Блиц-Крик – выпуск №13: СРО на рынке недвижимости – благо или беда? Почему российские агенты плохо работают с дешевой зарубежной недвижимостью? Когда дорожные строители доберутся до юго-востока Москвы?

На сегодня ораторов «гайд-парка рынка недвижимости» волнует вопрос несоответствия качества цене столичного жилья, сдающегося в аренду – почему москвичи себе это позволяют? Также эксперты, с одной стороны признают, что схема СРО дискредитировала себя в среде оценщиков, риэлторов и строителей, но с другой, говорят, что только СРО и могут работать со страхованием ответственности застройщиков перед дольщиками. Еще одна «наболелка» - о том, что власти Москвы мало внимания уделают ремонту и строительству дорог на юго-востоке города. Там ситуация только ухудшается. И под конец о дисконнекте: почему при росте спроса россиян на дешевую зарубежную недвижимость, ее у нас продавать не умеют?

И ЕЩЕ: Рубрике Блиц-КриК исполнился год!

Оказывается, в этом месяце у нашей экспериментальной рубрики Блиц-КриК  юбилей. За это время на виртуальной трибуне единственного «гайд-парка рынка недвижимости» состоялось 125 выступлений!

Самыми популярными темами наболелок были взаимоотношения риэлторов друг с другом и с клиентами, также много было вопросов к властям о том, когда же появятся прозрачные правила работы с застройщиками, не обошли стороной тему обманутых дольщиков и качество работы коммунальных служб, очень болезненными оказались вопросы разрешений органов опеки на совершение сделок. Эти вопросы стали поводом для  публикации    в рубрике ПОЛЕЗНО.

Также тема эксплуатации крыш легла в основу этого обзора. В планах редакции публикации и на другие темы из Блиц-КриКа.

Спасибо, что остаетесь с нами и делитесь наиболее острыми проблемами!

ВНИМАНИЕ!    

Друзья и коллеги, хотим поблагодарить вас всех за активное участие в этой неформатной рубрике, а также напомнить лишний раз о том, что сделана она не просто так.

Во-первых,любая из ваших «наболелок» может стать серьезной основой для интересной статьи и хорошим поводом для работы наших авторов. Не держите претензии в себе, расскажи о них нам, а мы, в свою очередь, постараемся донести ваше послание до его целевой аудитории. Не забывайте, silentium videtur confessio* *(пер. с лат. – молчание равносильно признанию).

Во-вторых,как показала обратная связь, наши читатели иногда принимают «Блиц-Крик» за журналистский материал, статью или опрос. В отличие от опроса или статьи мы не готовим тему заранее, чтобы потом узнать ваше мнение о ней. Нет, тему задаете вы сами. Каждый из вас может прислать любой комментарий о любой проблеме в рамках рынка недвижимости. Эта рубрика – пока что единственный отраслевой «Гайд-парк», расположившийся в Интернет-СМИ, когда площадка для выступления дается каждому желающему. Да, редакция оставляет за собой право проводить факт-чекинг, редактировать и модерировать комментарии, чтобы их содержание не противоречило законодательству и этическим нормам, не вводило в заблуждение читателей и т. д. Кроме того, мнение редакции далеко не всегда совпадает с мнениями спикеров.

ПОДРОБНЕЕ ОБ ИДЕЕ «Блиц-КриКа», КАК И КУДА СЛАТЬ ВАШУ «НАБОЛЕЛКУ» В СЛЕДУЮЩИЙ ВЫПУСК

ВЛАСТЯМ

Саморегулируемые  организации  - порочная система, верните лицензирование!

Вячеслав Пермяков, профессор, ректор головного института Высшей школы недвижимости, специалист по международной недвижимости, почетный член РГР, судебный эксперт с 1980 года: 

- Главная проблема, которая мешает развитию рынка оценки недвижимости - то, что придумали саморегулируемые организации (СРО). Раньше было лицензирование и оценщики отвечали за свою работу перед государством. А теперь? Система СРО предполагает, что мои конкуренты меня проверяют. Этакий колхоз. При этом СРО собрали 2 млрд взносов, и ни одного случая не было, чтобы из этого фонда делали выплаты.  Однако уже мы видели рейдерские атаки  через захват СРО. Есть жульнические СРО, которые  продают членство.

После этого мне хочется задать вопрос: зачем вообще нужны СРО? Для проверки дел конкурентами или для сбора 2 млрд рублей взносов? А если бы даже выплаты были, то почему мы все должны платить за одного жулика? Это подрывает малый и средний бизнес.

На мой взгляд, оценщик должен был независим. Пусть его проверит закон, его проверит суд. Нужна хорошая, продуманная система лицензирования и обязательное членство в ассоциациях.
А все остальное – методики оценки и ее точность – это уже рабочие моменты. В конце концов, конкретную оценку всегда можно оспорить в суде. А вот доказать в суде зависимость оценщика сложно.

Та же самая история и с рынком недвижимости и строительством. Пока было лицензирование, все работало. Ввели СРО, и теперь скачут мосты и так далее. Страхование ответственности вводится в новостройках, и как я слышу со всех сторон, строители не знают, как работать, страховые компании не представляют, как работать.

Страховые компании не должны и не могут участвовать в страховании ответственности застройщиков?

Софья Ле6едева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

- На мой взгляд, введенное не так давно страхование ответственности застройщиков вовсе не является панацеей для рынка новостроек. Присутствие крупных страховых компаний на рынке незначительно, что обусловлено отсутствием серьезных коммерческих перспектив. Связано это с тем, что в случае дефолта застройщика страховая компания будет вынуждена произвести огромные выплаты, в то время как страховые премии относительно невелики, а сам рынок имеет относительно небольшую емкость.

Если сравнивать рынок страхования новостроек  с рынком автострахования, то первый по емкости проигрывает в разы. Однако данный рынок может стать плацдармом для страховых компаний, которые входят в крупные финансовые группы, но при этом еще только выходят на рынок страхования и которые пытаются найти на нем свою нишу. В связи с этим ожидается появление небольших, но достаточно серьезных страховых компаний, тесно связанных с крупным банковским сектором. Однако не стоит обольщаться – скорее всего, такие компании будут страховать «свои» компании или компании, в надежности которых у них нет сомнений, что заранее отсечет от них небольших начинающих девелоперов.

Поэтому в настоящее время основная масса застройщиков страхует свои риски через саморегулирующиеся организации.  Данная тенденция в целом укладывается в международный опыт, который нам подсказывает, что бОльшую нагрузку по страхованию рисков берут на себя саморегулируемые организации застройщиков и общества взаимного страхования, а не крупные страховщики.

Почему власти не решают дорожные проблемы на юго-востоке Москвы?

Александр Кунцевич, старший консультант Cushman & Wakefield:

- В последние годы в Москве и Московской области объемы дорожного строительства достигли рекордных за последние 20 лет темпов. В этом году снижение темпов так же не ожидается, но перечень строящихся объектов вызывает много вопросов. В частности, есть вопрос, почему одни направления развиваются намного активнее других в плане строительства дорог.

Давайте посмотрим на перечень объектов, которые уже возводятся. В Московской области, помимо наиболее известных проектов ЦКАД и платной автодороги Москва – Санкт-Петербург, ведется строительство путепроводов на пересечении автомобильных и железных дорог. Только на Малом Московском кольце (ММК) одновременно ведется строительство двух путепроводов в Селятино и Белых столбах, а в районе Львовского началась подготовка территории. При этом речи о строительстве развязок ММК с Волоколамским, Старокалужским и некоторыми другими шоссе речи не идет, хотя после запрета движения грузовиков по МКАД нагрузка на ММК сильно возросла.

По некоторым данным, в 2015 начнется строительство трех развязок на Горьковском шоссе в Балашихе. Скоро будет закончено строительство обхода Орехово-Зуева и Ликино-Дулева на Большом Московском кольце. Ведется строительство путепровода на Щелковском и Носовихинском шоссе. Видимо, уже через несколько лет на востоке и северо-востоке области пробки станут меньше, но не исчезнут совсем.

При этом на Новорязанском направлении еще долго сохранятся проблемы. Реализации каких-либо проектов по увеличению пропускной способности шоссе от Томилино до моста через Москва-реку не предвидится, а вот строительство нового хода трассы от Бронниц до Непецино идет полным ходом, от чего пробки на въезд в районе города Октябрьский станут больше.

В Москве это направление тоже остается без значительных улучшений − Волгоградский проспект ждут только небольшие локальные улучшения, эстакада на пересечении Люблинской улицы и Волгоградского проспекта была исключена из новой редакции Адресно-инвестиционной программы на 2014-2016 гг. Поэтому пробки на Волгоградке в ближайшую пятилетку не уменьшатся. Об упомянутой выше Адресно-инвестиционной программе Москвы на 2014-2016 гг. следует сказать особо, тем более что в начале апреля программу скорректировали.

В результате расходы на развитие транспортной инфраструктуры в 2014 году возрастут. Больше всего вырастут расходы на развитие общественного транспорта. С другой стороны, из программы исчезло много важных проектов. К примеру, готовый проект продолжения Балаклавского проспекта до Пролетарского проспекта отправлен на перепроектирование, а назначенный тендер отменен и ряд других тоже отменены. Так же нет в программе строительства реконструкции развязки МКАД с Липецкой улицей. Не будут за счет московских денег строиться путепроводы в Щербинке и Ново-Переделкине. Получается, что власти Москвы никак не собираются решать транспортные проблемы юго-востока города.

МОСКОВСКИМ РАНТЬЕ

Почему москвичи позволяют себе сдавать в аренду запущенное жилье по высоким ценам?

Ирина Кузьмина, pr-менеджер:

- Почему аренда жилья в Москве стоит так дорого? Представим ситуацию: студенты из другого города приезжают в Москву, поступают в университет и пять лет живут в общежитии. В университете преподаватели против того, чтобы студенты работали, поэтому многие выходят из стен альма-матер с дипломом, но без опыта работы. Зарплата свежеиспеченного специалиста не выше 30 тысяч рублей. Теперь вопрос: на что снимать жилье?

Арендодатели, как мы понимаем – москвичи, у которых есть «лишняя» жилплощадь предлагают арендовать свои квартиры, но не все задумываются о том, в каком состоянии это сдается! Обшарпанные стены, отклеивающиеся обои, разваливающаяся мебель и, не дай бог, тараканы! Я против некачественных предложений в аренду в Москве! И я против запредельных цен на аренду!

На рынке сейчас, например, двушку в таком состоянии в 10 минутах от метро можно снять за 40 тысяч рублей. Вы считаете это нормальным? Мне кажется, нет. Объявления на ЦИАНе пестрят словами «евроремонт», «уютная квартира», «есть необходимая мебель». Дорогие арендодатели, призываю вас с уважением относиться к тем, кто ищет жилье в Москве. Давайте уважать друг друга. Покрасьте стены, купите недорогую мебель в IKEA, и вам не придется долго искать порядочных людей, которые готовы арендовать у вас квартиру.                                                                                                                                                  

Источник фото: kommersant.ru

РИЭЛТОРАМ И БРОКЕРАМ

Почему на рынке России нет недорогой недвижимости за рубежом?

Мария Коне, генеральный директор RMC Global:

- Мы работаем на рынке зарубежной недвижимости и часто сталкиваемся с рядом типичных проблем как клиентов, так и агентств недвижимости. Многим клиентам не нравится отсутствие системности предложений на порталах с одной стороны, и ограниченные предложения от агентств с другой. В итоге клиенту приходится перебирать массу сайтов и искать среди тысяч предложений. Это, конечно, неудобно и отнимает много времени. Клиенту хочется получить подборку по определенным параметрам. Кроме того, существует проблема неактуальности предложений на сайтах российских посредников зарубежных компаний: по факту понравившийся клиенту объект бывает уже продан или зарезервирован.

Также остро ощущается нехватка квалифицированных специалистов, которые подберут вариант, действительно соответствующий тому, что ищет клиент, предоставят всю информацию по объекту и инфраструктуре, подсчитают стоимость владения недвижимостью, распишут процедуру оформления сделки и прав собственности, просчитают доход от сдачи в аренду, оценят инвестиционную привлекательность и рост стоимости. Такой сервис востребован клиентами, потому что многие боятся приобретать недвижимость напрямую у зарубежного застройщика или агентства из-за незнания законодательства, тонкостей оформления и прочих нюансов.

В свою очередь любому агентству, чтобы заниматься продажей зарубежной недвижимости теоретически нужно создать отдел и нанять специалистов, включить в бюджет расходы на рекламу для привлечения клиентов, нести дополнительные расходы на поездки для личного контакта с зарубежными партнерами. Причем все эти затраты чаще всего не окупаются комиссией от нескольких проведенных в год сделок экономкласса.

Наряду с этим велик и риск, что за проведенные сделки агентство не получит свою комиссию, общаясь с малознакомыми и ненадежными партнерами за рубежом. Практическим же решением проблемы с обеих сторон может стать аутсорсинг в зарубежной недвижимости. В этом случае российское агентство предлагает своим клиентам услугу по подбору зарубежных объектов, а непосредственно подбор и дальнейшее обслуживание передает компании-подрядчику, которая специализируется на зарубежной недвижимости.

Автор идеи: Мария Лукина

Ведущая рубрики: Татьяна Соколова

Мнение спикеров не всегда совпадает с мнением редакции