Кто из застройщиков перешел на 214-ФЗ?
Вступившие в силу летом прошлого года поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" полностью вытесняют альтернативные схемы продажи жилья. Естественно, ужесточение мер обязывает всех застройщиков переходить на работу исключительно поданному закону. Редакция RealEstate.ru задала вопросы крупным застройщикам столицы. Работаете ли вы по 214-ФЗ? С какими трудностями вам приходится сталкиваться при переходе на договора долевого участия? А также какие плюсы и минусы видите вы для своих клиентов и для себя, работая по 214-ФЗ?
Заместитель руководителя юридического отдела компании «СИТИ-ХХI век» Василий Шарапов:
Компания «Сити-XXI век» планирует в 2011 году реализовывать свои новые девелоперские проекты в соответствии с требованиями этого закона.
Переход на 214-ФЗ имеет свои сложности и нюансы для многих компаний. Застройщик, решивший перейти на работу в рамках этого закона, должен провести серьезную реорганизацию своего бизнеса. В результате перехода, застройщик так или иначе понесет дополнительные издержки, что скажется на себестоимости квартир. Ведь возникшие новые юридические и иные риски будут в итоге заложены в цену квартир. Соответственно, сам переходный период и последующая работа в рамках этого закона приведут либо к повышению цен на квартиры в новостройках (в случае высокого спроса), либо к снижению рентабельности девелоперских проектов (в случае низкого спроса). В первом случае долевые инвесторы будут дополнительно платить за большую юридическую безопасность их инвестиций, во втором – снизится прибыль застройщиков.
Для дольщиков же минусов при заключении договоров по 214-ФЗ практически нет. В целом закон направлен на защиту их прав и законных интересов. Для застройщиков, работающих в рамках этого закона, возникает ряд дополнительных юридических рисков и ограничений. Бухгалтерский учет долевых инвестиций по этому закону более строго регламентируется. Законодатель требует, чтобы застройщик распоряжался полученными долевыми инвестициями исключительно целевым образом. Иными словами, данные средства девелопер не вправе направлять на другие цели, кроме строительства конкретного объекта недвижимости.
Каждый договор с дольщиком и любое изменение его условий необходимо регистрировать в Росреестре. Ранее застройщику этого делать было не нужно. При этом застройщик не вправе получать от долевых инвесторов денежные средства до этой регистрации, что создает для застройщика дополнительный риск неисполнения обязательств по договору со стороны долевых инвесторов.
Также устанавливаются жесткие требования к качеству объектов строительства и сроку передачи квартир дольщикам. За нарушение срока передачи застройщику начисляется законная неустойка (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки). Также в законе содержится широкий перечень оснований для расторжения договора по требования долевого инвестора. В каждом из этих случаев застройщик обязан вернуть полученные долевые инвестиции, плюс заплатить проценты за пользование ими. Это снижает стабильность проекта.
Застройщик обязан предоставлять отчетность в контролирующий орган (в Москве - Моснадзор), а также поддерживать на определенном уровне состояние своих финансовых и иных активов.
Земельный участок, на котором осуществляется строительство, переходит в законную ипотеку к дольщикам. Это также снижает возможности застройщика по дополнительному привлечению банковских кредитов и иных заемных средств для реализации проекта. Вместо ипотеки застройщик вправе предоставлять дольщикам поручительство, которое увеличит себестоимость строительства квартир.
Кроме того, деятельность застройщика становится более публичной. Отныне он обязан публиковать проектную декларацию по каждому из зданий, строящихся за счет долевых инвестиций. В нее включаются данные на земельный участок, проект строительства, а также данные на самого застройщика, к которым вправе получить доступ любое заинтересованное лицо.
За нарушение некоторых положений закона застройщик может быть привлечен к административной ответственности. Кроме того, контролирующий орган в некоторых случаях вправе требовать приостановления деятельности застройщика вплоть до его ликвидации в судебном порядке.
Работая по 214-ФЗ, застройщик получает право привлекать долевые инвестиции от граждан в строительство жилых домов на законном основании. За счет таких долевых инвестиций может существенно снижаться размер требуемых застройщику кредитов. Поскольку за долевые инвестиции не нужно платить проценты, себестоимость долевого строительства может быть ниже, чем себестоимость строительства, финансируемого банками. Соответственно, прибыль застройщика может быть значительно выше по таким проектам при условии, что заложенные в законе юридические риски застройщика не материализуются. К тому же, застройщик повышает свою конкурентоспособность за счет более безопасных для долевых инвесторов юридических условий вложения инвестиций.
Эксперты компании «СУ-155»:
Группа компаний «СУ-155» работает по Федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (214-ФЗ) начиная с 2010 года.
Несомненно, данный закон принимался с благими намерениями. Он призван защитить потребителя от негативных аспектов, которые могут возникнуть при приобретении жилья.
Вместе с тем 214-ФЗ вносит некоторые сложности в деятельность строительных компаний. Дело в том, что застройщик в начале строительства предполагает затраты, не покрывающие всех расходов на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Это заставляет «строителей» устанавливать ориентировочную стоимость квадратного метра, а окончательная стоимость устанавливается после технической инвентаризации.
В соответствии с законом «О долевом строительстве» процедура внесения каких либо изменений в проект довольно сложна. Предположим, застройщик во время строительства понимает, что выгоднее возвести не десятиэтажный дом, а двенадцатиэтажный, но чтобы это осуществить ему придется получить согласие всех дольщиков, которым квартиры уже продали. Этот казус невольно становится причиной некоторого смещения сроков строительства.
Раньше застройщик мог «переносить деньги», полученные за один объект на другой, что позволяло строительным компаниям финансировать стройки равномерно. Если в доме приобретена, хотя бы одна квартира, закон запрещает реализовывать оставшееся жилье на иных условиях, даже если «строители» приняли решение снизить цены.
Кроме того, московский стройкомплекс быстро перестроится на работу по 214-ФЗ не сможет. Нужно приводить финансовую, юридическую и бюрократическую системы в соответствии с законом, а это требует времени. Как следствие, может возникнуть дефицит, в городе до 90% нового жилья реализовывалось по иным схемам, в обход 214-ФЗ.
Что касается преимуществ, которые получают строительные компании, то это прозрачность и законность, которыми сопровождается проект возводимы по закону «О долевом строительстве». Это, несомненно, весомый плюс как в глазах потребителей, так в глазах и инвесторов.
Заместитель генерального директора, директор департамента недвижимости концерна «КРОСТ» Марина Резвова:
Инвестиционные контракты подразумевают застройку больших площадей, их заключали и 5, и 10 лет назад, а 214-ФЗ вступил в силу лишь во втором квартале 2004 года. Если разрешение на строительство было получено ранее 2004 года, то, соответственно, застройщики реализовывали объект по другой схеме. В соответствии с новым законом №119 от 17 июня 2010 года «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты РФ" приняты поправки в 3 и 14 федеральные законы, которые предусматривают серьезную административную ответственность как юридического лица, так и непосредственно физического, осуществляющего руководство, то есть генерального директора. Соответственно законодатель дал четкие правила, при которых не может быть отступлений — договорные обязательства здесь четко прописаны. Это как правила дорожного движения: едешь на зеленый свет, на красный стоишь. Так и здесь: хочешь привлекать денежные средства - только в рамках 214-ФЗ, заключил другой договор — штраф.
Позиция концерна «КРОСТ» — работать в рамках закона. Те объекты, которые уже имеют заключение о соответствии или введены в эксплуатацию и совпали с выходом поправок к 214-ФЗ, уже не попадают под закон, мы не привлекаем денежные средства, потому что объект введен в эксплуатацию. Что касается объектов, которые продолжают строиться, естественно, мы работаем по 214-ФЗ.
Привлечение денежных средств, связанных с предоставлением гражданам права собственности, будет осуществляться только на основании договора об участии в долевом строительстве, либо путем выпуска эмитентом, т.е. застройщиком, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок специального жилищного сертификата — облигации особого вида, требующей регистрации. Это выгодно девелоперу, потому что круг его возможности в привлечении денежных средств на основании закона расширяется.
Первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ Теему Хелпполайнен (Teemu Helppolainen):
Квартиры от концерна ЮИТ с момента вступления в силу закона реализовались в полном соответствии с ФЗ-214. Таким образом, сегодня его дочерним компаниям, представленным на территории России, ничего не требуется менять в схеме работы.
Основные сложности, возникшие при переходе на 214-ФЗ, были методологического характера и связаны с разработкой документации, а также с тем, что первоначальная редакция закона содержала слишком много пробелов и неурегулированных аспектов.
При работе по 214-ФЗ деятельность застройщиков значительно осложняет длительная процедура расторжения договора с недобросовестным клиентом, задерживающим выплаты. Существенным минусом для застройщика также является отсутствие юридической возможности продавать квартиры по ипотеке после госкомиссии, но до регистрации. В этот период уровень спроса наиболее высок, а мы около 3-х месяцев не можем продавать в кредит.
Однако в целом можно сказать, что нежелание многих застройщиков использовать 214-ФЗ связано не с недостатками самого закона, а с несовершенством всего законодательства в строительной отрасли и с низкой правовой культурой многих застройщиков. Например, установленные законом 214-ФЗ жесткие сроки сдачи объекта и большие штрафы за их нарушение «отпугивают» застройщиков, которые не уверены, что смогут в установленные сроки подключить дом к коммуникациям или получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Среди очевидных плюсов работы по 214-ФЗ - освобождение девелоперов от уплаты НДС, что позволяет снизить стоимость объекта и сделать жилье более доступным. Кроме того, сокращается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять для регистрации первого договора долевого участия.
Кроме того, изменения к закону наконец-то сняли проблему с прекращением залога на объекты, которые на момент ввода в эксплуатацию не были реализованы по договорам участия в долевом строительстве, а также на земельный участок. Ранее этот процесс не был урегулирован, и застройщик вынужден был нести дополнительные расходы по аренде земельного участка. Также были существенные ограничения по продаже помещений в доме после ввода его в эксплуатацию.
Директор департамента продаж группы компаний ПИК Юрий Комисаренко:
Группа компаний ПИК уже достаточно давно приняла решение о переходе на работу в режиме 214-ФЗ. Там, где сразу была возможность начать работать по договорам долевого участия (ДДУ), – мы работаем по ДДУ. Там, где по различным техническим причинам такой возможности пока нет, - мы работаем с использованием ЖСК (жилищно-строительный кооператив).
В планах группы компаний ПИК полный переход на работу по ДДУ. Пока работа с использованием ЖСК распространилась на восемь объектов в Московском регионе – пять в Москве и три в Московской области. В Москве по адресам: ул. Миклухо-Маклая, вл. 31-33, жилой комплекс «Битцевский», жилой комплекс «Английский Квартал», жилой комплекс в Чертаново и жилой дом на Коломенской набережной. В Московской области: в районах «Новокуркино» и «Юбилейный» в г. Химки и в районе «Солнцево-парк». Кроме того, ЖСК создаются в ряде других регионов.
Результаты внедрения ЖСК мы оцениваем положительно, они нас очень радуют. В частности, вступление в ЖСК никак не мешает людям получать ипотечные кредиты на покупку жилья.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
