К чему приведет запрет на рекламу новостроек не по ФЗ-214?

На днях пресс-служба комитета Московской области по долевому жилищному строительству сообщила, что в Госдуму были внесены поправки в федеральный закон «О рекламе», предполагающие запрет на рекламу строящихся объектов, продажи в котором идут не по ФЗ-214. По каким застройщикам ударит этот закон и поможет ли предотвратить рост числа дольщиков, рассказывают эксперты в рубрике ИТОГИ НЕДЕЛИ.

Как только разработанные депутатом Александром Хинштейном поправки в закон будут приняты, рекламировать объекты на стадии строительства можно будет только в том случае, если квартиры продаются в рамках Федерального закона № 214 «О долевом участии в строительстве». По словам представителя комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ФЗ-214 (о защите прав дольщиков) предполагает 3 схемы приобретения жилья на этапе строительства: ДДУ (договор долевого участия), ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и продажу с помощью жилищных сертификатов и запрет не коснется этих схем.

Также в документе (есть в распоряжении Realestate.ru) сказано, что законопроектом предусмотрен перечень информации, которая должна быть размещена в рекламе, занимая при этом не менее 15% рекламной площади, в том числе: наименование застройщика, номер и дата выдачи разрешения на строительство. В случае, если реклама размещается не застройщиком, а иным лицом, то необходимо указать наименование организации и реквизиты договора с застройщиком, на основании которого данная реклама размещается.

«Тот беспредел, который сейчас существует в рекламе – рекламируются продажи квартир на землях сельхозназначения и дачных участках, продажи по абсолютно противозаконным схемам, – должен быть запрещен в категорической форме», – подчеркнул министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Стоит отметить, что на рынке довольно много уже разрекламированных объектов жилой недвижимости, которые продаются по схемам, отличным от тех, что регулируются с помощью ФЗ-214. В частности ЖК «Новоясеневский» и «Путилково» (продажи только по предварительному договору – чем отличается от ДДУ по ФЗ-214 см. здесь), а в жилых комплексах «Триколор» и «Бутово-Парк» лишь некоторая часть квартир продается по предварительному договору.

Судя по словам продавцов, реальная картина такова, что большинство преддоговоров – это новые очереди крупных уже частично сданных жилых комплексов. Фактически застройщики работают вполне легально, но под сурдинку спешат открыть продажи и там, где еще до конца не все оформлено и не все разрешения получены. Но как правило, раз часть проекта уже легализована, то и оставшуюся так или иначе, но доделают. И это действительно не бог весть какой обман, а, скорее, вопрос технический.

Впрочем, даже в рамках такой схемы не все безобидно. Например, многоэтажная часть поселка «Западная долина» (Киевское шоссе) вызывает серьезные опасения: шестиэтажные дома на ИЖС (подробнее см. TEST@LIFE). И эти опасения могут быть не видны за массой тех наград и премий, что получил поселок за свою малоэтажную часть. Награды и премии совсем не исключают дорогостоящего перевода категории земли, что может лечь на плечи дольщиков дополнительным бременем. Да и от сноса нет гарантий, с учетом того, насколько яростно сейчас власти борются с незаконным строительством.

RealEstate.ru обращался за комментариям и к застройщикам таких объектов, впрочем, они отказались по разным причинам участвовать в опросе. Так что выяснить их позицию по поводу запрета на рекламу нам не удалось. Однако остальные участники рынка охотно поделились с нами своими мнениями.Поможет ли запрет сократить число обманутых дольщиков? Как он скажется на первичном рынке в целом, и на уровне продаж, в частности? Кто потеряет, а кто лишь выиграет на принятии такого запрета?

«Частные объявления – лазейка для тех, ко не по ФЗ-214»

Дмитрий Цветков, руководитель отдела продаж апартаментов MR Group:

 

- Сегодня рекламировать строящиеся квартиры можно только при условии наличия разрешения на строительство, от которого до 214-ФЗ один шаг, мало того, существует еще законный способ продажи квартир через ЖСК. Это правило соблюдается владельцами крупных рекламных площадок довольно строго. Понятно, существуют способы обхода этого правила за счет отказа от упоминания квартир, например, можно рекламировать «однушки» и «двушки», и пытаться объяснять контролирующим органам, что это не подпадает под ограничения.

Мало того, в Московской области комитет по долевому жилищному строительству уже давно ведет жесткую политику по отслеживанию «схематоза» в продажах жилья и за последний год добился хороших результатов. За нарушение закона на застройщика налагают штраф от 500 тысяч до 1 млн рублей. Уже есть оштрафованные на десятки миллионов. Все продавцы новостроек без разрешений на строительство и с недоделанными документами уже давно ушли в рекламу через частные объявления в ИРР, НиЦ, Сландо и Авито. Поэтому нельзя говорить о радикальном изменении правил рекламы, просто добавится еще одно условие, и какого-то влияния на продажи новостроек оно не окажет.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

- Все будет зависеть от того, как данный закон будет реализован. На мой взгляд, большинство застройщиков будут искать лазейки для того, чтобы обойти нововведение. Например, если рекламу будет давать физическое лицо, то его никак нельзя будет привлечь к ответственности. В том числе интересует также, будет ли считаться рекламой размещенный номер телефона на строящемся доме.

На мой взгляд, единственной эффективной мерой по борьбе с недобросовестными застройщиками стала бы выдача разрешений на строительство дома только той фирме, которая действует в рамках 214-го закона, а запрет рекламы квартир на стадии строительства, скорее всего, не повлияет на рынок в целом.

 

«Запрет на рекламу – не самый эффективный способ борьбы с незаконным строительством»

Иван Богатов, генеральный директор «Главстрой Девелопмент»:

- Инициатива, в целом, понятная и верная, поскольку призвана помочь уменьшению количества сделок, неправильных с точки зрения закона. Другое дело, что объектов, которые продаются в обход 214-го закона на рынке не так много, а покупатели уже понимают, что связываться с таким жильем рискованно и воспринимают отсутствие правильного договора, как повод задуматься. На мой взгляд, сегодня гораздо важнее регламентировать не рекламу, а саму возможность строительства и продажи объектов сомнительного происхождения, не содержащих пакета исходно-разрешительной документации, необходимой для строительства многоквартирного дома. Как показывает практика, именно эти факторы, как правило, становятся основной причиной появления обманутых дольщиков. И на рост цен принятие поправок не окажет никакого влияния, так как на него может повлиять только резкое сокращение предложения. Судя по сложившейся ситуации, сегодня это подмосковному рынку жилья не грозит.

«Надеюсь, что количество обманутых дольщиков сократится в разы»

Дмитрий Гринин, вице-президент «Галс-Девелопмент»:

- Крупные девелоперские компании, много лет работающие на рынке жилой недвижимости, и так продают квартиры по ФЗ № 214. Нарушение данного постановления повлечет за собой крупные штрафы и репутационные риски. Поэтому принятие данных ограничений никак не скажется на деятельности крупных девелоперов. Если говорить о недобросовестных застройщиках, то им придется в срочном порядке переходить на схемы продаж в соответствии с «долевым участием в строительстве». Иначе для таких структур приятие поправок приведет к оттоку покупателей и спаду продаж, ведь большая часть квартир продается в период строительства объекта.
Безусловно, принятые меры благоприятным образом скажутся на строительной отрасли. Они позволят сделать рынок более цивилизованным. Я очень надеюсь, что количество обманутых дольщиков сократится в разы.

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group:

 

- Более 90% жилья на рынке Москвы и Подмосковья продается по ФЗ-214, поэтому предлагаемая мера скажется только на застройщиках, работающих по иным схемам. И, конечно, число обманутых дольщиков должно снизиться, так как не будет рекламы сомнительных проектов.

 

«Покупатели сами стали внимательнее»

Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless («Загородный Квартал»):

- Покупатели в эконом- и комфорт-класса в настоящее время получают большое количество информации из Интернета, а застройщики создают сайты для каждого отдельного проекта. Если внесение поправок в закон позволит сделать информацию о будущих объектах более достоверной, то это принесет пользу всем игрокам рынка. В то же время нужно отметить, что на сегодняшний день покупатели прекрасно знают о множестве историй с обманутыми дольщиками, и подходят к выбору проекта и девелопера более критично, чем, к примеру, 10 лет назад.

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:

- Запрет может способствовать снижению количества дезинформирующей рекламы и частично защитить граждан от недобросовестных застройщиков, но изобилие ресурсов и инструментов рекламы, которые используются на рынке, провоцируют вопрос регламента и контроля исполнения предпринятой меры. Также здесь не стоит исключать вид ответственности недобросовестных застройщиков за нарушение законодательства о рекламе.

 

«Нужны жесткие санкции за нарушения!»

Михаил Михайлов, генеральный директор компании «МД Групп»:

- Законопроект не повлияет на добросовестных девелоперах. Исключение составляют только те девелоперы, кто получил разрешение на строительство до 2003 года, но их количество очень невелико. Законопроект будет эффективен лишь в том случае, если к девелоперам, не соблюдающим его, будут применяться жесткие меры, например, высокие штрафы или арест объекта. Если принятие запрета поможет сделать информацию о недвижимости более достоверной – это, конечно же, будет только плюсом для покупателей. А на росте числа обманутых дольщиков он если и скажется, то незначительно.

«Такой запрет приведет к росту цен на рекламу добросовестных девелоперов»

Оксана Русанович, руководитель департамента маркетинга и рекламы «Азбуки Жилья»:

- С принятием поправок еще раз повысятся цены на рекламу для добросовестных застройщиков. Напомню, что похожая ситуация произошла прошлым летом, когда прекратилась реклама пива, и СМИ подняли цены всем остальным рекламодателям. Этим летом прекращается реклама табака, и мы уже ждем повышения цен. Я думаю, рассчитывать на то, что мошенники из-за запрета перестанут быть мошенниками не стоит, они придумают другую схему: запретят рекламу – уйдут в спонсорство мероприятий, как это было с пивной рекламой, будут организовывать бесплатные семинары, создавать группы в соцсетях и пр. Я считаю, что основная проблема не в рекламе, а в сознании тех, кто отдает деньги недобросовестным застройщикам, причем непонятно за что и по непонятным договорам.

 

«15 % под информацию – покупателю не поможет, а продавцу усложнит жизнь»

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

- Как застройщика, действующего в рамках 214-ФЗ, нас беспокоит вопрос требований к рекламным носителям. По закону девелоперы должны выделять 15% баннера под сведения о компании и проектной декларации. Такая информация будет нечитабельной (в особенности это относится к наружным щитам и билбордам), но займет 1/6 рекламной поверхности. Это вряд ли поможет покупателю, но создаст дополнительные затруднения продавцам.

«Запрет весьма сомнительный, его жертвами могут стать и добросовестные застройщики»

Владимир Зимохин, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»:

- Основное изменение касается того, что не допускается не просто реклама, связанная с привлечением средств граждан на строительство жилья не по ФЗ-214, а реклама, связанная со строительством жилья, за исключением рекламы с привлечением граждан, приобретаемых жилье по ДДУ, ЖСК и ЖНК. Отчасти можно согласиться с тем, что первая и главная поправка направлена на борьбу с недобросовестными застройщиками.

Но юридически и формально она видится некорректной начиная с того, что «реклама, связанная со строительством жилья» может включать в себя очень много видов услуг, которые просто могут быть связаны с новостройкой, заканчивая тем, что, возможно, при наличии проблем следовало бы комплексно менять формулировки не только в законе «О рекламе», но и в ФЗ-214, поскольку в данном случае он является первопричиной данных отношений.

Без ответа остаются и вопросы по рекламе, например, коттеджа на 2 собственников в коттеджном поселке или по ситуации с апартаментами. Не совсем понятно, какой смысл в этих поправках, если все застройщики должны будут с 1 января 2014 года страховать свою ответственность и, вероятно, логичнее было бы решать вопрос добросовестности застройщиков с помощью этого инструмента, особенно, когда разрешение на строительство планируется отменить как документ, имеющий отношение к непосредственному началу строительства, так как планируется введение уведомительного порядка для его получения.

«СМИ уже запрашивают правоустанавливающую документацию»

Марина Концевая, PR-директор ФСК «Лидер»:

- Уже сегодня, при согласовании выходов, например, радио- или ТВ-рекламы жилых комплексов, радиостанции и телеканалы запрашивают правоустанавливающую документацию, старясь обезопасить себя от возможного выхода рекламы «нелегальных» проектов. В принципе, это решение очень своевременное. Комплексы, реализуемые по «серым» схемам, зачастую значительно дешевле, чем их «законопослушные соседи». В массиве окружающих клиента объявлений «дешевых» жилых комплексов, квартиры, продающиеся по ДДУ, выглядят иногда менее привлекательным предложением. В итоге, покупатели «ведутся» на дешевизну и зачастую оказываются на улице.

 

Со спикерами беседовала Мария Лукина