Откупятся ли власти Москвы тремя миллиардами от исков девелоперов?

В конце прошлой недели стало известно, что в бюджет столицы на 2013 год заложены средства в размере 3 млрд рублей для компенсации затрат девелоперам, чьи инвестокнтракты расторгнуты, но во внесудебном порядке. За два года работы ГЗК было выплачено 10 млрд рублей компенсаций, стало быть примерно по 5 млрд на год. Сейчас лимит сократился, и непонятно, хватит ли средств на всех «пострадавших» девелоперов? Каким образом застройщикам придется добиваться этих выплат? И сможет ли эта мера заставить их отказаться от судов с властями?

В конце прошлой недели стало известно, что в бюджет столицы на 2013 год заложены средства в размере 3 млрд рублей для компенсации затрат девелоперам, чьи инвестокнтракты расторгнуты, но во внесудебном порядке. За два года работы ГЗК было выплачено 10 млрд рублей компенсаций, стало быть примерно по 5 млрд на год. Сейчас лимит сократился, и непонятно, хватит ли средств на всех «пострадавших» девелоперов? Каким образом застройщикам придется добиваться этих выплат? И сможет ли эта мера заставить их отказаться от судов с властями?

Новый порядок выплат

Напомним, что еще летом 2012 года столичное правительство утвердило новый порядок своего взаимодействия с инвесторами при возмещении затрат по прекращенным инвестконтрактам, которые были аннулированы на ГЗК. Размер компенсации инвесторам определяется на заседаниях ГЗК, т.е. во внесудебном порядке. Таким образом, город обещает возмещать девелоперам «все разумные расходы инвестора». К ним чиновники относят прямые платежи в бюджет города (при покупке инвестконтракта на торгах), траты на предпроектные и проектные работы, освобождение стройплощадки от третьих лиц, непосредственно на строительство, а также плату за технологическое присоединение.

Теперь же на все про все установлен и лимит по выплатам – 3 млрд рублей.

3 млрд  - много или мало?

Как уже сообщал Realestate.ru, на компенсации, предусмотренные бюджетом могут рассчитывать те, чьи инвестконтракты расторгли во внесудебном порядке. 

На сегодня мэрия намерена расторгнуть по ГЗК 78 инвестконтрактов, из них 19 – в одностороннем порядке, 25 – по обоюдному соглашению сторон, 33 – в суде и 1 – по причине предельного срока его реализации. То есть 45 «несудебных» из них имеют шанс получить компенсацию. Впрочем, сколько претендентов наберется до конца года – неизвестно.

За все же время работы Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) – с ноября 2010 года - столичные власти вернули девелоперам более 10 млрд рублей (по данным РБК Daily). Допустим, что на каждый год приходилось по 5 млрд рублей. Как подсчитали в РБК Daily, с начала 2012 года было расторгнуто 249 контрактов. При этом неизвестно, сколько из них было обеспечено компенсациями города. Но если прикинуть грубо, то чтобы уложиться в 3 млрд, нужно обслужить в 2013 году не более 150 контрактов.

В зоне риска находятся не только девелоперы, но и арендаторы городской земли под застройку, признанные столичными властями неэффективными из-за нарушения сроков девелопмента. В 2012 году, по данным Департамента земельных ресурсов (ДЗР) Москвы, состоялось 20 судебных дел о расторжении договоров аренды участков. В 10 исках город победил, еще 8 дел пока находятся на рассмотрении.

Много, мало… и на том спасибо!

Но некоторые участники рынка считают вопрос размера компенсации далеко не главным. По их мнению, сама система инвестконтрактов – не верна по своей сути. В частности, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов заявил, что «во многом она является причиной столь высоких цен на недвижимость в Москве. Например, цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге отличаются в 2 раза, а если брать в целом по России, то цены в столице в 3-4 раза выше, – пояснил эксперт. – Высокая стоимость складывается, в том числе из-за существующей для инвесторов цены входного билета за получение права на пользование той или иной строительной площадкой. Второй момент – это доля города, которая доходит до 50% от построенных площадей. И самое важное – девелопер, получив площадку, начинает решать вопросы инженерии. Для сравнения: европейский рынок, где муниципалитет предоставляет застройщику площадку с уже подведенными сетями. Здесь полностью понятна юридическая ситуация по полученному участку. И девелоперу остается только возвести дом, и заняться его реализацией».

И в существующих условиях вообще не угадаешь, «какая средняя сумма потребуется для компенсации затрат девелоперам, так как и площадь земли, и стоимость коммуникаций, и объемы строительства и, следовательно, объемы проектных и предпроектных работ у всех объектов различны», - пояснил руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Впрочем, он приветствует выделение определенной суммы из бюджета:  «Но если в бюджет заложат хотя бы примерные средства, то это позволит застройщикам рассчитывать хоть на какую-то сумму компенсации. Если это будут непредусмотренные правительством расходы, то компенсации будет добиться сложнее – этот процесс с точки зрения и бухгалтерских нюансов и особенностей государственного бюджетирования более трудный, поскольку для компенсации понадобится направлять незапланированные средства».

С ним согласны представители Tekta Group и Kalinka Real Estate Consulting Group. Замгендиректора Kalinka Алексей Сидоров пояснил:  «Компенсация за понесенные потери, безусловно, правильный шаг по отношению к девелоперам и положительное решение для улучшения инвестиционного климата в городе. Если девелоперы будут знать, что даже при одностороннем расторжении контракта они не останутся «у разбитого корыта», то гораздо активнее будут вкладывать средства в строительство нового жилья и других объектов недвижимости».

А как получить?

Алексей Сидоров также отметил, что при одностороннем расторжении инвестконтракта не по вине девелопера получить компенсацию вполне возможно. «Все варианты определения размеров, способов и сроков получения компенсации укладываются в 2 основных сценария: по договоренности в досудебном порядке и через суд, – разъяснил он. – Понятно, что при наличии административного ресурса урон девелопера будет сведен к минимуму – ему могут достаточно быстро вернуть весь объем затраченных на проект средств. Если договориться девелопер и городская администрация не сумели, то прогнозы для девелопера гораздо менее оптимистичные. Во-первых, такие суды тянутся годами, чаще всего – 2-3 года. Во-вторых, ни для кого не секрет, что при нашей судебной системе практически невозможно получить честную оценку финансовых затрат, поэтому суд решит взыскать в пользу девелопера только часть понесенных затрат».

Но далеко не все «обиженные» девелоперы и не всегда обращаются в суд, даже если правда на их стороне. И на то есть пирчины. Ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина» Тимофей Титаренко заметил, что  «девелопер в здравом уме не станет рубить сук, на котором сидит, если хочет продолжать бизнес в своем регионе. К тому же не все свои расходы девелопер сможет подтвердить в суде документально, что также затруднит взыскание убытков».

Управляющий директор техномолла «Горбушкин двор» Ханяфи Хасянов  также привел пример того, что, к сожалению, далеко не все расходы можно подтвержить в суде: «Инвестором проекта выступала крупная инвестиционно-промышленная корпорация, заказчиком были федеральные структуры. Проект был изъят во внесудебном порядке под предлогом передачи в другую федеральную структуру. При возврате издержек по данному проекту девелоперу изначально была выплачена только, скажем так, официальная компенсация. Сама же проблема заключается в том, что девелопер часто не может подтвердить все суммы фактических издержек. И одно дело, когда девелопер только получил площадку и не успел выработать никакой проектной документации, то есть заплатил только за выигранный аукцион. Здесь возвращаются все деньги, потраченные на приобретение площадки. И совсем другое, когда инвестиционно-строительная компания уже вошла в проект и начала строительство».

По словам эксперта, правительство Москвы проверяет многие контракты, привлекая консультантов, для того, чтобы понять соразмерность затрат по выполненным работам. И здесь камень преткновения – расхождение в смете, а результат – стороны не могут договориться. «Вопрос возможно ли добиться от городских властей реальных компенсации по суду, достаточно сложен, но ответ на него очевиден, поскольку девелоперу приходится судиться на территории города в его же судах. Когда заказчик – другое юридическое лицо, то здесь перспектив выиграть дело больше, если компания заказчика к тому времени не обанкротилась», - пояснил Ханяфи Хасянов.

Однако эксперт считает, что власти тоже должны оценивать свои риски при расторжении контракта. Ведь все же есть случаи, когда девелоперы выигрывают суды у города, и он выплачивает огромные суммы. «Те из девелоперов, которые не успели вложиться в разработку проектов, прокладку коммуникаций, выход на нулевой цикл, - практически ничего не потеряли, и ГПЗУ аннулируется безболезненно. Для тех, кто уже вошел в проект, столичные власти должны оценить, что выгоднее – дать достроить объект, либо его сократить, либо выплатить компенсации», - заметил он.

Игра в кошки-мышки

Из всего сказанного экспертами можно сделать вывод, что обозначенные властями условия очень похожи на правила весьма азартной игры. Мол, садясь за стол, ты знаешь, что можешь проиграть, но величина твоего проигрыша или выигрыша зависит от твоих действий. Ты, конечно, можешь пойти в суд и потребовать вернуть все – и такой шанс все же есть (прецеденты были – см. таблицу внизу), но, скорее всего, ничего не получишь, либо крайне мало – что случается чаще. А главное, потеряешь время.

Впрочем, теперь есть кусок пирога, который может тебе достаться, если решить все по взаимному согласию. Да, это неполная компенсация, но уже и не ноль или мизер.

То есть, власти, выделив в отдельную статью расходов компенсации девелоперам, преследуют несколько целей: они минимизируют свои непредвиденные расходы, что, безусловно, благотворно для бюджета; предоставляют дополнительные гарантии застройщикам, чтобы стимулировать их к сотрудничеству. И, вероятно, пытаются этой мерой снизить число судебных процессов, которые им явно не выгодны и создают риски проиграть суммы, гораздо большие, чем планировалось потратить.

ПРИМЕРЫ СУДЕБНЫХ ПРОЦЕССОВ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ПО ПРЕКРАЩЕННЫМ ИНВЕСТКОНТРАКТАМ

 Составлено RealEstate.ru по информации из открытых источников, данные за 2012 год.