Рубрики раздела события

Лента

Подмосковный комфорт-класс. Каким он должен быть?

09 июля 2014
Представьте себе человека, который никогда в жизни не занимался поиском квартиры, ничего не знает о современном рынке жилья и теперь впервые столкнулся с общепринятой классификацией недвижимости. Что привлечет его внимание в первую очередь?

Представьте себе человека, который никогда в жизни не занимался поиском квартиры, ничего не знает о современном рынке жилья и теперь впервые столкнулся с общепринятой классификацией недвижимости. Что привлечет его внимание в первую очередь?  

Эконом сразу припечатывает к земле, обещая жизнь бережливую, умеренную, без каких-либо излишеств. При слове «бизнес-класс» представляется что-то статусное, аккуратное, похожее на офисный центр и оттого довольно бездушное. Гораздо приятнее звучит «элитка» или «премиум» - жилье великолепное и заманчивое, но, к сожалению, не для простых смертных. И один лишь комфорт-класс, появившийся на рынке жилья в последние годы, своим звучанием сулит домашний уют и жизнь, приятную во всех отношениях.

Попробуем разобраться, действительно ли «комфортная» жизнь столь хороша и так ли далеко ушел комфорт-класс от массового эконома. Чтобы наше исследование было нагляднее, в качестве примера возьмем проекты девелопера «Лион Групп», реализующего дома и коттеджи в Подмосковье.

Холдинг «Лион Групп» была основан в 2004 году. В настоящее время он работает с ведущими  российскими застройщиками и специализируется на строительстве жилья комфорт-класса. В 2011 году компания начала строительство первых объектов - в частности, коттеджного поселка «Чеховские дачи», располагающегося на территории Чеховского района Московской области.  В 2013 году «Лион Групп» приступила к реализации проекта нового поселка «Республика Сантория», строящегося в 500 метрах от «Чеховских дач». Что любопытно, если «Чеховские дачи» позиционировались как поселок класса комфорт, то «Республика Сантория» выступает уже как поселок класса комфорт плюс. В том же году совместно с «Главмосстроем» холдинг приступил к строительству жилого комплекса «Виват Чехов» - первого жилого объекта в сегменте комфорт в Чехове.  Предполагается, что в ближайшем будущем начнутся продажи первой очереди в коттеджном поселке «Оболенское» - еще одном поселке уровня «комфорт плюс», но уже в Дмитровском районе.   

Говоря о комфорт-классе, с самого начала надо отметить, что, как и эконом, это жилье для обычных людей. Как правило, квартиры такого класса покупают по ипотеке молодые семьи, или обменивают с доплатой, решив улучшить жилищные условия.

Комфорт-класс  не является официальной классификацией жилья. Этот термин обозначает некое промежуточное звено между массовым экономом и престижным бизнесом. По умолчанию комфорт-класс обладает неким набором достоинств, который сами покупатели считают необходимыми для «приличной жизни», и с течением времени этот список непрерывно меняется и расширяется. Так, в шестидесятых годах переезд из коммуналки в «хрущевку» с собственной кухней и санузлом воспринимался как смена эконома на комфорт, и если бы тогдашним счастливчикам сообщили, что их жилье когда-то станет нижней границей эконома, то они бы вряд ли поверили. В дальнейшем как комфорт-класс воспринимались квартиры в кооперативных домах, сегодня же это в лучшем случае верхняя граница эконома. Когда-то все коттеджи автоматически попадали в категорию комфорт-класса, а нишу эконома занимали только фанерные или блочные домики в дачных кооперативах, с туалетом во дворе и водой из колодца. В наше время большую долю рынка занимают именно «экономные» коттеджи – их отличие в том, что они строятся по типовым проектам и не всегда имеют все центральные коммуникации.

В то же время есть недвижимость комфорт-класса, восприятие которой почти не меняется - например, квартиры в сталинских домах» или старые советские дачи первой половины и середины прошлого века, с хорошей архитектурой, обустроенным пространством и приятными интеллигентными соседями. Как жилье комфорт-класса задумывался и поселок художников «Сокол» в Москве, однако теперь же из-за одного своего удачного расположения сразу попадает в раздел «элитного жилья».  Тем не менее, когда речь идет о настоящем времени, есть признаки, позволяющие четко отделить эконом от комфорта.

Так, если речь идет о новостройках, то в квартире обязательно должна быть большая кухня - не менее десяти метров, отдельное помещение под гардеробную, раздельный санузел или даже несколько санузлов. Само здание, как правило, монолитное. Кроме того, в отличие от эконома, в комфорт-классе гораздо большее разнообразие квартир в одном доме. Например, в жилом комплексе «Виват Чехов» есть однокомнатные квартиры общей площадью от 42,1 до 50,6 кв. м, двухкомнатные — от 60,9 до 78,5 кв. м и трехкомнатные — от 89,1 до 96,5 кв. м.

Как и во многих проектах комфорт-класса, в жилом комплексе свободная планировка, позволяющая разработать собственный план квартиры, с учетом индивидуальных потребностей. Также можно выбрать планировку, предложенную проектировщиками.

Жилой комплекс «Виват Чехов»

Разница с новостройками эконом-класса проявляется и в мелочах. В экономе отделка мест общего пользования максимально упрощена, придомовая территория практически не благоустроена.  В домах комфорт-класса на отделке обычно не экономят. В жилом комплексе «Виват Чехов» стены внутренних холлов отделываются искусственным камнем, а фасады выкладывают красивым облицовочным кирпичом. Что же касается придомовой территории, то здесь предусмотрена продуманная система уличного освещения, детская площадка, зона спокойного отдыха для взрослых и спортивная площадка. В соответствии с современными трендами, предусматриваются велопарковки около подъездов.

«Комфорт +» предполагает некоторые «излишества» - форматы или услуги, свойственные более высоким классам жилья. Так, в домах «Виват Чехов» продаются двухуровневые квартиры на последних этажах, причем больше предложений такого формата в Чехове и Чеховском районе нет.

Если говорить о социальной инфраструктуре, школах и детских садах, то, когда речь идет о городском жилье, она в меньшей степени зависит от класса объекта, а в большей от наличия такой необходимости в принципе.  Если дома строят в старом районе или, как «Виват Чехов», в центре города, то новая социальная инфраструктура, как правило, исчерпывается магазинами на первых этажах жилых домов. Однако в жилье комфорт-класса обязательно должны быть консьерж, охраняемая парковка или подземный паркинг.


Баскетбольная площадка при домах. ЖК «Виват Чехов»

Другое дело – загородная недвижимость. Здесь инфраструктура во многом определяет класс жилья, ведь, в отличие от городских домов, поддержание собственной инфраструктуры здесь напрямую зависит от платежеспособности жителей поселка. Чем обширнее инфраструктура, тем дороже обойдется проживание. В элитных поселках ежемесячные платежи могут достигать пятидесяти тысяч рублей, а в «экономных» коттеджных поселках может и вовсе не быть никакой инфраструктуры, кроме грунтовых дорог.

В отличие от коттеджных поселков эконом-класса, «комфортные» поселки обрастают некоторыми социальными удобствами: асфальтированными дорогами, детскими и спортивными площадками. Но при этом есть обязательное условие: инфраструктура должна быть проста в обслуживании и как можно незаметнее сказываться на ежемесячных платежах. Кроме того, предполагается, что жильцы в дальнейшем будут самостоятельно решать вопросы управления поселком. Устанавливать ли пультовую охрану, покупать собственный трактор для расчистки дорог или нет, будут решать сами жильцы.


Въездная группа. Коттеджный поселок «Чеховские дачи»

Если поселок располагается недалеко от крупного районного центра с магазинами, школами и поликлиниками, то такой подход вполне оправдан. Так, «Чеховские дачи» и «Республика Сантория» находятся в 6 км от Чехова, качество инфраструктуры которого зачастую не уступает московской. Добраться туда можно как на машине, так и на автобусе или маршрутном такси – автобусная остановка находится практически у въезда в «Чеховские дачи». По времени получается меньше, чем иногда уходит на разъезды в Москве.


Детская площадка. Коттеджный поселок «Чеховские дачи»

Инфраструктура уровня комфорт плюс может включать в себя некоторые приятные бонусы - разумеется, при условии, что они не лягут мертвым грузом на плечи жильцов. Например, при коттеджном поселке «Республика Сантория» будет построена вертолетная площадка, а внутри поселка можно будет поиграть в теннис, петанк или стритбол.

Что еще отличает коттеджные поселки комфорт-класса? В них обязательно должны быть все центральные коммуникации, круглосуточная охрана, ограждение по периметру. Дороги, как правило, асфальтируются, а улицы освещаются в темное время суток. Если участки продаются с подрядом, то строительные материалы могут быть разные - кирпич, деревянный каркас, монолит-блок, - но обязательно качественные. 


Проект коттеджа комфорт-класса. Коттеджный поселок «Республика Сантория»

Другой немаловажный момент – расположение. С одной стороны, удаленность от крупных городов здесь не играет большой роли, а с другой - очень важны природные характеристики – например, свое озеро или лес, отгораживающий участки от старых дач или дороги. Близость к большой воде может увеличить стоимость участков почти на треть.

 Сравнительная таблица поселков класса «Комфорт» и «Комфорт +»

 

Класс «Комфорт»,
«Чеховские дачи»

Класс «Комфорт +», «Республика Сантория»  

Класс «Комфорт +»,
«Оболенское»

Расстояние до Москвы

45 км по Симферопольскому шоссе

45 км по Симферопольскому шоссе

50 км по Рогачевскому шоссе

Расстояние до ближайшего населенного пункта

6 км, г. Чехов

6 км, г. Чехов

3 км, село Семеновское

Инженерная инфраструктура

  • Электричество
  • Газоснабжение
  • Водопровод
  • Канализация

 

  • Электричество
  • Газоснабжение
  • Водопровод
  • Канализация
  • Интернет
  • Цифровое телевидение

 

  • Электричество
  • Газоснабжение
  • Водопровод
  • Канализация

Собственная социальная инфраструктура

  • Детские зоны отдыха
  • Игровые и спортивные площадки
  • Гостевая парковка
  • Клубный дом
  • Детские зоны отдыха, игровые площадки  
  • Теннисный корт
  • Площадки для игры в петанк и стритбола
  • Уличные тренажеры
  • Площадки для барбекю
  • Велопарковки
  • Гостевая парковка

 

  • Детские зоны отдыха, игровые площадки
  • Баня, зоны для барбекю
  • Гостевая парковка

Вся инфраструктура декорируется под деревенский стиль

Участки

Без подряда

С подрядом и без подряда. Предлагаются дома из газосиликатных блоков, 5 планировочных решений.

С подрядом и без подряда. Предлагаются дома из газосиликатных блоков, 5 планировочных решений.

Площадь домов

 

 От 90 до 180 кв.м

От 90 до 180 кв.м

Площадь участков

От 8 до 26 соток

От 7 до 20 соток

От 8 до 16 соток

Дороги

Грунт

Асфальт

Асфальт

Охрана

КПП, ограждение по периметру, круглосуточная охрана.

КПП, ограждение по периметру, видеонаблюдение, круглосуточная охрана.

КПП, ограждение по периметру.

Гостевая парковка

Есть

-

Есть

Собственный водоем

Есть

-

Есть

 И напоследок, скажем о важном психологическом аспекте, который отличает комфорт-класс от других сегментов недвижимости. Предполагается, что покупатель такого жилья изначально готов доплатить за некоторые улучшения, вроде хороших дорог, добротной отделки помещений, быстрых лифтов. Но в отличие от тех, кто приобретает квартиры в бизнес- и премиум-новостройках, он не готов тратить деньги на статус – оригинальную архитектуру или престижное расположение. Поэтому комфорт-класс просто вынужден предлагать оптимальное соотношение «цена-качество», большую прозрачность и меньшее количество «скрытых доплат».

Другими словами, комфорт-класс действительно является золотой серединой, объединившей в себе демократичность эконома и улучшенные характеристики бизнеса. А приятным бонусом станет более внимательное отношение девелоперов и застройщиков к проектам и качественный сервис для покупателей.    

НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова