: оговорка или же принципиальная позиция?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Действующие земельный налог и налог на имущество далеки от совершенства. Поэтому создание новой, более эффективной системы налогообложения недвижимости можно считать оправданным. Однако в словах Голиковой есть резон. Готовность кадастровых баз в регионах пока оставляет желать лучшего. В Едином государственном кадастре по-прежнему не хватает информации об огромном количестве объектов по всей стране. В ЕГРП нет многих данных (не учтены права собственности, возникшие ранее 1998 года), а в БТИ сведения недостоверные. И как государство будет решать эту проблему, пока не ясно.

Алексей Сидоров, директор по развитию Kalinka Group:

- Председатель правительства Дмитрий Медведев на днях официально констатировал факт увеличения дефицита региональных бюджетов. В этой связи предложение Минфина кажется своевременным и логичным. Предполагается, что доходы регионов возрастут, но окажется ли адекватной налоговая нагрузка для их жителей, до сих пор непонятно. К тому же разработка и согласование спорного проекта изменений по налогу на недвижимость растянулась не на один год, и, судя по всему, подходящий момент для нововведения уже упущен. Экономика страны неуклонно снижает темпы роста, уровень доходов предприятий и граждан падает, а это не лучшая почва для подобных налоговых преобразований.

Родион Алексеенко, замгендиректора по продажам ООО «СКМ Групп»:

- С точки зрения Минфина – да, адекватно. Выгода бюджета налицо. А вот с точки зрения собственника – нет. Несвоевременно. Рыночная оценка всех объектов недвижимости проведена только в крупных городах. Государство не готово к реализации новой схемы налогообложения имущества физических лиц. И еще одна проблема – насколько адекватна будет эта самая оценка и достаточно ли квалифицированными будут специалисты, производящие ее? Мне приходится сталкиваться с различными ситуациями, поэтому знаю, что сейчас многие собственники оспаривают завышенную кадастровую оценку в суде, считая ее выше рыночной. Правда государство дает возможность собственникам самостоятельно произвести оценку своей недвижимости. Но получается, что эти расходы опять же лягут на плечи граждан. Если Росреестр не уложится в срок, то собственники будут просто в вакууме. Они будут вынуждены платить по «старой», инвентаризационной стоимости. С одной стороны, для них это может быть плюсом, но с другой, где вероятность того, что разницу в сумме не заставят доплатить впоследствии?

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP:

- В целом, налогообложение имущества по рыночной стоимости, можно назвать справедливым, инвентаризационная стоимость давно не отражала истинной стоимости объекта. Подобным образом налог на недвижимость взимается во всех цивилизованных странах. Но в случае с Россией, опасения вызывают, во-первых, вероятность несправедливой кадастровой оценки объекта недвижимости, во-вторых, связанные с этой деятельностью коррупционные риски. Наконец, новая статья доходов в бюджете регионов будет расхолаживать местные власти, которые вместо развития экономики будут латать бюджетные дыры «дармовыми» деньгами.

ВЛАДЕЛЬЦЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОСТРАДАЮТ БОЛЬШЕ ВСЕХ

ПРОТИВ

Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:

- Изменение порядка налогообложения, коснется собственников больших объектов коммерческой недвижимости. Естественно, резко и сильно поднять налоги для простых граждан рука не поднимется, но брать деньги для реализации имперских амбиций где-то надо. Поэтому, как всегда, принято отобрать их у среднего бизнеса. Для владельцев одного-двух помещений, а также тех ленд-лордов, которые используют множество ИП для контроля над своими помещениями, рост ставок налога также будет не очень ощутимым. А вот для собственников ТРЦ, БЦ и других крупных объектов налоговая нагрузка возрастет сильно. Но устрашающе выглядят только абсолютные цифры таких налогов, а вот в процентном соотношении к годовому арендному потоку рост налогов будет не таким уж ужасным — не более 5-7% и в основном для тех зданий, у которых была очень низкая балансовая стоимость.

Но мы не ожидаем существенного роста ставок аренды по этому поводу в ближайшее время. На рынке недвижимость есть некоторый спад активности арендаторов, который вызван как политической нестабильностью, так и кризисными явлениями в экономике. Поэтому те собственники, которые попытаются переложить свои возросшие затраты на арендаторов, могут сильно проиграть, получив взамен резкий рост вакантных площадей.

Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium:

- В Москве при переоценке помещений кадастровая стоимость объектов иногда даже превышала рыночную, и собственники офисных помещений, конечно, пытаются с этим бороться, пока досудебными методами. На сегодняшний день средняя величина нового налога на офисные помещения составляет 200$/кв.м в классе А, порядка 160$/кв.м в классе В+. Сложно оценить, является ли такая нагрузка для девелоперов существенной, все зависит от его арендной политики. Пока на рынке не зафиксирована тенденция к повышению ставок из-за действия нового налога: они росли в I кв. года из-за нестабильного курса валют, но сейчас напротив снижаются – сказывается преобладание предложения над спросом на рынке, девелоперы хотят заполнять свои площадки и стараются пойти на скидки для арендаторов.

ЗА

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG:

- На общей ситуации налог уже отразился, правда, пока мы наблюдаем переходный период – действует льготный коэффициент расчета ставки исходя из кадастровой стоимости объекта, со временем расход для собственников будет увеличиваться. Переход к налогообложению исходя из кадастровой оценки недвижимости, в принципе, имеет здравое зерно в долгосрочной перспективе. Например, балансовая стоимость старинного особняка в центре Москвы с учетом износа здания и т.п. может быть и низкой, при том, что реальная рыночная стоимость как раз весьма высока. И наоборот, собственник нового современного и качественного объекта, построенного в депрессивном регионе, при нынешней системе налогообложения может платить непомерно высокий налог. Переход к оценке по кадастровой стоимости это противоречие снимает. Кроме того, этот подход, теоретически, становится стимулом для собственников зданий к увеличению эффективности своих объектов.  Но вот в краткосрочной перспективе нововведение создает сложности для собственников. Рост расходов для собственника крупного объекта при переходе на такой расчет может составить сумму, примерно соответствующую 1/3 арендной ставки, а поднимать ее оснований нет. Так что остается надеяться, что переходный период сможет нивелировать эффект внезапности для собственников и смягчить последствия перехода к новому налогообложению.

Со спикерами беседовала Мария Лукина

Экспертный совет

Новостройки на тест-драйв в аренду: за и против
Алексей Могила, Виталий Разуваев, Артур Григорян, Александр Байгушев, Григорий Алтухов
Реклама в кризис: резать бюджеты или увеличивать?
Ирина Бурдельная, Артур Григорян, Илья Утин, Ирина Могилатова, Вартан Погосян
НОВОГОДНИЙ БЛИЦ-КРИК №20: Письма Деду Морозу от участников рынка недвижимости
Дмитрий Котровский, Валерий Мищенко, Ирина Доброхотова, Мария Литинецкая, Дмитрий Земсков