Налога на недвижимость не будет

Чиновники решили пока не объединять налоги на землю и на имущество в единый налог на недвижимость. Кроме того, федеральные власти определились с параметрами новых расчетов этого сбора. А МЭР даже подготовило соответствующий законопроект и представило его на суд общественности. Однако регионы пока не успевают подсчитать кадастровую стоимость и опасаются исков со стороны тех, кто недоволен итоговой оценкой.

С 1 января 2013 года… предположительно

В феврале 2012 года МЭР опубликовала на своем сайте проект федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Этот документ должен стать первым шагом для введения в России налога на недвижимость, рассчитываемого на основе рыночной стоимости активов. Как говорится в пояснительной записке к документу, на сегодняшний день налоговой базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость объекта недвижимости.

Эта стоимость рассчитывается еще по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости, изданным в 1970-1971 гг., и, конечно же, не соответствует рыночной стоимости объектов. Изначально, по задумке законодателей, инвентаризационная стоимость должна обновляться каждые пять лет, но на практике этого не происходит. Более того, объекты, в отношении которых не проведена техническая инвентаризация, выпадают из налогообложения. Таким образом, база для налога на имущество непонятно чему соответствует.

По мнению МЭР, status quo необходимо сохранить до введения в России нового налога на недвижимость — предположительно, 1 января 2013 года.

Ситуация изменится после того, как будет проведена массовая оценка объектов недвижимости на основе кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость рассчитывается довольно сложно, но по словам экспертов, она будет отличаться от рыночной на 20 – 30 %.  И если определением кадастровой стоимости занимается Росреестр, то вот федеральный орган, уполномоченный на проведение массовой оценки объектов, еще предстоит определить.

Такие изменения в законодательство могут быть внесены в I квартале 2012 года, и после этого рассчитанная в 2012 году стоимость объектов сможет быть использована в качестве базы для налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Фактически МЭР пока предлагает снять с самого себя обязанности по расчету инвентаризационной стоимости. А на данный момент Росреестр проводит учет и оценку объектов капитального строительства в России и обещает к концу 2012 года завершить работу по созданию единой базы земельных участков и объектов капстроительства. В целом, на кадастровом учете состоит 53,5 млн земельных участков и около 90 млн объектов капитального строительства.

Имущество и землю объединить не смогли

При этом МЭР решил временно отказаться от идеи объединить в одном два налога — налог на имущество и земельный налог. Как заявил глава ведомства Эльвира Набиуллина, это общая позиция: Минфина, ФНС и Минэкономразвития. Таким образом, получается, что речь идет только об изменении расчетов уже существующих налогов – на землю и на имущество.

В самом министерстве это объясняют тем, что зачастую у владельцев есть два титула: на здание и на землю, и поэтому перейти на единый налог можно будет только после того, как сами жители страны начнут регистрировать свою собственность как единый объект.

Ставка налога будет находиться в диапазоне от 0,05% до 0,2%, однако точный ее размер пока никто не знает. Согласно самой популярной точке зрения, она окажется на уровне 0,1% от кадастровой стоимости (примерный расчет налога по такой ставке см. здесь).

Битва за стоимость

Сложность кадастровой оценки вызывает массу поводов для сомнений в ее объективности. И в регионах уже создают дополнительные инструменты для оспаривания установленной по новой схеме стоимости жилья. Так, в марте 2012 года комиссия по обжалованию таких решений появилась в Самарской области.

Для сравнения, если уровень средней инвентаризационной стоимости по жилому фонду в Самаре составлял 6,7 тыс. руб. за квадратный метр, то средняя кадастровая цена на жилье по городу будет уже 30,5 тыс. руб. за квадратный метр. Причем оспорить оценку можно даже не дожидаясь официального введения налога на недвижимость: в судебном порядке или в той самой специально созданной комиссии при Росреестре. Такие же шаги уже предприняли и власти Пензенской области. В целом, по информации пресс-службы Росреестра, подобные комиссии сейчас появляются во всех субъектах РФ.

Участники рынка: как справедливо рассчитать налог?

Перед тем, как ввести налог, следует завершить работу по созданию единой базы земельных участков и объектов капстроительства. «Для того, чтобы ввести данный налог, необходимо рассчитать налогооблагаемую базу, то есть оценить стоимость недвижимости, а это не так просто. Конечно, справедливо было бы, по более высоким ставкам облагалась ту недвижимость, которая не является единственным жильем, а также дома, квартиры и земельные участки, которые могут рассматриваться как роскошные», - говорит заместитель гендиректора по маркетингу и продажам «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. Но при этом, по ее словам, необходимо четко обозначить критерии «роскоши» и определить большие площади, так как те же пенсионеры могут проживать одни в двухкомнатных сталинских квартирах, где площади зачастую более 50 кв.м.

Впрочем, участники рынка уверены, что во избежание злоупотреблений налог должен быть единым для всех. Методика расчета данного налога более грамотна, чем существующие обмер БТИ, но при этом следует учесть, что налог должен рассчитываться на основании реальной рыночной стоимости объекта на данный момент. «То есть определить цену жилья может только рынок и методика расчета должна соответствовать его законам и изменениям. Цены на недвижимость меняются, поэтому отслеживать данные изменения необходимо не раз год, а постоянно, только тогда данный налог будет объективным», - говорит Ирина Кирсанова.

Однако глава Российской гильдии риэлторов (РГР) Григорий Полторак вообще считает, что нужно отказаться от предложенной МЭР системы расчета налога и установить в качестве налоговой базы - прирост капитала, сохранив ставку налога 13%, вне зависимости от времени владения недвижимостью. Причем, по его мнению, необходимо индексировать цены с учетом инфляции. По мнению эксперта, это позволит сделать рынок прозрачным, снизить его криминальность и защитить права добросовестного приобретателя.

Влияние на рынок: налог уменьшит спрос и снизит цены?

По мнению экспертов, новый налог — это дамоклов меч, нависший над собственниками объектов недвижимости. Как говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость», налог на недвижимость, в первую очередь, скажется на характеристиках и объемах спроса, и чем раньше он будет введен, тем раньше мы ощутим последствия.

«Однако новый налог понизит покупательский спрос, особенно в части дорогого и большого по площадям жилья. Поскольку элитное жилье попадет под серьезное налогообложение, самый сильный удар в коррекции цен на рынке придется именно на него. Все это приведет к тому, что налог существенно откорректирует в сторону понижения цены, которые существуют сегодня на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса», - предупреждает вице-президент РГР Константин Апрелев.

В связи с этим руководители РГР предложили законодательно прописать не только пункт о том, что налог должен поступать в местные бюджеты, но и то, что полученные государством платежи должны расходоваться на улучшение инфраструктуры, благоустройство, ЖКХ, улучшать качество жизни. «Налог на недвижимость должен быть направлен на улучшения качества жизни тех налогоплательщиков, которые на этой территории живут. Только в этом случае налог не будет восприниматься как несправедливый, более того, он будет приносить пользу налогоплательщикам и поэтому его собираемость должна быть гораздо выше», - считают в РГР.

Насколько новый налог может пополнить бюджет?

Введение нового налога на недвижимость власти обсуждают давно, тем не менее, всегда находились нюансы, препятствующие этому процессу. Впервые о введении единого налога на недвижимость заговорили еще в 2000 году, однако дальше разговоров дело не пошло. В 2009 году премьер-министр Владимир Путин заявил, что условия для введения единого налога на недвижимость будут созданы в 2010 году, но процесс оказался еще длиннее.

«Учитывая, что сроки «запуска» нового налога ежегодно отодвигаются, сложно поверить, что может что-то измениться в самое ближайшее время. Тем не менее, это отличный способ пополнить казну, да и население массово приватизировало жилье», - говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова. С ней согласен и Константин Апрелев. По его словам, в любом случае новый налог ликвидирует перекос в налоговом поле, возникший в результате административной реформы, и сократит дефицит муниципальных бюджетов, а также создаст «инструменты стратегической мотивации муниципальных органов управления в развитии территории поселения, инженерной и социальной инфраструктуры».

«По сути, на сегодняшний день налог на имущество в России действует только в зачаточном состоянии, не позволяя местным бюджетам по-настоящему зарабатывать. Например, он мог обеспечить едва ли не половину бюджета в таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург или Свердловская область, тогда как сейчас эту «дыру» затыкают доходы зарегистрированных в конкретном регионе компаний», - говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Для сравнения, по его словам, на подобный налог приходится 4,5% полного дохода консолидированного бюджета Великобритании, схожая ситуация и в других странах. К примеру, во многих странах, например во Франции, действуют все виды налогов, предложенные как МЭР, так и РГР, то есть налог на прирост капитала, обычный налог на имущество и действующий в России налог на доходы физических лиц при продаже объекта. И никто не считает их несправедливыми.

Алексей Лоссан