Налог на недвижимость в 2012 году ввести невозможно

Несмотря на пожелания Дмитрия Медведева начать начислять новый налог на недвижимость уже в будущем году, специалисты ФНС, Росреестра и прочие эксперты в один голос заявляют, что раньше 2013 – никак, да и то в нескольких регионах. Москвичей обрадуют нововведением только через два года.

Тонкий расчет

 Новый налог - вещь для нашего рынка пока диковинная (это объединенный сбор за имущество и землю). Он будет отличаться как по размеру, так и условиям начисления. Задача по его введению на территории всей страны почти титаническая и займет не один год. Сейчас известно только, что рассчитываться он будет исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости по определенной налоговой ставке, но с учетом понижающих и повышающих коэффициентов. Пока это уравнение с двумя неизвестными: нет кадастровой оценки, а также не известны эти самые коэффициенты. Впрочем, уже известен предельный предварительный размер налоговой ставки - 0,1%. Налог будет местным, что дает возможность органам самоуправления «играть на понижение». Итоговый размер ставки будет зависеть, опять же, от уровня кадастровой стоимости.

 Но для решения этого уравнения, неоходимо проделать ряд масштабных процедур: 

1.Сначала нужно создать реестр объектов недвижимости в каждом субъекте РФ – упрощенно говоря, сделать опись, перевести данные в электронный вид  и передать органам государственного кадастрового учета.

 2. Затем необходимо установить кадастровую стоимость. Не путайте ее с рыночной, которая определяется для каждого объекта индивидуально. Кадастровая стоимость вычисляется методами массовой оценки – исходя из групп объектов со сходными характеристиками. Это «касты» недвижимости, причем у каждого субъекта они свои. Например, в Санкт-Петербурге есть дома, которые условно называют «кораблями», в Москве - характерные высотки и т.п. Как рассчитывается кадастровая стоимость – об этом еще не договорились сами налоговики, поэтому не будем вас путать. 

Арифметика для москвичей

 Несмотря на запутанность дела и кучу неизвестных, получить представление о максимальном размере налога можно уже сейчас. RealEstate.ru взял за основу среднерыночные цены на «квадрат» в Москве по итогам июня (кадастровых еще нет и в помине) и ставку налога 0,1 %. Расчет произвел юрист, Член Палаты налоговых консультантов Российской Федерации, специалист по финансовому и банковскому праву Павел Логинов. Результаты получились неутешительные. За трешку в эконом-сегменте нужно будет отдать порядка 8,5 тыс. руб. В бизнес-сегменте - в два раза больше.

 Примерный расчет налога на недвижимость в Москве

12 пилотов

 Как рассказал RealEstate.ru начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников, реестр объектов недвижимости уже создан в 12 регионах РФ. В их числе республики Татарстан и Башкортостан, Красноярский край, а также области: Калужская, Тверская, Калининградская, Ростовская, Нижегородская, Самарская, Иркутская, Кемеровская. «Оценку стоимости здесь  планируется завершить в текущем году. Если будет принята соответствующая глава Налогового кодекса, после этого можно будет вводить налог на недвижимое имущество», – уверяет господин Штейников.

 RealEstate.ru опросил специалистов в регионах, и вот что удалось выяснить. Начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Республике Башкортостан Татьяна Горелова рассказала, что еще в начале весны была подготовлена информация по всем сделкам купли-продажи объектов недвижимости в республике за период с 2010 по 2011 годы. Сформированы сведения об 1 млн 344 тыс. 448 объектах недвижимости, которые должны пройти оценку. 

Примерно те же результаты у Красноярского края. По данным руководителя управления федеральной службы госрегистрации по Красноярскому краю Татьяны Громовой, в их  реестр вошли 1 млн 455 тыс. 143 объекта, они уже готовятся к кадастровой оценке. Ирина Сорокулина из пресс-службы Управления Федеральной службы государственной регистрации по Нижегородской области, подтвердила: подготовительная работа в их регионе будет завершена к концу 2012 года. В том числе, к этому сроку  проведут оценку объектов недвижимости.

 Хорошо, с кадастровой оценкой более или менее разберутся, а что дальше? Мы задали вопрос региональным налоговикам: «Есть ли у вас понимание, как рассчитывать новый налог?» Вопрос вызвал загвоздку.

Верхи не могут 

Все дело в «федералах», как и следовало ожидать. Как рассказала RealEstate.ru начальник управления недвижимого имущества ФНС Светлана Бондарчук, пока единая концепция по расчету нового налога окончательно не сформирована на федеральном уровне. Ее основные элементы еще сырые и только обсуждаются.  

«Понимание может появиться только тогда, когда будет подготовлена соответствующая глава налогового кодекса, - прокомментировала она. - Сегодня у нас есть некоторые варианты этой главы, однако, срок давности подготовки документа существенно устарел.  Он будет значительно переработан ко второму, третьему чтению и представлен в Госдуму, согласно планам правительства, только в 2012 году. Несмотря на то, что есть поручение президента, по нашим оценкам, введение нового налога на территории никаких субъектов федерации в следующем году  невозможно».

В конце паровоза

 Если перспективы введения налога в 12 «пилотных» проектах у ФСН вызывают скепсис, то, что уж говорить об оставшихся, где реестров нет и в помине. Здесь работы по созданию «списков» только ведутся, подытожить данные планируют к началу 2013 года. «Реестр в 29 регионах, возможно, будет сформирован уже в этом году – и мы сразу сможем провести оценку, - все-таки надеется г-н Штейников. - До 2012 года будут созданы реестры в оставшихся 42 регионах. Затем произойдет оценка – это 6-7 месяцев работы. К 2013 году мы планируем ее завершить».  

Москвичам в 2012 году единый налог на недвижимость точно не грозит, уверены чиновники. Дело в том, что в соответствии с графиком, формирование реестра в столице запланировано на третий, самый последний этап по переносу данных, в рамках которого пойдет работа в 42 регионах. В лучшем случае новый налог появится в Москве к 2013, а то и к 2014 году. Процесс хотят ускорить – на эту тему уже неоднократно проходят совещания при Правительстве Москвы. Однако каким образом – до сих пор загадка.

ОПРОС:

Как повлияет введение единого налога на недвижимость на рынок?

Эконом-классу придется жить еще экономнее

 Руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Литовкин:

 - Налог для физических лиц на имущество в первую очередь скажется на характеристиках и объемах спроса. Даже, если  его размер составит 0,1% от рыночной стоимости, часть собственников – в основном пенсионеры и малоимущие – задумается о более скромном жилье. Если в дальнейшем размер налога будет увеличиваться, последствия будут более ощутимы. Вместо единичных сделок по обмену большей площади на меньшую с пренебрежением к таким характеристикам как этаж, вид из окна, наличие мусоропровода и пр., мы будем иметь дело с массовой активностью. Как следствие, люди станут аккуратнее и вдумчивее относиться к покупке жилья.

 - Строить сейчас всевозможные сценарии развития  событий – все равно, что гадать на кофейной гуще. Впрочем, можно предположить: от «излишков» недвижимости будут   либо избавляться, либо сдавать в аренду. Это вызовет увеличение доли предложения на рынке.  Также  при высокой налоговой ставке может произойти существенное снижение доли инвестиционных покупок. Арендодатели квартир, в свою очередь, постараются компенсировать затраты на налог за счет увеличения стоимости аренды. В любом случае, рынок легализуется.

Новый налог почти никак не повлияет на рынок

Андрей Глебов, директор депратамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс»:

- Не думаю, что введение единого налога как-то существенно отразится на рынке. Пожалуй, он скажется лишь на владельцах больших квартир старого фонда на вторичном рынке. Нередко в таких квартирах проживают пенсионеры, новый налог может стать для них существенной сложностью.

В сегменте новостроек единый налог вряд ли сильно повлияет на ситуацию в целом. Поскольку девелоперы не закладывают его в стоимость квартиры, цены не должны вырасти. К тому же, квартиры в новостройках обычно покупает социально-активная часть населения. Сложностей для уплаты налога у них возникнуть не должно. Размер налога будет для покупателей не настолько критичен, чтобы отказаться от решения жилищных проблем.

Средний класс под ударом

 Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов:

 - Если после введения единого налога малоимущие слои населения будут защищены, каких-либо существенных последствий для эконом-сегмента, вероятно, не последует. Не думаю, что какие-либо потрясения ожидают и премиум-сегмент - его представители в большинстве случаев обладают достаточным объемом денежных средств, чтобы безболезненно заплатить налог в более крупном размере. А вот про сегменты «эконом плюс» и «бизнес» сказать это уверенно я, увы, не могу. Если основная тяжесть уплаты нового налога ляжет на российский средний класс, именно в этих сегментах, возможно, возникнут неконтролируемые перекосы ценообразования. Насколько глобальными окажутся их последствия, пока прогнозировать не возьмусь. Очевидно одно: любая дестабилизация крайне вредна для экономики.

 Наталья ДЕНИСОВА